Предыстория: покупка коммерческой недвижимости с арендатором — скрытые риски
В марте 2024 года в нашу юридическую компанию обратился Игорь, который планировал приобрести коммерческое помещение в бизнес-центре для получения арендного дохода. На момент обращения в помещении уже находился арендатор — крупная торговая сеть с долгосрочным договором аренды.
Для клиента было важно не только приобрести объект, но и сохранить действующие арендные отношения для получения стабильного дохода. Однако в процессе юридической проверки мы обнаружили риски, которые могли привести к расторжению договора аренды после покупки.
Что мы сделали: комплексная проверка объекта, арендатора и договора
Наш юрист Наталия Рагулина выполнила глубокий анализ, включающий:
- Проверку правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
- Анализ договора аренды на предмет досрочного расторжения при смене собственника.
- Проверку финансового состояния арендатора и его обязательств по договору.
- Анализ условий передачи прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику.
Результат проверки: В договоре аренды была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора при смене собственника без выплаты компенсации. Обращайтесь к нам за помощью по сопровождению сделок с покупкой или продажей коммерческих помещений.
Ключевые риски сделки
- Риск расторжения договора аренды
Договор аренды предусматривал пункт, согласно которому арендатор имел право досрочно расторгнуть договор в случае смены собственника помещения без финансовых последствий. Это могло привести к потере стабильного арендного дохода для покупателя.
- Отсутствие соглашения о переводе прав и обязанностей
Без дополнительного соглашения между продавцом, покупателем и арендатором, арендатор мог отказаться от продолжения аренды на прежних условиях.
- Финансовые обязательства арендатора
Проверка финансового состояния арендатора выявила наличие задолженностей по коммунальным платежам, что также создавало риски для покупателя.
Как мы обеспечили юридическую безопасность сделки
Чтобы исключить риски и обеспечить стабильность арендных отношений, мы предприняли следующие шаги:
Ключевые решения:
- Заключение дополнительного соглашения с арендатором
- Провели переговоры с арендатором для сохранения договора аренды на прежних условиях.
- Заключили трехстороннее соглашение, подтверждающее согласие арендатора на продолжение аренды при смене собственника.
- Корректировка договора купли-продажи
- Включили пункт о передаче всех обязательств по договору аренды новому собственнику.
- Зафиксировали положения о компенсации расходов в случае досрочного расторжения аренды по инициативе арендатора.
- Погашение задолженности арендатора
- В рамках сделки продавец погасил задолженность арендатора по коммунальным платежам, что устранило дополнительные риски для покупателя.
- Контроль процедуры регистрации сделки
- Сопровождали клиента на всех этапах, включая регистрацию перехода права собственности и подписание всех необходимых соглашений.
Итог: юридически чистая сделка с гарантированным арендным доходом
Благодаря тщательно выстроенной стратегии и профессиональному юридическому сопровождению:
- Сделка была успешно завершена за 25 дней.
- Арендатор продолжил аренду на прежних условиях, обеспечив стабильный доход для покупателя.
- Были устранены все риски, связанные с возможным расторжением договора аренды.
На что важно обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости с арендатором?
- Условия договора аренды: Проверьте, предусмотрена ли возможность расторжения при смене собственника.
- Согласие арендатора: Без согласия арендатора на продолжение аренды вы можете потерять источник дохода.
- Финансовая стабильность арендатора: Долги арендатора могут перейти в проблему для нового собственника.
- Трехсторонние соглашения: Они обеспечивают юридическую чистоту арендных отношений.
Почему юридическое сопровождение критично при таких сделках
- Исключаем риски расторжения аренды.
- Обеспечиваем сохранение арендных отношений на выгодных условиях.
- Сопровождаем клиента на всех этапах сделки.
Планируете покупку коммерческой недвижимости? Обратитесь за консультацией — мы обеспечим стабильность вашего арендного дохода!
