Фабула дела
В 2022 году в нашу компанию обратился клиент, планирующий сделку по приобретению в собственность квартиры в Московском жилом комплексе. Юристам необходимо было сопроводить процесс купли-продажи недвижимости, исключив либо минимизировав возможные риски.
В целях проведения юридического анализа контрагента и объекта недвижимости у продавца жилого помещения были запрошены следующие документы:
- Паспорта собственников;
- Выписка из ЕГРН для подтверждения имущественных прав;
- Нотариально заверенное согласие супруга, так как продавец состоял в браке;
- Справка о зарегистрированных лицах;
- Справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
- Справка из психоневрологического диспансера;
- Справка из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала.
В ходе предварительного анализа были выявлены следующие риски:
- У собственников имеется двое детей, прописанных в выставленной на продажу квартире.
Продажа квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним ребенком возможна только в том случае, если ему есть, куда прописаться после проведения сделки.
Какие есть риски? Основным риском для покупателя будет являться то, что выписка несовершеннолетнего гражданина из квартиры может перерасти в затяжную проблему, разрешить которую будет проблематично даже через судебные органы. Вследствие чего, ребенок будет являться полноправным пользователем недвижимого имущества.
- Квартира приобреталась собственниками с использованием денежных средств материнского капитала, но выделение долей детям произведено не было.
Дело в том, что, при покупке квартиры с использованием «материнских» денежных средств, закон обязывает наделить долями в праве собственности каждого члена семьи. Однако, когда покупатели берут ипотеку, банки обычно не соглашаются на выделение «детской» доли. Таким образом, требование закона чаще всего родителями не исполняется.
Какие же есть риски? Если органами опеки будет выявлено ущемление прав детей, то они либо прокурор могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Также, в суд смогут обратиться подросшие дети, узнавшие о том, что им были положены доли в праве собственности. И, вероятнее всего, такое требование будет судом удовлетворено, а сделка аннулирована.
Итог оказания услуги
Нашими юристами были выявлены существенные риски заключения Договора, которые в будущем, при недостаточной осмотрительности покупателя, могли привести к самым неожиданным и неприятным последствиям, вплоть до лишения права собственности на квартиру. Клиент был предупрежден и проинформирован о возможных способах развития событий. Контрагент пошел навстречу и согласился устранить обстоятельства, препятствующие заключению договора. Таким образом, с целью исключения выявленных рисков, сделка отложилась. Продавец внес изменения в ЕГРН с целью соблюдения интересов детей, получил разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, прекратил регистрацию в квартире всех прописанных лиц и представил подтверждающие документы. Риски были исключены, Договор был подписан между контрагентами спустя 1,5 месяца.
