Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Одну и ту же квартиру за день можно «продать» несметное число раз. Но собственником станет тот, кто первый зарегистрирует свои права в Росреесте. Остальные рискуют остаться без квартиры и денег. Как такое возможно? Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю не в момент подписания договора или передачи денег и ключей. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До того момента, как договор будет зарегистрирован, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз.

Юристы призваны подстраховать этот риск на каждом этапе – от подписания договора до безопасных расчетов и государственной регистрации права.

Мошенники могут действовать на основании поддельных документов и продать Вам чужую недвижимость. Риск подложных документов может быть не такой явный и категоричный. Подделать можно только часть документов, скрыв обременения, дефекты недвижимости и третьих лиц, имеющих права на объект. Все это чревато признанием сделки недействительной и другими проблемами.

Вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка и через несколько лет будет изъята и продана банком за долги продавца? А купить квартиру, в которой пожизненно имеет право проживать третье лицо, которое никак не выселить даже по суду? Никто не хочет таких сюрпризов. Чтобы их избежать, при проверке нужно особое внимание уделить обременениям, как имеющимися, так и уже снятым.

Часто бывает, что формальная проверка действующих документов на недвижимость не учитывает скрытые риски. К таким рискам относятся споры о праве на объект. Например, покупая коммерческую недвижимость, необходимо проверить нет ли корпоративных споров по поводу этой недвижимости, не оспариваются ли в суде права продавца и т.п.

На рынке вторичной недвижимости можно встретить большое количество продавцов, которые продают объекты, полученные в наследство. На первый взгляд ничего необычного. Однако, к таким сделкам нужно относится с особой осторожностью. Бывает, что некоторые наследники пропустили срок вступления в наследство. Их более активные родственник оформляют недвижимость на себя и быстро продают. Затем наступает череда судебных споров и покупатель остается без квартиры и денег.

Существует много случаев, когда продавец, указанный в выписке из ЕГРН, не имеет право самостоятельно продавать недвижимость. Например, мужчина-собственник продал квартиру без согласия супруги. Супруга оспорит эту сделку в суде. Другой пример: продажа коммерческой недвижимости ген. директором без одобрения совета директоров. Условия об одобрении сделки могут «прятаться» в уставе, корпоративном договоре или иных корпоративных документах. Если нарушен порядок корпоративного одобрения сделки – она также может быть оспорена в суде.

Купить недвижимость с многотысячным долгом по коммунальным платежам и риском отключения объекта от коммуникаций легко. Всего-то нужно пренебречь проверкой этих фактов, не запрашивать у продавца документы и т.п. Проверка этого риска не так проста. Порой, с момента заключения договора до момента перехода права собственности проходит несколько месяцев. Необходимо грамотно фиксировать вопрос оплаты за содержание, чтобы не создать себе проблемы и непредвиденные расходы.

Приобретая недвижимость с незаконной перепланировкой, можно нарваться на большие расходы в будущем. Гос органы могут потребовать снести незаконные перегородки и перекрытия, выписать крупные штрафы и т.п. В некоторых случаях узаконить такие перепланировки невозможно. Они признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.

Сделка, совершенная за три года до банкротства, может быть оспорена. Неприятно узнать через три года, что купленную недвижимость вернули в конкурсную массу продавца-банкрота, а денег на компенсацию покупателю не хватило.

Потенциальное банкротство контрагента несет в себе риски на многомиллионные расходы. Проверить и минимизировать эти риски поможет качественная юридическая подготовка к сделке.

При подготовке к сделке необходимо проанализировать, подходит ли выбранный объект недвижимости под предполагаемые цели использования. Например, земельный участок приобретается с целью строительства перерабатывающего предприятия, однако большая часть участка находится в водоохраной зоне, что делает невозможным использовать его по задуманному плану. Комплексная проверка позволит реализовать задуманные планы и не остаться с неликвидным объектом.

Очень важно, проводя сделку, не упустить ключевых моментов. Например, можно много сил потратить на проверку документов, но потерять деньги на стадии расчетов. Расчеты по сделке могут быть сложные, многоступенчатые, с использованием разных активов и инструментов.

Задача риэлтора подобрать объект и продать его по выгодной цене. Чаще всего, комиссия риэлтора зависит от суммы сделки. Ради того, чтобы выгодная сделка состоялась, недобросовестный риэлтор может утаить и замолчать важные нюансы, торопить с выходом на сделку и т.п.

Самые распространенные правовые риски при приобретении коммерческих объектов из практики наших специалистов:

• Продавец не является собственником объекта.
• Отсутствие одобрения крупных сделок, необходимого в соответствии с требованиями закона.
• Нет согласия на сделку с заинтересованностью, из-за этого сделка может быть признана недействительной.
• Вид разрешенного использования недвижимости не подходит для целей покупателя.
• Ошибки в договоре, в результате которых меняются существенные условия.
• Продавец избавляется от активов в преддверии банкротства, в результате чего сделка будет оспорена в банкротной процедуре.

Услуга под ключ предполагает:

• Детальное изучение всех документов.

• Проверку участка и другой стороны сделки на основе открытых источников.

• Ведение переговоров со всеми заинтересованными сторонами.

• Разработку схемы сделки и договора, согласование его условий со второй стороной.

• Оформление расчетов по договору купли-продажи.

• Регистрацию права собственности на землю.

Это далеко не полный перечень рисков, с которыми может столкнуться покупатель коммерческой недвижимости, не имеющий опыта в подобных сделках.

Комплекс мероприятий зависит от вида недвижимости, истории объекта. Обычно он включает проверку документов, касающихся объекта покупки, его изучение на предмет наличия обременений или возможных претензий третьих лиц, перепланировок, которые не согласованы с контролирующими органами. Продавец проверяется на предмет право- и дееспособности. Если продавцом является организация, изучаются ее уставные, финансовые и прочие документы. Результатом проверок становится письменный отчет, в котором специалисты отражают все возможные риски.

Наши специалисты разрабатывают подходящую схему сделки, на основе нее составляют договор, согласуя со второй стороной все существенные условия. В договоре обязательно фиксируется состояние объекта, алгоритм его передачи и другие факторы. Цель специалиста, работающего над договором – отстоять интересы заказчика и исключить возможные риски.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют немало особенностей:

• Объекты приобретаются с разными целями для извлечения коммерческой выгоды. Еще на этапе подбора объекта важно удостовериться, что нет препятствий для реализации этих целей.

• Продавцом объектов (склада, помещения для магазина, офиса и прочих) чаще всего является юридическое лицо. При совершении таких сделок необходимо провести дополнительные проверки.

• Стоимость коммерческих объектов значительно выше, чем жилых, что создает дополнительные риски.

Чтобы учесть все нюансы, которыми сопровождается покупка коммерческой недвижимости, необходимо обращаться к юристу, который специализируется на подобных сделках и  постоянно следит за изменениями законодательства в этой сфере