Застройщик срывает сроки строительства жилья по ДДУ – как получить неустойку по закону?

Застройщик затягивает сроки сдачи жилья, уговаривает подписать дополнительное соглашение или не отвечает на звонки? Можно ли и как подать на взыскание неустойки и штрафа: дополнительное соглашение, претензия, исковое заявление. Каким будет результат, чего делать не стоит?

16.02.2017
157
0
0

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ. Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным.

Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры. Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Какие могут быть варианты указания сроков передачи жилья в договоре долевого участия:

  • точная дата, например – не позднее 01.02.2021 года;
  • определенный квартал, например – не позднее IV квартала 2020 года;
  • привязка к вводу дома в эксплуатацию, например – не позднее 20 календарных дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Важно!

Каждый дольщик из одного многоквартирного дома подписывает ДДУ, где значится одинаковый для всех срок сдачи жилья застройщиком. Например, жильцы получат квартиры не позднее 1 марта 2021 года. Изменить первоначальный срок можно только путем заключения допсоглашений с каждым из дольщиков.

Заключение ДДУ не гарантирует, что застройщик успеет вовремя построить дом и передать квартиры ожидающим дольщикам. Однако в ДДУ по ФЗ № 214 прописывают санкции за неисполнение обязательства по передаче квартир в отведенные сроки. Опираясь на эту информацию, дольщик может разработать стратегию защиты своих прав. Если с этим есть сложности – лучше проконсультироваться с юристом.

Что считается задержкой передачи квартиры?

Факт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры. И не важно, в какие сроки был построен дом.

Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию. Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию. Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства. Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи. В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность. Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

О том, как правильно себя вести с застройщиком во время приемки квартиры – читайте в нашей статье «Топ 6 правил приемки жилья у застройщика: как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?

Если застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ. Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

  • под подпись (лично);
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность. Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Окончательный выбор за дольщиком. Если он ограничен в средствах и не успевает оплатить окончательный взнос за квартиру, логичнее принять предложение застройщика об изменении сроков сдачи объекта. Покупатель получит дополнительное время на поиск денег и расчеты с застройщиком. Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах. Обратная ситуация, если квартира нужна прямо сейчас и нарушение сроков строительства дома не выгодно. В таком случае, стоит отказаться от предложения застройщика.

Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?

Тем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка. Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика.

Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел. Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться. Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы.

Перед тем, как подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, проверьте каждый пункт договора. При возникновении сложностей, обратитесь к юристу – это сэкономит вам время и силы. Юрист найдет ловушки, расставленные застройщиком, а также подскажет, стоит ли принимать данные условия или лучше сразу от них отказаться?

Вы можете уже сейчас обратиться к нам. Юридическая компания “Хелп Консалтинг” оказывает юридические услуги дольщикам по спорам в сфере долевого строительства и недвижимости.

Дополнительное соглашение устанавливает новые сроки, в рамках которых девелопер обязуется передать объект долевого строительства. Туда же обычно выносят пункт об отсутствии финансовых претензий дольщика к строительной фирме.

Далее, по аналогии с ДДУ, допсоглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или сразу в Росреестр. Государственный орган проверяет информацию и вносит соглашение в базу ЕГРН. Отсутствие регистрации в Росреестре делает допсоглашение незаключенным!

Важно!

Важно! Если дольщик согласился с условиями о переносе сроков сдачи дома, ему нужно подписать дополнительное соглашение. В таком случае покупатель не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры за месяцы между прежним и новым сроками передачи жилья. Если застройщик нарушит новые сроки, право требования неустойки сохранится только в рамках этих сроков.

Что делать, если квартиру не сдали в срок?

Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Лучше всего передавать претензию по почте. Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату. Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично. Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии. Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Важно!

Отметим, что претензионный (досудебный) порядок не обязателен. Однако без официального обращения к строительной компании, дольщик не сможет рассчитывать на взыскание судом штрафа с застройщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Обращение в суд

Если застройщик затягивает сроки возведения жилья, с него можно взыскать неустойку в пользу участников долевого строительства. ФЗ № 214 защищает права дольщиков, поэтому последние могут смело обращаться в суд.

До того, как дольщик подаст иск, ему необходимо рассчитать неустойку, взыскиваемую с застройщика. О том, что требовать и каким может быть результат, читайте в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Исковое заявление может содержать и дополнительные требования к суду:

  1. Возмещение убытков, например – оплата съемной квартиры из-за несвоевременной сдачи жилья застройщиком.
  2. Компенсация морального вреда.
  3. Штраф в 50% – если вы направляли претензию застройщику, но он отказался выплачивать неустойку в добровольном порядке (или не ответил на письмо).
  4. Возмещение судебных издержек, например – на услуги юриста, нотариуса, проведение экспертиз.

Судебные тяжбы по неисполненным договорным обязательствам имеют объективные сложности. Мало знать законы, нужно учитывать особенности заключенного ДДУ. С учетом специфики дела клиента, наши юристы могут взыскивать задолженности в арбитражном суде. Для этого нужно уступить право требования неустойки ИП или юридическому лицу, поскольку Арбитражные суды разрешают споры между предпринимателями и компаниями. Наши юристы помогут с анализом проблемы и доведут дело до исполнения судебного решения.

Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ. Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз. Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Важно!

Если застройщик не сдал дом в срок, у потерпевшей стороны есть несколько вариантов решения проблемы. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» советуют не откладывать дело в долгий ящик, а сразу обращаться в суд. Как показывает практика, любое промедление играет на руку девелоперу. Судебный процесс длится от 2 до 5 месяцев, а то и дольше.

Важно!

Если обратиться в суд слишком поздно, может возникнуть ситуация, когда на счетах фирмы не окажется денег. А значит реально взыскать неустойку не получится. Зато, если не поддаваться на уговоры застройщика, не ждать передачи ключей, а сразу обратиться с иском в суд – к моменту возведения дома у вас уже будет судебное постановление о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилья. И больше шансов рассчитывать на исполнение решения суда, то есть на фактическое взыскание неустойки и штрафа с застройщика.

Пусть вас не пугает многократное обращение в суд. Только так можно повлиять на безответственного застройщика и получить деньги по решению суда о взыскании неустойки в свою пользу. Если ждать подписания акта, и только потом идти в суд – велика вероятность, что дольщик вообще ничего не получит. Особенно, если фирма-застройщик «обнулит» свои счета.

Специалисты Компании “Хелп Консалтинг” имеют практический опыт в решении проблем, связанных с просрочкой сдачи квартир. Юристы помогут взыскать неустойку, а при необходимости – расторгнуть ДДУ.

Связаться со специалистами и получить консультацию можно через форму обратной связи или по данным в разделе «Контакты».

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

    Расскажите нам о своей проблеме

    Наши менеджеры свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение.




    Статьи

    20.06.2017
    На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

    2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

    Бесплатный чек-лист
    «Топ-10 уловок застройщиков»
    Скачать