Этапы заключения договора и получения квартиры
Этапы сделки:- Изучение сведений о застройщике и проверка необходимых документов;
- Оформление договора;
- Подписание акта приемки (при условии, что нет претензий к качеству);
- Оформление права собственности и прописки в квартире.
На что необходимо обратить внимание перед заключением договора
Важно знать, что согласно ФЗ-214 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только в определенных случаях:- Застройщик должен осуществить государственную регистрацию права на участок земли, на котором он планирует построить дом и продавать жилье. Не важно, будет это арендованная земля или же участок находится в собственности у строительной компании. Но важно учесть, что земельные участки имеют разные категории - к примеру, на земле промышленного назначения не может быть построен многоквартирный дом (данные положения регулируются Градостроительным кодексом). А перевод земель в другую категорию, процесс длительный и трудоемкий (должны быть организованы слушания и т.д.).
- Компанией должно быть получено разрешение на постройку дома, выдаваемое органами местного самоуправления. Это разрешение является подтверждением, что проектная (и иная) документация находится в полном порядке и строительная компания имеет право построить дом и продать в нем жилье гражданам (или юридическим лицам).
- Уставной капитал, имеющийся у строительной компании, должен быть не менее, чем минимальный размер, установленный законодательством (его размер меняется в зависимости от количества квадратных метров, к примеру, - до 1500 кв.м - 2 млн. 500 тыс. рублей, свыше 500 тыс. кв.м. - 1,5 млрд. рублей). В противном случае компания сможет продать жилье только по завершению строительства.
- В отношении строительной компании не осуществляется процедура ликвидации;
- Застройщик не признан банкротом (на основании решения арбитражного суда);
- Отсутствует решение суда о приостановлении деятельности данной строительной компании;
- Компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков (данные сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте единой информационной системы в сфере закупок (ЕИС) либо участников аукционов;
- У застройщика отсутствует задолженность по налогам и сборам.
Если строительная компания предлагает заключить договор при отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов - данные действия противоречат закону, а, соответственно и шанс получить желаемое жилье и заселиться в квартире резко снижается.
Важные нюансы в договоре
Договор должен быть заключен в письменной форме. В нем обязательно должны содержаться следующие сведения:- дата, когда застройщик обязуется передать жилье дольщику;
- полное описание квартиры (в том числе этаж, на котором она будет располагаться и номер);
- гарантийный срок (застройщик обязан указать гарантийные сроки, которые составляют 3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, минимум 5 лет на квартиру);
- размер и график выплат (важно знать, что стоимость может измениться, но только при изменении метража);
- ответственность застройщика.
В договоре на долевое участие не должно быть неточностей и разночтений. Будущий участник вправе перед заключением показать договор юристу, который подробно с ним ознакомится и даст необходимые рекомендации.
Перечень документов, которые должны быть у строительной компании
Также перед заключением договора рекомендуется проверить документы, имеющиеся у застройщика, так как достаточно часто встречаются случаи мошенничества. У строительной компании должен быть следующий пакет документов:- Учредительные документы (в частности - устав, ИНН/ОГРН, выписка ЕГРЮЛ, коды ОКВЭД, сведения об учредителях);
- Свидетельство о государственной регистрации компании;
- Постановление о выделении компании земельного участка под строительство;
- Декларации и лицензии.