Переуступка прав по ДДУ: как оформить уступку квартиры по 214-ФЗ
Покупка квартиры по ДДУ – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. Дольщик может дождаться окончания строительства и использовать недвижимость для проживания, а может выгодно продать недвижимость уже на последних этапах строительства. Продать еще не введенный в эксплуатацию объект можно только по договору уступки права требования по ДДУ. По 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для продавца, так и для покупателя. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Содержание
- Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
- Необходимые условия для совершения уступки по ДДУ
- Этапы покупки квартиры по ДДУ
- Проверка объекта недвижимости и застройщика
- Проверка продавца (цедента)
- Согласование договорных условия и подписание договора цессии
- Регистрация договора (перехода прав) в Росреестре
- Проведение расчетов сторонами договора
- Уведомление застройщика о переуступке
- Возможные риски сделки по переуступке
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.
Необходимые условия для совершения уступки по ДДУ
Переоформление ДДУ возможно только при соблюдении следующих условий:
- Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику.
- Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта между дольщиком и строительной компанией. После оформления в собственность, квартира, купленная по ДДУ, отчуждается на основании договора купли-продажи.
- Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с уступкой прав происходит перевод долга на нового участника.
- Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку.
- Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения. Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки. Некоторые застройщики требуют за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора. Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то переуступка без согласия будет считаться законной.
- Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
Порядок оформления ДДУ при ипотеке имеет свои нюансы. Право требования передачи недвижимости, а после окончания строительства и сама недвижимость находятся в залоге у банка. Поэтому, оформить уступку по ДДУ можно только после полного погашения ипотеки, либо при получении банком согласия на уступку. В этом случае также происходит перевод оставшейся части ипотечного долга на нового дольщика.
Наши кейсы
Этапы покупки квартиры по ДДУ
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.
Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.
Проверка объекта недвижимости и застройщика
Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект.
Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектной документации. Кроме того, необходимо оценить все юридические риски. Проверить, не оспаривается ли законность строительства, нет ли юридических препятствий для ввода дома в эксплуатацию. Также необходимо проверить застройщика на риски банкротства.
Проверка продавца (цедента)
После того, как вы убедитесь в надежности застройщика и позитивных прогнозах завершения строительства, переходите к проверке непосредственного продавца (цедента).
Проверьте имеет ли продавец право на совершение сделки. Например, если продавец физическое лицо, нужно убедится в его дееспособности, получить нотариальное согласие супруги/супруга на сделку, проверить нет ли рисков банкротства физического лица и признаков его неплатежеспособности. Если продавец юридическое лицо, запросите на проверку корпоративные документы, полномочия подписанта, убедитесь, что сделка не является для продавца крупной сделкой, проверьте риски банкротства.
Согласование договорных условия и подписание договора цессии
При составлении договора цессии необходимо учесть интересы всех сторон сделки, сбалансировать договорными условиями потенциальные риски, выявленные в результате юридической проверки.
Договор должен содержать все существенные условия сделки: подробное описание предмета уступки, сторон сделки, застройщика, прав и обязанностей сторон, цены договора и порядка расчетов, порядка регистрации прав в Росреестре и тп.
Регистрация договора (перехода прав) в Росреестре
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:
- удостоверение личности участников сделки;
- если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
- заявление, написанное совместно обеими сторонами;
- договор долевого участия ;
- договор цессии;
- документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового
- участника, при наличии;
- согласие застройщика на сделку (при необходимости);
- нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
- согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
- документ об уплате госпошлины.
После сбора необходимых документов стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней. После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.
Проведение расчетов сторонами договора
Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу.
Наиболее безопасный способ расчетов — аккредитив.
Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.
Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.
Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени. Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов. Консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.
Уведомление застройщика о переуступке
Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться с довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.
При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста по недвижимости, профессионала в области долевого строительства. Юристы юридической компании «Хелп Консалтинг» помогут оформить договор переуступки, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».
Руководитель компании
10 лет опыта
Более 200 выигранных дел
Комментарии