Шаг первый – определяем срок передачи квартиры по договору
В законе четко указано, что строительная фирма обязана передать жилье не позднее, чем указано в ДДУ. Таким образом, если прием квартиры в положенную дату не состоялся по вине застройщика, со следующего дня дольщик имеет полное право взыскивать с нарушителя неустойку. Вместе с тем в договоре участия в долевом строительстве не всегда легко обнаружить дату передачи объекта, поскольку застройщики ее могут обозначить не конкретным числом, а в виде неких расплывчатых формулировок. В некоторых случаях срок обозначается кварталом, например, «в третьем квартале 2016 года», здесь просрочкой считается не сдача объекта 1 октября указанного года. В ДДУ может быть указано, что квартира будет передана в течение месяца после приема дома госкомиссией. Находим в договоре эту дату и отсчитываем от нее тридцать дней. Тридцать первый день уже будет считаться просрочкой. Согласно закону, если срок передачи жилья выпадает на выходной день, то застройщик обязан произвести сдачу в ближайший будний день.Шаг второй – решаем: стоит ли подписывать соглашение о продлении сроков
Закон обязывает застройщика, не укладывающегося в положенные сроки, предложить участникам отодвинуть дату сдачи дома (решить этот вопрос самостоятельно он не вправе). Застройщик рассылает дольщикам письма за два месяца до наступления срока. При согласии последнего между сторонами подписывается соглашение.
Каждый участник решает сам: стоит или не стоит идти на компромисс со строительной компанией. Для кого-то это выгодно, поскольку дается возможность продлить сроки внесения платежей по договору. Другие, наоборот, хотят быстрее въехать в квартиру. Однако нужно учесть, что давая свое согласие на пересмотр даты, дольщик не сможет потребовать неустойку за просрочку, если конечно, застройщик снова не нарушит своих обязательств.
Шаг третий – составляем претензию застройщику
Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры производится в претензионном и/или судебном порядке. Сначала на имя застройщика составляется претензия. Она является официальным документом и пишется в деловом стиле без художественных и литературных изысков. В шапке документа указываются данные адресата (наименование компании, адрес) и свои данные (ФИО, адрес, телефон). Текст письма должен содержать:- сведения о ДДУ (его номер, когда заключен),
- обязательства застройщика и срок их исполнения по договору;
- фактическое исполнение обязательств (если передача объекта уже состоялась) с указанием срока просрочки;
- если объект еще не передан, указывается количество просроченных дней;
- статьи закона, которые нарушил застройщик (в данном случае это – ст.6. 214 ФЗ, ч.1. ст.330 ГК);
- сумму неустойки;
- реквизиты счета, куда необходимо перевести деньги;
- срок исполнения требования.
- копию договора ДДУ;
- копию акта приема квартиры (при наличии);
- расчет пени.
Шаг четвертый – рассчитываем неустойку
Для проведения расчетов берется 1/300 ключевой ставки ЦБ (для граждан она умножается на два). Ставка – величина непостоянная. В последнее время она постоянно снижается, соответственно и сумма неустойки, рассчитанная в разные периоды, будет неодинаковой. С сентября 2106 года она составляла 10 %, с 27 марта 2017 г. – 9.75 %.
- На дату подачи претензии, если акт еще не подписан;
- На дату исполнения обязательств (если на руках имеется подписанный приемо-передаточный акт).
- в течение первых 127 дней (до 19 сентября 2016 г.) ставка ЦБ составляла 10.5 %,
- 187 дней (с 20 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г.) размер ставки был 10 %,
- 49 дней (с 27 марта 2017 г. по 15 мая 2017 г.) ставка равнялась 9.75 %.
- За 127 дней сумма составит 622 300руб.
- За 187 дней – 863 940 руб.
- За 49 дней – 222 950руб.
Шаг пятый – отправляем претензию застройщику
Претензию вместе со всеми приложениями и расчетом неустойки нужно отправить заказчику по почте. Отправление необходимо надлежащим образом оформить: сделать опись вложений и заказать уведомление о получении. Письмо можно также самому отнести в строительную компанию, но в этом случае претензию нужно распечатать в двух экземплярах. Первый отдать секретарю или лично директору, а на втором экземпляре, который остается на руках у дольщика, должен быть проставлен штамп организации и подпись сотрудника, принявшего документ. После отправки письма следует выждать время, отведенное для ответа (обычно на это дается десять дней). Если от застройщика не последовало ответа, и деньги на счет не поступили, можно отправляться в суд.Шаг шестой – готовим иск в суд
Текст искового заявления будет по сути тот же, что и в претензии. Необходимо пересчитать неустойку на момент подачи иска. Дополнительно к документам, указанным ранее, прилагается претензия с штампом о вручении. Если сумма иска превышает один миллион рублей, придется также оплатить госпошлину. К требованиям, которые были выставлены ранее, можно добавить следующие:- моральную компенсацию;
- штраф 50 % от всей суммы иска (на основании закона о защите потребителей);
- убытки, понесенные дольщиком;
- оплату услуг юриста и госпошлины.
Шаг седьмой – выбираем суд для подачи иска
Согласно закону дольщик может выбрать суд общей юрисдикции из трех возможных вариантов: по месту своего проживания, адресу компании-застройщика или местонахождению объекта строительства. Но не спешите подавать иск в суд, ближайший к своему дому. Сначала изучите судебную практику по применению в нем 333 ст. УК РФ. На основании данной статьи по ходатайству, поданному застройщиком, суд вправе уменьшить размер неустойки, рассчитанной дольщиком.