Права и обязанности сторон по договору аренды: основные нюансы

Права сторон по договору аренды

В соглашении закрепляются обязанности и права арендатора и арендодателя по договору аренды. Право стороны — это узаконенная возможность совершать какие-либо действия, не противоречащие пунктам договора. Права участников вытекают из назначения сделки, при этом права одного лица напрямую связаны с обязанностями другого. Например, арендатор имеет право пользоваться помещением, поэтому вторая сторона в лице арендодателя обязана создать для этого условия: предоставить свободное помещение, отдать ключи, сообщить код замка и т.д.

Права арендатора как стороны договора

Согласно Гражданскому Кодексу РФ арендатор, заключивший договор найма, вправе:

Истребовать и получить недвижимость, и претендовать на возмещение убытков, если таковые были причинены по вине арендодателя. Арендатор также может попросить расторгнуть договор и возместить убытки (Ст. 611 ГК РФ);
Потребовать сократить размер арендной платы или аннулировать соглашение, если после заключения выяснилось, что третьи лица обладают правами на данную недвижимость и арендодатель не известил об этом (Ст. 613 ГК РФ);
Потребовать уменьшения платы за аренду, если имущество сильно пострадало от явлений и факторов, которые не зависят и не подвластны арендатору (следует помнить, что другие условия могут быть установлены законодательством);
Сдать имущество в субаренду, что предполагает передачу третьим лицам прав и обязанностей, или предоставить недвижимость в использование на безвозмездной основе (в случаях, когда законодательство не устанавливает другие условия). В права арендатора также входит передача собственных прав в залог и внесение их в качестве доли участия в уставном капитале коммерческих организаций с долевым участием (товарищества или общества), если закон не предусматривает иные условия (Ст. 608 ГК РФ);
Выкупить нанимаемое имущество, если возможность зафиксирована в договоре, который был подписан раньше (Ст. 624 ГК РФ);
Получить преимущество среди иных потенциальных контрагентов арендодателя, если стороны планируют заключение договора аренды на новый срок (Ст. 621 ГК РФ).

Если арендатор нашел дефекты в нанимаемом имуществе, которые во время составления договора указаны не были, он может претендовать на следующее, по собственному выбору (Ст. 612 ГК РФ):

потребовать от владельца устранения дефектов за свои деньги, уменьшения платы за аренду пропорционально
выявленным дефектам или полной компенсации расходов, которые понес арендатор вследствие устранения этих дефектов;
не уплатить арендную плату в размере суммы, которая потребовалась на устранение дефектов (необходимо предварительное уведомление арендодателя об этом);
потребовать досрочного аннулирования соглашения.

Если арендодатель не хочет исполнять обязанности по договору аренды относительно капремонта то наниматель вправе (Ст. 616 ГК РФ):

провести работы, зафиксированные в договоре или вызванные острой необходимостью, за свои средства и предъявить требование о компенсации или снижении размера платы за аренду;
предъявить требование об уменьшении платы за аренду;
претендовать на расторжение договора аренды и компенсацию.

Вопросы по капремонту иногда решаются иначе. Например, предполагается аренда производственной базы в неудовлетворительном состоянии. Участники сделки в ряде случаев договариваются о проведении капремонта арендатором самостоятельно, но плата за аренду уменьшается пропорционально расходам на ремонт. По документам подобные расходы будут учтены как текущие. Основной нюанс в данном случае — отражение трат на капремонт в бухгалтерских документах. В данной ситуации арендатор подвергается определенному риску: налоговая инспекция во время проверки может принять данные расходы за основные. Правильное проведение затрат на капремонт в данном случае — обязанность арендатора.

Права арендодателя по договору аренды

Арендодатель также обладает рядом прав, которые регламентированы законодательством или пунктами соглашения. При этом, чем больше пунктов будет закреплено в договоре, тем проще арендодателю будет отстаивать свои права. Обязательный минимум — описание предмета сделки, размера и условий оплаты, срока действия. Гражданский Кодекс РФ устанавливает, что арендодатель вправе:

Требовать своевременно внести сумму за аренду в том размере, который отражен и зафиксирован в соглашении (Ст. 614 ГК РФ):
Претендовать на досрочную уплату суммы за аренду помещения и установить для этого срок, если арендатором были нарушены условия и сроки оплаты аренды. Исключение — иные условия, закрепленные в договоре (Ст. 614 ГК РФ):
Потребовать от арендатора вернуть недвижимое имущество в том виде, который был зафиксирован в соглашении, при этом учитывается нормальный износ (Ст. 622 ГК РФ);
Требовать расторжения договора, если арендатором недвижимое имущество применялось не по назначению, которое было ранее отражено в договоре, вследствие чего состояние помещения существенно ухудшилось (Ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель также вправе проверять имущество, но такая возможность и периодичность проверок закрепляются в договоре аренды. Кроме того, необходимо уведомить арендатора о предстоящей проверке. Арбитражные юристы помогут оформить подобное право грамотно с юридической точки зрения, и тем самым защитить имущество от несанкционированного использования.

Обязанности сторон по договору аренды

Обязанности, если мы говорим о найме коммерческого помещения, регламентируются законом и пунктами подписанного между сторонами соглашения. Суть обязательств заключается в том, что участники должны совершать конкретные действия или воздержаться от них.

Обязанности арендатора по договору аренды

Гражданский Кодекс устанавливает следующие условия, которые должен выполнять арендатор:

Своевременно вносить плату за найм (ст. 654 ГК РФ). Сумму, которую наниматель ежемесячно будет уплачивать, отражают и фиксируют в договоре.
Использовать помещения в соответствии с назначением, которое было зафиксировано в соглашении (ст. 615 ГК РФ);
Если закончился срок договора аренды, наниматель должен передать помещение точно в таком же виде, в котором его получил, при этом учитывается нормальный износ (ст. 622 ГК РФ). Для того, чтобы зафиксировать исходное состояние недвижимости, ее подробно описывают в акте приема-передачи перед тем, как подписать соглашение.
Содержать полученную недвижимость в надлежащем виде, ремонтировать ее за свой счет, вносить плату за содержание, если другие условия не регламентированы законом (ст. 616 ГК РФ). Иногда все перечисленные обязанности переносятся на арендодателя, но для этого стороны должны заранее зафиксировать этот момент в соглашении.

При заключении сделки можно также зафиксировать следующие обязанности арендатора:

Платить за аренду не деньгами. Сторонам разрешено устанавливать не денежный способ оплаты по обоюдному согласию. Например, в ситуации, когда арендатор снимает здание для того, чтобы открыть стоматологический кабинет, в соглашении в качестве оплаты можно зафиксировать абонентское обслуживание;
Своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги.

Когда арендатор пренебрегает своими обязанностями (например, несвоевременно платит за найм), арендодатель может инициировать судебное разбирательство для урегулирования возникшего спора. Практика показывает, что успех взыскания аренды напрямую связан с тем, насколько подробно условия оплаты были зафиксированы в договоре. Конфликты могут возникнуть даже по базовым, на первый взгляд, вопросам. Например, когда арендатор освобождает нанимаемое помещение, он обязан вернуть владельцу недвижимости ключи от помещения. Иногда арендаторы намерено затягивают с этим или отказываются возвращать ключи. Закон в этом случае на стороне владельца, так как сохранение арендатором доступа в помещение уже после того, как срок договора истек — это прямое нарушение прав владельца недвижимости. В этой ситуации владелец может потребовать у арендатора уплатить арендную плату за всё время пользования.

Обязанности арендодателя по договору

Обязанности арендодателя закреплены в ГК РФ. Если какой-то из нижеперечисленных пунктов не отражен в договоре, судья во время разбирательства будет руководствоваться именно нормами ГК РФ. Арендатор обязан:

Предоставить исправное имущество, которое соответствует прописанному в соглашении назначению, и со всеми необходимыми принадлежностями (ст. 611 ГК РФ);
Исправить дефекты, если таковые были выявлены во время эксплуатации недвижимости, в том числе, если владелец не подозревал о наличии данных дефектов в момент, когда заключался договор (ст. 612 ГК РФ);
Известить нанимателя о существовании третьих лиц, которые имеют права на данную недвижимость (ст. 613 ГК РФ);
Осуществить проведение капитального ремонта за свои деньги, если другое не предусматривает договор (ст. 616 ГК РФ).

В спорных ситуациях важную роль играет договор аренды: обязанности и владельца, и нанимателя могут быть изначально дополнены или изменены в сравнении с тем, как они закреплены законом. Например, стороны могут прийти к обоюдному согласию, что проводить не только капитальный, но и текущий ремонт должен владелец недвижимости.

Последствия нарушения прав и обязанностей сторон по договору аренды

В ситуациях, когда права участников сделки были нарушены, стороны могу расторгнуть соглашение в досудебном порядке или через суд. При этом инициировать процесс может любой участник. Соглашение может быть аннулировано, если

арендатором имущество используется с нарушениями;
арендатор сильно ухудшил состояние недвижимости;
арендная плата была задержана арендатором уже более двух раз подряд (учитывается срок, который отражен в договоре);
арендатором игнорируется необходимость проведения текущего ремонта;
арендодателем создаются препятствия арендатору в том, чтобы законно использовать недвижимость;
обнаружены значимые дефекты, из-за чего использовать имущество невозможно;
арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт;
сданная недвижимость оказалась непригодной для эксплуатации (важное условие — непригодность не является следствием действий арендатора).

По закону арендатор должен вернуть недвижимость в исправном состоянии. Не имеет значения, по какой причине происходит возврат — из-за того, что истек срок договора, или по решению суда. В случаях, когда владелец получает свое имущество назад с дефектами или с задержкой (состояние и срок возврата фиксируют в договоре), он имеет полное право потребовать возместить убытки. Если в договоре дополнительно была отражена неустойка за возврат с задержкой, то владелец вправе требовать и компенсацию, и неустойку. Какие санкции могут быть зафиксированы в договоре:

неустойка за то, что имущество было возвращено с задержкой;
компенсация в пользу арендодателя за то, что наниматель вернул имущество с дефектами (которых не было на момент составления акта приема-передачи при заключении договора);
штраф для арендодателя за несвоевременное устранение недостатков или несвоевременное проведение капремонта.

В некоторых ситуациях суд, наоборот, отменяет штрафы и пени. Например, если арендатор не вносит арендную плату из-за того, что конструкция и технические характеристики недвижимости не позволяют использовать ее по назначению, то суд, скорее всего, не удовлетворит иск владельца о компенсации.

Помощь юриста по вопросам аренды имущества

Так как права и обязанности устанавливает не только ГК РФ, но и договор аренды, сторонам следует уделить максимальное внимание составлению соглашения. Юристы ООО «Хелп Консалтинг» разработают проект договора с учетом всех нюансов и спорных ситуаций. Профессиональная юридическая консультация поможет арендодателю защитить недвижимость, а арендатору избежать необоснованных неустоек и расходов. Правильно сформулированные и закрепленные права и обязанности сторон по аренде — залог взаимовыгодных деловых отношений. Наша компания оказывает комплексные юридические услуги для юридических лиц и полностью берет на себя разработку договора аренды и сопровождение сделки:

Бесплатно проконсультируем именно по вашей ситуации;
Проведем анализ договора, если у вас уже есть разработанный документ;
Доработаем ваш договор или разработаем проект соглашения с нуля;
Детально пропишем все права, обязанности и штрафы;
Подготовим любые иные документы, которые потребуются при заключении договора аренды (например, акт приема-передачи имущества);
Поможем разрешить арендные споры в досудебном порядке и защитим ваши интересы в суде.

Мы успешно защищаем и консультируем наших клиентов в разных ситуациях. Юристы ООО «Хелп Консалтинг» работают индивидуально с каждым клиентом, опираясь на богатый опыт в спорах по договорам аренды. Мы не используем шаблонные и типовые решения и отдельно прорабатываем нюансы каждой ситуации. Каждое дело мы начинаем с бесплатного анализа, который помогает нашим клиентам понять перспективы и будущий алгоритм работы.