Как взыскать неустойку с застройщика без уменьшения процентов

Что говорит закон?

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора. Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ. Если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена или уменьшена условиями договора.

Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации. Может ли суд снизить законную неустойку? Да, об этом ниже.

В каких случаях дольщику положена неустойка?

214 ФЗ содержит в себе множество инструментов для защиты прав дольщиков. В том числе в нем указаны основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

просрочка передачи жилья;
нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами, уплаченными в счет цены ДДУ.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены жилья за каждый день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются со дня уплаты денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком. [check_list] При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей. Размер неустойки по качеству строительства зависит от того, какие дефекты выявлены. Если речь идет о существенных недостатках – она будет составлять 1% от цены договора за каждый день просрочки. Существенными недостатками можно назвать те, которые препятствую проживанию. В остальных случаях неустойка будет составлять 1% от стоимости расходов на устранение дефектов. Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

штраф 50% от присужденной судом в пользу истца суммы;
компенсацию морального вреда;
убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
оплату юридических услуг, иные судебные издержки.

Сразу стоит обратить внимание на то, как брак влияет на ход дела. Строительство объекта – долгий процесс. За это время можно успеть несколько раз пожениться и развестись. Если ДДУ заключен во время замужества, неустойка распределяется поровну даже если супруги развелись. Заключение ДДУ до брака может породить спорную ситуацию при взыскании неустойки. Суд будет устанавливать. кто имеет право на получение пени с учетом всех нюансов дела, в том числе того, как производилась оплата за объект долевого строительства.

Почему суды снижают неустойку?

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто. Судебная практика последних лет свидетельствует, что практически все суды, которые рассматривают гражданские иски о взыскании неустойки по ДДУ, урезают пеню, рассчитанную заявителем. Юристы застройщика знают, как в суде уменьшить неустойку. Основанием для этого является их заявление о применении статьи 333 статья ГК РФ, позволяющей снижать неустойку. До недавнего времени арбитражные суды были хорошей альтернативой судам общей юрисдикции: во время рассмотрения ими дел снижение застройщиком неустойки происходило крайне редко. А если и происходило, то урезание пени было не более 50%. На данный момент существует практика снижения рядом судей арбитражных судов размера неустойки на сумму, равную 90% заявленных требований. Условия, обязательные для снижения неустойки:

заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
исключительный случай просрочки по ДДУ (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.

Дополнительные основания:

в неисполнении обязательства виновны обе стороны: и застройщик, и дольщик;
участник умышленно повлиял на увеличение размера неустойки;
уклонение дольщика от подписания акта приема-передачи без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение статьи 333 ГК РФ допустимо только в самых крайних случаях. В Постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение неустойки по ДДУ возможно, если ее размер превышает возможный размер убытков истца. Несмотря на это, в подавляющем большинстве случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который вынужден отвечать по искам множества участников долевого строительства. На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, которые привыкли безнаказанно не исполнять свои обязательства.

Как получить компенсацию без снижения неустойки по ДДУ?

Сейчас получить пени за просрочку в полном объеме сложно, особенно если дольщик решает заняться вопросом самостоятельно и не использовать услуги адвоката по долевому строительству. В рейтинге компаний, специализирующихся на долевом строительстве мы занимаем лидирующие позиции. Практика ЮК “Хелп Консалтинг” включает в себя большое количество выигрышных дел благодаря детальному анализу ситуации и разработке индивидуального плана действий для каждого клиента. С учетом специфики конкретной ситуации принимается решение по поводу того, куда обращаться: в арбитраж или суд общей юрисдикции. Для достижения максимального результата необходимо учитывать практику снижения пени за просрочку не только того или иного суда, но и конкретного судьи. Если для защиты ваших интересов будет избран арбитражный суд, процесс взыскания неустойки будет выглядеть следующим образом:

Между организацией/ИП и участником заключается договор цессии, по которому дольщик уступает право требования неустойки.
В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании/ИП, которой было уступлено право требования пени.
Далее составляется исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж от имени организации/ИП. Срок рассмотрения подобных дел, как правило, составляет от двух до трех месяцев. Еще около двух месяцев уйдет на получение исполнительного листа. Далее исполнительный лист передается в кредитную организацию, в которой открыты счета застройщика, или в ФССП.
После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Как взыскать неустойку через арбитражный суд? Чтобы дело было рассмотрено, дольщик должен передать право требования пени любой компании, которая выступит в процессе вместо него, и подаст исковое заявление от своего лица. Следует учесть, гражданин передает только право на неустойку, права на квартиру не уступаются.

Важные условия совершения сделки

Дольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует. По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика. Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете уступки неустойки. Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для отказа в удовлетворении денежного требования. Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Заключение

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, необходимо провести комплексный анализ строительной компании, положений ДДУ. Застройщик знает как избежать неустойки по договору и перехитрить дольщика, поэтому лучше не рисковать и не решать подобные вопросы самостоятельно. Юридическая консультация поможет грамотно подойти к делу и добиться наиболее благоприятного для клиента результата. Юридическая компания “Хелп Консалтинг” – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства. Для получения консультации или юридических услуг, оставьте заявку либо позвоните по указанному выше номеру телефона.