Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Одну и ту же квартиру за день можно «продать» несметное число раз. Но собственником станет тот, кто первый зарегистрирует свои права в Росреесте. Остальные рискуют остаться без квартиры и денег. Как такое возможно? Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю не в момент подписания договора или передачи денег и ключей. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До того момента, как договор будет зарегистрирован, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз.

Юристы по недвижимости призваны подстраховать этот риск на каждом этапе – от подписания договора до безопасных расчетов и государственной регистрации права.

Мошенники могут действовать на основании поддельных документов и продать Вам чужую недвижимость. Риск подложных документов может быть не такой явный и категоричный. Подделать можно только часть документов, скрыв обременения, дефекты недвижимости и третьих лиц, имеющих права на объект. Все это чревато признанием сделки недействительной и другими проблемами.

Вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка и через несколько лет будет изъята и продана банком за долги продавца? А купить квартиру, в которой пожизненно имеет право проживать третье лицо, которое никак не выселить даже по суду? Никто не хочет таких сюрпризов. Чтобы их избежать, при проверке нужно особое внимание уделить обременениям, как имеющимися, так и уже снятым.

Часто бывает, что формальная проверка действующих документов на недвижимость не учитывает скрытые риски. К таким рискам относятся споры о праве на объект. Например, покупая коммерческую недвижимость, необходимо проверить нет ли корпоративных споров по поводу этой недвижимости, не оспариваются ли в суде права продавца и т.п.

На рынке вторичной недвижимости можно встретить большое количество продавцов, которые продают объекты, полученные в наследство. На первый взгляд ничего необычного. Однако, к таким сделкам нужно относиться с особой осторожностью. Бывает, что некоторые наследники пропустили срок вступления в наследство. Их более активные родственники оформляют недвижимость на себя и быстро продают. Затем наступает череда судебных споров и покупатель остается без квартиры и денег.

Существует много случаев, когда продавец, указанный в выписке из ЕГРН, не имеет права самостоятельно продавать недвижимость. Например, мужчина-собственник продал квартиру без согласия супруги. Супруга оспорит эту сделку в суде. Другой пример: продажа коммерческой недвижимости ген. директором без одобрения совета директоров. Условия об одобрении сделки могут «прятаться» в уставе, корпоративном договоре или иных корпоративных документах. Если нарушен порядок корпоративного одобрения сделки – она также может быть оспорена в суде.

Купить недвижимость с многотысячным долгом по коммунальным платежам и риском отключения объекта от коммуникаций легко. Всего-то нужно пренебречь проверкой этих фактов, не запрашивать у продавца документы и т.п. Проверка этого риска не так проста. Порой, с момента заключения договора до момента перехода права собственности проходит несколько месяцев. Необходимо грамотно фиксировать вопрос оплаты за содержание, чтобы не создать себе проблемы и непредвиденные расходы.

Приобретая недвижимость с незаконной перепланировкой, можно нарваться на большие расходы в будущем. Гос органы могут потребовать снести незаконные перегородки и перекрытия, выписать крупные штрафы и т.п. В некоторых случаях узаконить такие перепланировки невозможно. Они признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.

Сделка, совершенная за три года до банкротства, может быть оспорена. Неприятно узнать через три года, что купленную недвижимость вернули в конкурсную массу продавца-банкрота, а денег на компенсацию покупателю не хватило.

Потенциальное банкротство контрагента несет в себе риски на многомиллионные расходы. Проверить и минимизировать эти риски поможет качественная юридическая подготовка к сделке.

При подготовке к сделке необходимо проанализировать, подходит ли выбранный объект недвижимости под предполагаемые цели использования. Например, земельный участок приобретается с целью строительства перерабатывающего предприятия, однако большая часть участка находится в водоохранной зоне, что делает невозможным использование его по задуманному плану. Комплексная проверка позволит реализовать задуманные планы и не остаться с неликвидным объектом.

Очень важно, проводя сделку, не упустить ключевых моментов. Например, можно много сил потратить на проверку документов, но потерять деньги на стадии расчетов. Расчеты по сделке могут быть сложные, многоступенчатые, с использованием разных активов и инструментов.

Задача риэлтора подобрать объект и продать его по выгодной цене. Чаще всего, комиссия риэлтора зависит от суммы сделки. Ради того, чтобы выгодная сделка состоялась, недобросовестный риэлтор может утаить и умолчать важные нюансы, торопить с выходом на сделку и т.п.

Каждая сделка индивидуальна. Ниже приведем общие документы, которые нужно запросить на первичном этапе проверки:

— выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

— основания приобретения квартиры: договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.;

— выписку из домовой книги (так вы проверите, какие лица зарегистрированы в квартире);

— технический паспорт на квартиру (изучите вопрос с несогласованными и незаконными перепланировками);

— выписку из финансово-лицевого счета по квартире (получите подтверждение того, что долги по коммунальным платежам отсутствуют);

— иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств.

— документы, подтверждающие дееспособность продавца: выписка из наркологического и психоневрологического диспансеров, водительские права, право на оружие и т.п.;

— документы, подтверждающие семейный статус продавца: заявление, что в браке не состоит; свидетельство о браке/ о расторжении брака, брачный договор, соглашение о разделе имуществ супругов;

— согласие супруга/супруги на продажу квартиры (удостоверяется нотариусом).

Особенность сделок с недвижимостью в том, что право собственности переходит к покупателю не в момент подписания договора и передачи денег, а в момент государственной регистрации перехода права в Росреестре.

Поэтому для покупателя очень важно передать деньги только после того, как он убедится, что право собственности перешло к нему. При этом продавцу важно также иметь гарантии получения денег после регистрации права на покупателя.

Для осуществления безопасных расчетов подходят банковская ячейка или аккредитив.

Срок для оспаривания сделки разный и зависит от оснований оспаривания — от 1 года до 3 лет (но не более 10 лет). Однако, учитывайте, что срок начинает течь не со дня подписания договора, а со дня, когда лицо, оспаривающее сделку, узнало или должно было узнать о ее совершении. Кроме того срок исковой давности может быть восстановлен судом.

Особенностей много. Основная — необходимо всесторонне проверить, кто и в каком порядке от имени юридического лица может продавать недвижимость. Не является ли сделка крупной? Не будет ли она являться сделкой с заинтересованностью? Нет ли корпоративных споров, которые повлекут оспаривание сделки в будущем?

Также нужно особое внимание уделить вопросу проверки финансового положения продавца на наличие признаков предбанкротного состояния.

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. В порядке электронной регистрации сделка может быть зарегистрирована в более короткий срок — в среднем 2 дня.