Бесплатная консультация

Как безопасно оформить куплю-продажу квартиры без риелтора: пошаговая инструкция сделки

Планируете купить или продать квартиру на вторичном рынке недвижимости? Тогда данная статья-инструкция для вас. Мы расскажем вам, какие документы необходимо запросить у контрагента, чтобы проверить риски сделки купли-продажи, какие условия необходимо согласовать в договоре, какой способ расчетов выбрать, как правильно осуществить регистрацию перехода права собственности и передачу квартиры покупателю. Прочитав статью, вы сможете самостоятельно проверить юридическую чистоту сделки и оформить договор купли-продажи недвижимости, без привлечения риелтора и лишних денежных затрат.

Проверка объекта недвижимости

Первое, с чего стоит начать при покупке квартиры – это проверка приобретаемого объекта недвижимости. Независимо от того, являетесь вы покупателем или продавцом, необходимо знать о базовом комплекте документов, которые потребуются для проверки квартиры. Итак, о каких же документах идёт речь?

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В выписке из ЕГРН можно найти сведения о том, кто является правообладателем – то есть собственником жилья, на каком основании (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе долей в натуре и разделе объектов недвижимого имущества). Также в выписке можно проверить наличие правопритязаний, ограничений права собственности владельца жилого помещения и обременений объекта недвижимости, в том числе залогов, арестов, запретов совершения регистрационных действий. Не ограничивайтесь свидетельством о государственной регистрации права собственности, данный документ не выдается с 15 июля 2016 года, а потому не может быть безусловным подтверждением актуальной информации о собственнике недвижимости.
  2. Правоустанавливающие документы. Речь идёт о документах, на основании которых к продавцу недвижимости перешло право собственности. Так, самое распространенное основание – договор купли-продажи квартиры. Изучение правоустанавливающих документов необходимо для проверки потенциальных рисков оспаривания сделки, в результате которой продавец квартиры приобрел жилое помещение.
  3. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей и отсутствие зарегистрированных в квартире лиц. Для проверки данных сведений можно запросить у продавца квартиры выписку из лицевого счета и выписку из домовой книги. Документ, который содержит в себе как сведения о задолженностях, так и о зарегистрированных (прописанных) в жилье гражданах, иных характеристиках недвижимости, называется «единый жилищный документ». Получить его можно в МФЦ (однако в настоящее время это возможно лишь в Москве и ряде других регионов России).
  4. Поэтажный план и экспликация к поэтажному плану. Данные документы содержат сведения о площади всех помещений в квартире и их расположении по отношению друг к другу, и позволят проверить, соответствует ли действительная планировка квартиры тому, что отражено в документации, не осуществил ли собственник в квартире незаконную перепланировку.

Наличие указанных документов уже на стадии размещения объявления о продаже объекта недвижимости на специализированных сайтах позволит продать жилое помещение значительно быстрее и повысит уровень доверия потенциальных покупателей к собственнику квартиры. Если требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, то для первичной юридической консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону +7 (495) 150-07-65 или оставьте заявку.

Проверка собственника недвижимости

Помимо документов для проверки квартиры важно также иметь представление о том, какие сведения о продавце необходимо проверить. Конкретный итоговый список документов будет зависеть от особенностей продавца, в частности от семейного положения, наличия детей и т.п.

  • Паспорт продавца недвижимости/паспортные данные. При помощи специального сервиса МВД России можно проверить, не значится ли паспорт собственника недвижимости среди недействительных.
  • Согласие супруга или заверение продавца о том, что он не состоит в браке (необходимо получать у нотариуса). Отсутствие согласия супруга на совершение сделки, которое необходимо в соответствии с законом, является основанием для оспаривания договора купли-продажи.
  • Справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров о том, что владелец недвижимости не состоит на диспансерном наблюдении в данном учреждении. Неспособность продавца понимать значение своих действий, ограничение дееспособности могут послужить основанием для подачи иска о признании договора купли-продажи недействительным.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на сделку. Если в квартире зарегистрирован (прописан) ребенок, необходимо выяснить, решен ли вопрос со снятием его с регистрационного учета и регистрацией по новому месту жительства. При этом, если собственником недвижимости являются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, обязательно проверьте наличие согласия органа опеки на совершение сделки купли-продажи.

Кроме проверки вышеназванных документов, рекомендуем изучить дополнительные сведения о продавце в общедоступных ресурсах: на сайтах судов общей юрисдикции, в картотеке арбитражных дел (чтобы узнать, не является собственник квартиры участником судебных споров в отношении объекта недвижимости, не признан ли он банкротом), в банке данных исполнительных производств.

Подготовка договора купли-продажи

В открытом доступе можно найти множество образцов договоров купли-продажи, тем не менее, важно иметь представление о том, наличие каких условий в соглашении обязательно, в каких случаях необходимо оформлять договор нотариально, а когда достаточно простой письменной формы.

Какие условия необходимо согласовать в договоре?

Для договора купли-продажи квартиры недвижимости Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено специальное правовое регулирование в части вопроса о том, какие условия являются существенными.

  1. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. В соглашении должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимость, передаваемую по договору. В первую очередь объекты недвижимости необходимо индивидуализировать по адресу и кадастровым номерам. Дополнительно можно указать, в частности, площадь квартиры, дома, земельного участка, количество комнат — для квартир, количество этажей, год постройки – для жилого дома, категория и вид разрешенного использования – для земельных участков.
  2. Цена договора (стоимость объекта недвижимости). Договор купли-продажи обязательно должен содержать условие о цене имущества. В противном случае соглашение будет считаться незаключенным. Правила ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности исполнения договора исходя из стоимости аналогичного имущества в данном случае не применяются.
  3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае перехода права собственности к иному лицу (покупателю) – также является существенным условием для договора купли-продажи жилых помещений (дом, квартира или их части).

Вышеназванные условия являются существенными в силу указания закона. Однако также важно в зависимости от каждого конкретного случая подробно прописывать в договоре порядок расчетов по сделке, порядок передачи объекта недвижимости, включать заверения сторон в отношении объекта недвижимости. Для оформления договора купли-продажи недвижимости стоит обращаться за помощью в юридическую компанию: юристы учтут все нюансы, закрепят дополнительные гарантии для защиты ваших интересов.

В какой форме заключать договор?

По общему правилу договор купли-продажи заключается исключительно в письменной форме путем составления и подписания сторонами одного документа. Количество экземпляров договора определяется по усмотрению сторон. Как правило, соглашение подписывается в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон, покупателя и продавца, и один – для регистрирующего органа.

Нотариальное удостоверение сделки продажи недвижимости потребуется в случаях, указанных в законе (к примеру, при заключении договоров по продаже квартиры или иного недвижимого имущества несовершеннолетнего или ограниченного в дееспособности гражданина, при приобретении объекта недвижимости супругами не в общую совместную, а в общую долевую собственность). Также нотариальное удостоверение договора допускается и в том случае, когда этого желают стороны соглашения.

Выбор способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Уплата цены договора (денег за приобретаемое имущество) один из самых важных этапов в процессе совершения сделки. Способ расчета по сделке купли-продажи стороны выбирают самостоятельно в зависимости от специфики каждой конкретной ситуации. Важно – организовать передачу денег безопасно, исключительно после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

Аккредитив

Самый распространенный способ внесения денежных средств в счет оплаты цены договора это расчеты по аккредитиву. Этот способ относится к формам безналичных расчетов и предполагает перечисление денежных средств (собственных или полученных в результате ипотечного кредитования) с банковского счета на открытый аккредитив. После получения банком информации о состоявшемся переходе права собственности на недвижимость к покупателю происходит перечисление денег на банковский счет продавца или другими словами – раскрытие аккредитива.

Банковская ячейка

Банковскую ячейку (или иначе – индивидуальный банковский сейф) используют для расчетов по сделке наличными денежными средствами. В данном случае в день заключения договора купли-продажи деньги закладываются покупателем в ячейку в присутствии продавца. При выборе данного способа расчетов необходимо определить условия и момент получения продавцом ключа от банковской ячейки, а покупателем – расписки о передаче денежных средств продавцу за продажу имущества. Доступ продавца к ячейке возможен только после государственной регистрации перехода права собственности на приобретателя недвижимости.

Счет эскроу

Эскроу-счет это специальный банковский счет, появившийся в нашем законодательстве сравнительно недавно, но при этом стремительно набирающий популярность безопасный способ расчетов. Предполагается, что банк открывает специальный счет, на котором учитываются и блокируются денежные средства покупателя с целью их передачи продавцу при возникновении согласованных в договоре счета эскроу условий. В случае со сделками купли-продажи недвижимости это переход права собственности на имущество к покупателю, который может подтверждаться различными документами. До возникновения таких условий деньги заблокированы на счете и никто не может ими распоряжаться. Одно из качественных отличий эскроу-счета от аккредитива это возможность возложить на банк обязанность не только проверить документы, предоставленные продавцом, по внешним признакам, но и определить реальное наличие оснований для перечисления денег. Иными словами – проверить, действительно ли состоялся переход права собственности. Подробнее о применение эскроу-счета можно прочитать тут.

Документами, подтверждающими переход права собственности, являются выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи с отметкой (штампом) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

Регистрация перехода права собственности и передача квартиры

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. С заявлением о регистрации перехода права должны обратиться обе стороны сделки. Если продавец или покупатель уклоняются от исполнения данной обязанности, суд вправе на основании иска заинтересованной стороны принять решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Заявление подаётся либо в МФЦ, либо непосредственно в управление Росреестра по конкретному региону. За регистрацию перехода права собственности в 2022 году необходимо уплатить государственную пошлину: для граждан ее размер составляет 2 000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. При этом государственная регистрация перехода права собственности физического лица на приобретаемых земельный участок, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства облагается государственной пошлиной в размере 350 рублей.

Сроки государственной регистрации перехода права, по общему правилу, следующие: 7 рабочих дней со дня предоставления документов Росреестром, 9 рабочих дней с даты приема в МФЦ заявления о регистрации с приложением.

Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Именно после подписания данного документа и фактического вручения имущества обязательства продавца по передаче недвижимости признается исполненным.

Сделки купли-продажи недвижимости всегда так или иначе сопряжены с риском, в связи с чем рекомендуем вам обращаться к специалистам. Юристы по недвижимости проверят все необходимые документы и сведения, учитывая специфику вашей ситуации и приобретаемого объекта недвижимости.

Комментарии

Ваш комментарий опубликован!
Написать ещё комментарий

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на