Хелп Консалтинг

Договор долевого участия в строительстве – образец 2017 года

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.
После подписания документа обеими сторонами, договор передается на регистрацию в Росреестр, и только после этой процедуры ДДУ считается заключенным и начинает действовать.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия: Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:
  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).
Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, по закону считается незаключенным. Все данные, содержащиеся в документе, должны в точности соответствовать сведениям, включенным в декларацию проекта. Если в ДДУ содержится недостоверная или противоречащая декларации информация, такой договор может быть признан недействительным по решению суда.
Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам. Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Права и обязанности сторон

Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Обязанности застройщика:
  1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
  2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
  3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
  4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
  5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
  6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.
Строительная компания имеет право:
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту обычных граждан, принимающих участие в долевом строительстве. Поэтому дольщики наделены более широкими правами, нежели застройщики, обязательств, которые берут на себя участники долевого проекта, только два: своевременная оплата по договору и принятие квартиры у застройщика.
Права дольщиков:
  1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
  3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
  4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
  5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
  6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
  7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты. В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ. Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме. При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.
Одно из важных изменений, касающихся условий ДДУ – возможность расторгнуть договор с застройщиком при получении жилья, фактический метраж которого более чем на 5% отличается от квадратуры, прописанной в ДДУ. При этом неважно, в какую сторону, большую или меньшую, изменилась площадь квартиры.
Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты. Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.
Гражданам нужно учесть, что производя оплату незарегистрированного договора, они оказываются вне защиты 214 ФЗ, поскольку с точки зрения закона они не являются дольщиками. Если по каким-либо причинам Росреестр откажет в регистрации ДДУ, существует большой риск не возврата денег, уплаченных застройщику по договору, который до регистрации является недействительным.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа. Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика. Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора. Также вы можете получить консультацию юридической компании "Хелп Консалтинг" по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты», там вы можете оставить свое сообщение.