Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры

Неустойка с застройщика - когда положена компенсация?

В настоящее время востребована покупка недвижимости по договору долевого участия. Договор долевого участия (ДДУ) заключается на этапе строительства дома и, соответственно, цена объекта гораздо ниже. Второй положительный момент – вы покупаете совершенно новый объект, а не вторичное жилье. Есть и отрицательные стороны. Нередки ситуации, когда застройщик допускает просрочку передачи объекта дольщику, либо передает объект со строительными дефектами и затягивает с устранением выявленных недостатков. В том случае, если строительная компания нарушает указанный в ДДУ срок передачи жилого помещения, то дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о выплате неустойки за просрочку исполнения договора. Дольщик имеет право потребовать выплаты застройщиком неустойки не только за просрочку в передаче объекта, но и за затягивание сроков устранения выявленных недостатков. Причем, не только при передаче жилого помещения, но и впоследствии, уже в процессе эксплуатации. Гарантия строительной компании действует на:

Недостатки, выявленные в самом здании, среди них дефекты обнаруженные в:

несущих конструкциях здания;
стенах, фасаде и прилегающей к зданию территории общего пользования;
конструкции окон и дверей, а также проемов.

Недостатки в инженерных коммуникациях всего здания или отдельного жилого помещения, среди них:

система вентиляции всего дома или отдельных его частей;
любые повреждения лифта (шахты или кабины);
систем водоснабжения (общего или в отдельных помещениях) и отопления.

Размер неустойки с застройщика по ДДУ за нарушение сроков устранения недостатков будет зависеть от того, насколько выявленный недостаток повлияет на возможность проживания в квартире. Здесь есть два варианта расчета неустойки. Вариант первый. Выявленные дефекты не влияют на возможность проживания в квартире, в этом случае неустойка за просрочку устранения недостатков будет рассчитываться в зависимости от стоимости тех расходов, которые потребуются для устранения дефектов. Сама стоимость определяется следующим образом:

При устранении дефектов самостоятельно, самим дольщиком. В зависимости от фактических расходов на ремонт. Дольщик собирает все чеки, квитанции, договоры и указывает общий итог расходов. Учитываются не только стоимость купленных материалов, но и средства, затраченные на оплату работы ремонтной бригады.
При планировании устранения дефектов, если ремонт еще не производился ни дольщиком, ни застройщиком. Проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Приглашенный эксперт фиксирует выявленные недостатки, устанавливает их причины и составляет смету на проведение всех ремонтных работ. Эту смету дольщик при расчете размера неустойки берет за основу.
Дольщик обращается в стороннюю строительную или ремонтную компанию. В этом случае компания самостоятельно составляет смету на стоимость работ по устранению дефектов. Если застройщик откажется оплачивать ваши расходы и вы обратитесь с иском в суд, последний может назначить независимую строительную экспертизу.

Вариант второй. Выявленные дефекты делают жилое помещение непригодным для проживания. В этом случае неустойка считается от стоимости всего объекта.

Дольщик может инициировать взыскание неустойки по ДДУ не только за просрочку передачи объекта или устранения каких-либо дефектов квартиры или дома, но и любых апартамент.

Как рассчитать неустойку с застройщика по ДДУ?

Для расчета размера неустойки на нашем сайте имеется калькулятор ДДУ, с помощью которого вы сможете рассчитать примерный размер неустойки. Более точным будет расчет, сделанный самостоятельно, с помощью обычного калькулятора. Он не сложный. Неустойка зависит от цены объекта и периода просрочки. Конкретная сумма определяется на основании ставки рефинансирования Центрального Банка на текущий день и начисляется за каждый день просрочки до того дня, пока строительная компания не выполнит договорные обязательства. [check_list] Итак, для расчета неустойки потребуются следующие цифры:

ставка рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ на день «Х»;
коэффициент, который применяется к ставке ЦБ (для физических лиц это 1/150 ставки);
стоимость объекта, указанная в ДДУ;
количество дней просрочки.

Расчет производится по следующей формуле: РН = 1/150 СР * ЦО * КДП, где: РН – размер неустойки; СР – ставка рефинансирования (текущая); ЦО – цена объекта ДДУ; КДП – количество дней просрочки.

Пример расчета неустойки Исходные данные: СР = 8% ЦО = 5 600 000 рублей Дата передачи объекта – не позднее 31.01.2019 года. Начало просрочки – 01.02.2019 года Дата фактической передачи жилого помещения 01.04.2019 года, просрочка составляет два месяца или 59 дней. Считаем: РН = 1/150 * 0,08 * 5 600 000 * 59 = 176 213 рублей.

Если строительная компания согласится выплатить неустойку, то эта сумма будет окончательной. Если же дольщику придется обращаться в суд, то сумма неустойки может значительно возрасти. Истец может к сумме непосредственно неустойки добавить штраф (50% от размера неустойки), моральный вред и расходы, которые понес истец по вине застройщика. В связи с пандемией коронавируса в 2020 году Правительство Российской Федерации временно смягчило норму законодательства по отношению к строительным компаниям. Все неустойки, штрафы, другие финансовые требования за просрочку с начала апреля 2020 года и до конца декабря этого же года не начисляются.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Существует определенный порядок взыскания дольщиком неустойки со строительной компании, осуществляющей строительство объекта по ДДУ. После того, как застройщик просрочил передачу объекта, дольщик:

Направляет в адрес строительной компании претензию, в которой он озвучивает требование выплаты застройщиком неустойки за задержку в передаче объекта.
Ожидает ответа на претензию компании-застройщика. Требование дольщика должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента получения претензии застройщиком. Если в ДДУ указан другой срок ответа на претензию, то ждать придется столько дней, сколько указано в договоре.
Если застройщик не признает претензию, либо игнорирует ее, дольщик готовит документы и подает исковое заявление о взыскании неустойки в суд. К иску обязательно должны быть приложены необходимые документы и расчет суммы неустойки.
Участвует в судебных слушаниях по делу. Вместо истца допускается участие его законного представителя (при наличии нотариально заверенной доверенности).
Ожидает вступление решения суда в законную силу (30 дней со дня вынесения решения).
Получает исполнительный лист и передает его в службу судебных приставов, либо в банк.

Таким образом, возможно два варианта решения проблемы:

претензионный;
судебный.

Конечно, претензионный вариант проще и быстрее, но чаще всего он не срабатывает, и дольщику приходится обращаться в суд. Рассмотрим оба варианта.

Направляем претензию застройщику

Даже если вы уверены, что застройщик не собирается удовлетворять вашу претензию, рекомендуем соблюсти досудебный порядок урегулирования проблемы. Во-первых, строительная компания может передумать и удовлетворить вашу претензию, и вы быстрее получите компенсацию за просрочку, во-вторых, если ответа на претензию не будет, суд присудит дополнительный штраф в размере 50% от цены неустойки, требуемой вами с застройщика. При составлении претензии желательно не заниматься этим самостоятельно, а обратиться за помощью и юридической консультацией к опытным юристам. Согласно закону, юридически значимым в случае приобретения жилого помещения по ДДУ является не дата, когда дом был сдан в эксплуатацию, а момент, когда был подписан передаточный акт, то есть, объект был передан в собственность дольщику. Именно эта дата указывается в ДДУ, именно просрочка передачи квартиры становится поводом для предъявления претензии. В претензионном письме дольщик указывает:

реквизиты договора долевого участия;
период просрочки по ДДУ;
размер неустойки, которую дольщик требует выплатить.

Претензию можно подавать как до передачи жилья в собственность дольщика, так и после этой процедуры (если была допущена просрочка). Но затягивать с направлением претензии не стоит. Если произойдет банкротство застройщика, то все дольщики вряд ли смогут получить положенные им выплаты. Обычно в таких случаях везет только тем, кто не затягивал с решением проблемы. В первом случае желательно произвести расчет неустойки за один день просрочки и внести запись, что дольщик требует выплатить неустойку, которая сложится на день передачи объекта дольщику. Это будет неустойка на один день просрочки, умноженная на количество дней с начала просрочки до дня передачи жилого помещения. Во втором случае сумма неустойки рассчитывается сразу за весь период.

Нередко порядок досудебного урегулирования спора в случае просрочки указывается в тексте договора долевого участия. В этом случае пострадавшему дольщику ничего не остается, как строго следовать порядку, указанному в ДДУ. Причем, порядок урегулирования может касаться как самой формы составления документа, так и сроков подачи и рассмотрения претензии.

Дольщик должен понимать, что в случае неправильного составления документа, претензия не имеет никакой юридической силы. Конечно, вы можете воспользоваться образцом составления претензии к застройщику по выплате неустойки за просрочку, но при составлении документа довольно легко сделать ошибку. Именно поэтому, чтобы не затянуть решение проблемы, желательно составлять претензию с требованием неустойки с застройщика с помощью опытного юриста. Вы можете обратиться за помощью в нашу юридическую компанию «Хелп Консалтинг».

Идем в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика

В тех случаях, когда застройщик игнорирует вашу претензию, либо любыми способами затягивает выплату компенсации, дольщик может обратиться с исковым заявлением о взыскании неустойки в суд. В этом случае, кроме непосредственно неустойки, он может рассчитывать на некоторые дополнительные выплаты:

возмещение убытков, которые понес дольщик в связи с просрочкой передачи в его собственность жилого помещения;
компенсацию морального вреда;
штраф в размере 50% от той суммы, которую установит суд в качестве компенсации за просрочку;
возмещение всех судебных и иных расходов, которые понесет заявитель в связи с судебным спором.

Обычно судебный процесс по взысканию неустойки длятся в течение четырех-шести месяцев. В том случае, если истец или ответчик будут не согласны с решением суда, понадобится еще порядка трех-четырех месяцев на обжалование

Юридические услуги по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ

Чтобы обезопасить себя при составлении претензии или юридически грамотно написать исковое заявление, без опытного юриста не обойтись. Если вы находитесь в Москве или Подмосковье, вы можете обратиться за помощью в получении неустойки с застройщика в компанию «Хелп Консалтинг». Наши специалисты оказывают юридические услуги в составлении и оформлении претензий, исковых заявлений, а также подготовке любых документов, необходимых для суда. Наша компания занимается услугами по защите прав дольщиков более 11 лет. Мы знаем, как вам помочь!