Бесплатная консультация

Сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью

Процесс:
Полное сопровождение сделки
Цена сделки:
23 300 000 рублей
Приобретаемые объекты недвижимости:
Нежилое помещение г. Москва
Срок оказания услуги:
28 календарных дней
Юрист
Маргарита Чикунова

Судебный юрист

5 лет опыта

более 100 выигранных дел

Цена сделки
23 300 000 руб.
Срок оказания услуги:
28 календарных дней
Приобретаемые объекты недвижимости
Нежилое помещение - коммерческая недвижимость, г. Москва.

Фабула дела

Осенью 2022 года к нам обратилась клиентка, которая собиралась приобрести в собственность в г. Москве нежилое помещение с целью осуществления в нем деятельности по производству и продаже кондитерских изделий. Она предварительно определилась с помещением, которое ее заинтересовало, но боялась самостоятельно заниматься всеми вопросами, связанными с совершением сделки, так как понимала, что в данной сфере существует много различных нюансов и подводных камней.

Выбранное нашей клиенткой помещение находилось в городе Москве и располагалось на первом этаже жилого многоквартирного дома. Подобное местоположение было обусловлено характером будущей предпринимательской деятельности – кондитерское производство и продажа изделий для населения.

Что мы сделали?

Наши юристы проанализировали все наиболее важные аспекты планируемой сделки – проверили собственника интересующего помещения и основания возникновения у него права собственности; отсутствие обременений, арестов; изучили техническую документацию на предмет соответствия нормам и регламентам; проверили отсутствие текущих судебных споров в отношении данного объекта недвижимости в картотеках судов РФ.

Риски, выявленные в процессе правового анализа:

  1. Ввиду того, что предполагаемый к приобретению объект недвижимости располагался в жилом многоквартирном доме и был ограниченной площади, это не позволяло в полной мере обеспечить соответствие всем техническим нормам и регламентам:
    — во-первых, для пищевого промышленного производства существуют определенные нормативы, связанные с наличием специальных помещений («чистые зоны», «грязные зоны», переходы между ними). Чтобы обеспечить соблюдение данного зонирования, необходима достаточная площадь и количество залов. В выбранном помещении это оказалось невозможным.
    — во-вторых, отсутствовала надлежащая вентиляция, что также является обязательным требованием в указанном случае. Нашей клиентке пришлось бы самостоятельно оборудовать вентиляционные каналы, а в многоквартирном доме для этого необходимо получать согласие собственников, что является очень трудоемким процессом, а также нет гарантии, что все согласятся на предложенное переоборудование.
  2. Наши юристы проверили наличие судебных споров в отношении исследуемого объекта недвижимости и его правообладателя. В картотеке судебных дел было обнаружено дело, суть которого состояла в споре между правообладателем объекта недвижимости и его бывшим арендатором. Арендатор считал, что договор аренды был расторгнут собственником с нарушением закона и условий договора, ввиду чего предъявлял исковые требования к арендодателю.

Таким образом, мы выяснили, что существуют значительные риски при совершении сделки с первоначально определенным объектом недвижимости, которые потенциально могут привести к проблемам как с регулирующими и надзорными органами, так и с бывшим арендатором, который намерен вернуть себе право аренды данного помещения.

 

Предложенное нами решение:

Определив, что выявленные проблемы при совершении потенциальной сделки могут повлечь за собой неблагоприятные последствия, мы предложили нашей клиентке поискать несколько других вариантов объектов. Один из предложенных нами объектов оказался подходящим, так как располагался также в жилой застройке, что позволяло привлекать большое количество клиентов для будущего бизнеса, в то же время данный объект находился в здании с нежилыми помещениями, что исключало проблемный аспект с согласованием переустройств с собственниками и нарушением технических норм и правил. Кроме того, в отношении этого объекта отсутствовали судебные споры.

Мы полностью сопроводили сделку, начиная от момента анализа и подбора помещения и до внесения изменений в ЕГРН, обеспечив максимальное соблюдение прав и законных интересов нашей клиентки.