Понятие недвижимости является весьма широким, а потому при совершении сделок с недвижимостью необходимо учитывать специфику каждого отдельного её типа. В зависимости от продаваемого/приобретаемого объекта важно проводить дополнительную проверку типовых рисков, учитывать нюансы при подготовке документов. Мы найдем решение вашей задачи по следующим объектам недвижимости:
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Как защитить свои интересы при сделках с недвижимостью и не потерять деньги? Независимо от того, в какой роли вы выступаете — покупателя, продавца, арендодателя или любой другой, мы предоставляем гарантию законности всех договоров и правильности оформления необходимых документов, что, в свою очередь, исключает любые риски проведения таких сделок. На любом этапе вы можете обратиться к юристу.
совершаются с участием наших специалистов каждый год
общая сумма сделок, проведенных нами за 2022 год
суммарный рабочий стаж юристов «Хелп Консалтинг»
- Квартиры (вторичное жилье)
- Недвижимость в новостройках
- Загородная недвижимость (коттеджи, дома, дачи)
- Земельные участки
- Коммерческая недвижимость
- Объекты, реализуемые с торгов
Страхи и риски
Сделки с недвижимостью сопровождают множество рисков. И покупатель, и продавец могут остаться без денег и недвижимости, если не подготовятся к сделке и не проверят ее юридическую чистоту. Ниже рассмотрим основные риски сделок с недвижимостью.
-
Двойная продажа
Одну и ту же жилую квартиру за день можно «продать» несметное число раз. Но собственником станет тот, кто первый зарегистрирует свои права в Росреесте. Остальные рискуют остаться без квартиры и денег. Как такое возможно? По законодательству право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю не в момент подписания договора или передачи денег и ключей. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До того момента, как договор будет зарегистрирован, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз.
Профессиональные юристы по недвижимости призваны подстраховать этот риск на каждом этапе – от подписания договора до безопасных расчетов и государственной регистрации права.
-
Подложные документы
Мошенники могут действовать на основании поддельных документов и продать Вам чужую недвижимость. Подделать можно только часть документов, скрыв обременения, дефекты недвижимости и третьих лиц, имеющих права на объект. Все это чревато признанием сделки недействительной и другими проблемами.
-
Скрытые залоги и обременения
Вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка и через несколько лет будет изъята и продана банком за долги продавца? А купить квартиру, в которой пожизненно имеет право проживать третье лицо, которое никак не выселить даже по суду? Никто не хочет таких сюрпризов. Чтобы их избежать, при проверке нужно особое внимание уделить обременениям, как имеющимися, так и уже снятым.
-
Наличие спора о праве
Часто бывает, что формальная проверка действующих документов на недвижимость не учитывает скрытые риски. К таким рискам относятся споры о праве на объект. Например, покупая коммерческую недвижимость, необходимо проверить нет ли корпоративных споров по поводу этой недвижимости, не оспариваются ли в суде права продавца и т.п.
-
Наследники, оспаривающие продажу
На рынке вторичной недвижимости можно встретить большое количество продавцов, которые продают объекты, полученные в наследство. На первый взгляд ничего необычного. Однако, к таким сделкам нужно относиться с особой осторожностью. Бывает, что некоторые наследники пропустили срок вступления в наследство. Их более активные родственники оформляют недвижимость на себя и быстро продают. Затем наступает череда судебных споров и покупатель остается без квартиры и денег.
-
Продавец, не имеющий права продавать
Существует много случаев, когда продавец, указанный в выписке из ЕГРН, не имеет права самостоятельно продавать недвижимость. Например, мужчина-собственник продал квартиру без согласия супруги. Супруга оспорит эту сделку в суде. Другой пример: продажа коммерческой недвижимости ген. директором без одобрения совета директоров. Условия об одобрении сделки могут «прятаться» в уставе, корпоративном договоре или иных корпоративных документах. Если нарушен порядок корпоративного одобрения сделки – она также может быть оспорена в суде и новому владельцу придется вернуть недвижимость.
-
Задолженности по платежам / Долги продавца
Купить недвижимость с многотысячным долгом по коммунальным платежам и риском отключения объекта от коммуникаций легко. Всего-то нужно пренебречь проверкой чистоты этих фактов, не запрашивать у продавца документы и т.п. Проверка этого риска не так проста. Порой, с момента заключения договора до момента перехода права собственности проходит несколько месяцев. Необходимо грамотно фиксировать вопрос оплаты за содержание, чтобы не создать себе проблемы и непредвиденные расходы.
-
Незаконная перепланировка
Приобретая недвижимость с незаконной перепланировкой, можно нарваться на большие расходы в будущем. Гос органы могут потребовать снести незаконные перегородки и перекрытия, выписать крупные штрафы и т.п. В некоторых случаях узаконить такие перепланировки невозможно. Они признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.
-
Банкротство контрагента
Сделка, совершенная за три года до банкротства, может быть связана с рисками оспорена. Неприятно узнать через три года, что купленную недвижимость вернули в конкурсную массу продавца-банкрота, а денег на компенсацию покупателю не хватило.
Потенциальное банкротство контрагента несет в себе риски на многомиллионные расходы. Проверить и минимизировать эти риски поможет качественная юридическая подготовка к сделке. Оценка рисков — сфера компетенций юриста.
-
Сложности с использованием объекта по целевому назначению
При подготовке к сделке необходимо проанализировать, подходит ли выбранный объект недвижимости под предполагаемые цели использования. Например, земельный участок приобретается с целью строительства перерабатывающего предприятия, однако большая часть участка находится в водоохранной зоне, что делает невозможным использование его по задуманному плану. Комплексные юридические проверки позволят реализовать задуманные планы и не остаться с неликвидным объектом.
-
Обман при взаиморасчетах
Очень важно, проводя сделку, не упустить ключевых моментов. Например, можно много сил потратить на проверку документов, но потерять деньги на стадии расчетов. Расчеты по сделке могут быть сложные, многоступенчатые, с использованием разных активов и инструментов.
-
Недобросовестный риелтор
Задача риэлтора подобрать объект и продать его по выгодной стоимости. Чаще всего, комиссия риэлтора зависит от суммы сделки. Ради того, чтобы выгодная сделка состоялась, недобросовестный риэлтор может утаить и умолчать важные нюансы, торопить с выходом на сделку и т.п.
-
Двойная продажа
Одну и ту же жилую квартиру за день можно «продать» несметное число раз. Но собственником станет тот, кто первый зарегистрирует свои права в Росреесте. Остальные рискуют остаться без квартиры и денег. Как такое возможно? По законодательству право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю не в момент подписания договора или передачи денег и ключей. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До того момента, как договор будет зарегистрирован, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз.
Профессиональные юристы по недвижимости призваны подстраховать этот риск на каждом этапе – от подписания договора до безопасных расчетов и государственной регистрации права.
-
Подложные документы
Мошенники могут действовать на основании поддельных документов и продать Вам чужую недвижимость. Подделать можно только часть документов, скрыв обременения, дефекты недвижимости и третьих лиц, имеющих права на объект. Все это чревато признанием сделки недействительной и другими проблемами.
-
Скрытые залоги и обременения
Вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка и через несколько лет будет изъята и продана банком за долги продавца? А купить квартиру, в которой пожизненно имеет право проживать третье лицо, которое никак не выселить даже по суду? Никто не хочет таких сюрпризов. Чтобы их избежать, при проверке нужно особое внимание уделить обременениям, как имеющимися, так и уже снятым.
-
Наличие спора о праве
Часто бывает, что формальная проверка действующих документов на недвижимость не учитывает скрытые риски. К таким рискам относятся споры о праве на объект. Например, покупая коммерческую недвижимость, необходимо проверить нет ли корпоративных споров по поводу этой недвижимости, не оспариваются ли в суде права продавца и т.п.
-
Наследники, оспаривающие продажу
На рынке вторичной недвижимости можно встретить большое количество продавцов, которые продают объекты, полученные в наследство. На первый взгляд ничего необычного. Однако, к таким сделкам нужно относиться с особой осторожностью. Бывает, что некоторые наследники пропустили срок вступления в наследство. Их более активные родственники оформляют недвижимость на себя и быстро продают. Затем наступает череда судебных споров и покупатель остается без квартиры и денег.
-
Продавец, не имеющий права продавать
Существует много случаев, когда продавец, указанный в выписке из ЕГРН, не имеет права самостоятельно продавать недвижимость. Например, мужчина-собственник продал квартиру без согласия супруги. Супруга оспорит эту сделку в суде. Другой пример: продажа коммерческой недвижимости ген. директором без одобрения совета директоров. Условия об одобрении сделки могут «прятаться» в уставе, корпоративном договоре или иных корпоративных документах. Если нарушен порядок корпоративного одобрения сделки – она также может быть оспорена в суде и новому владельцу придется вернуть недвижимость.
-
Задолженности по платежам / Долги продавца
Купить недвижимость с многотысячным долгом по коммунальным платежам и риском отключения объекта от коммуникаций легко. Всего-то нужно пренебречь проверкой чистоты этих фактов, не запрашивать у продавца документы и т.п. Проверка этого риска не так проста. Порой, с момента заключения договора до момента перехода права собственности проходит несколько месяцев. Необходимо грамотно фиксировать вопрос оплаты за содержание, чтобы не создать себе проблемы и непредвиденные расходы.
-
Незаконная перепланировка
Приобретая недвижимость с незаконной перепланировкой, можно нарваться на большие расходы в будущем. Гос органы могут потребовать снести незаконные перегородки и перекрытия, выписать крупные штрафы и т.п. В некоторых случаях узаконить такие перепланировки невозможно. Они признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.
-
Банкротство контрагента
Сделка, совершенная за три года до банкротства, может быть связана с рисками оспорена. Неприятно узнать через три года, что купленную недвижимость вернули в конкурсную массу продавца-банкрота, а денег на компенсацию покупателю не хватило.
Потенциальное банкротство контрагента несет в себе риски на многомиллионные расходы. Проверить и минимизировать эти риски поможет качественная юридическая подготовка к сделке. Оценка рисков — сфера компетенций юриста.
-
Сложности с использованием объекта по целевому назначению
При подготовке к сделке необходимо проанализировать, подходит ли выбранный объект недвижимости под предполагаемые цели использования. Например, земельный участок приобретается с целью строительства перерабатывающего предприятия, однако большая часть участка находится в водоохранной зоне, что делает невозможным использование его по задуманному плану. Комплексные юридические проверки позволят реализовать задуманные планы и не остаться с неликвидным объектом.
-
Обман при взаиморасчетах
Очень важно, проводя сделку, не упустить ключевых моментов. Например, можно много сил потратить на проверку документов, но потерять деньги на стадии расчетов. Расчеты по сделке могут быть сложные, многоступенчатые, с использованием разных активов и инструментов.
-
Недобросовестный риелтор
Задача риэлтора подобрать объект и продать его по выгодной стоимости. Чаще всего, комиссия риэлтора зависит от суммы сделки. Ради того, чтобы выгодная сделка состоялась, недобросовестный риэлтор может утаить и умолчать важные нюансы, торопить с выходом на сделку и т.п.
Мы предлагаем комплексное юридическое сопровождение сделок с поэтапной оплатой (работаем по Москве, Московской области; для регионов услуги по проверке объекта, подготовке документов и консультационную поддержку.)
Порядок работы
Пакеты услуг
В случае оспаривания сделки в течение 15 лет мы бесплатно будем защищать ваши интересы в суде! (п.2.1.7)
Типы договоров, с которыми мы работаем
Прайс-лист на сопровождение сделки с недвижимостью
Наши преимущества
-
Опытные юристы по недвижимости
Комплексный подход помогает максимально учесть все риски и провести безопасную сделку и приобрести имущество.
-
Гарантия судебной защиты
В случае оспаривания сделки мы бесплатно будем защищать интересы клиента в суде.
-
Работаем как с предоплатой, так и без
Вы можете выбрать удобный для вас вариант расчета. Мы готовы оказывать юридические услуги и с предоплатой, и с оплатой стоимости за результат.
-
Экономим ваше время и нервы
Наши специалисты полностью самостоятельно ведут всю работу, мы экономим ваше время, но при этом держим в курсе всей текущей ситуации, связанной со сделкой.
-
Высокий уровень сервиса
Вы получаете email и sms уведомления на всех этапах работы! Вы всегда в курсе своего дела! Также за вами будет закреплен персональный юрист!
-
База данных за 12 лет работы
За 12 лет работы наша фирма собрала огромную базу информации о застройщиках, о практике судов и судей. Это позволяет нам добиваться максимальных результатов!
Наши специалисты
Егельский Роман Владимирович
Юрист-консультант
Стаж: 8 лет
Мы в СМИ
Ответы на самые популярные вопросы
-
Какие документы продавца нужно проверить если осуществляете покупку недвижимости?
Каждая сделка индивидуальна. Ниже приведем общие документы, которые нужно запросить на первичном этапе проверки:
— выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
— основания приобретения квартиры: договоры купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.;
— выписку из домовой книги (так вы проверите, какие лица зарегистрированы в квартире);
— технический паспорт на квартиру (изучите вопрос с несогласованными и незаконными перепланировками);
— выписку из финансово-лицевого счета по квартире (получите подтверждение того, что долги по коммунальным платежам отсутствуют);
— иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств.
— подтверждающие дееспособность продавца: выписка из наркологического и психоневрологического диспансеров, водительские права, право на оружие и т.п.;
— подтверждающие семейный статус продавца: заявление, что в браке не состоит; свидетельство о браке/ о расторжении брака, брачный договор, соглашение о разделе имуществ супругов;
— согласие супруга/супруги на продажу квартиры (удостоверяется нотариусом).
-
Какие безопасные способы расчетов существуют?
Особенность сделок с недвижимостью в том, что право собственности переходит к покупателю не в момент подписания договора и передачи денег, а в момент государственной регистрации перехода права в Росреестре.
Поэтому для покупателя очень важно передать деньги только после того, как он убедится, что право собственности перешло к нему. При этом продавцу важно также иметь гарантии получения денег после регистрации на покупателя.
Для осуществления безопасных расчетов подходят банковская ячейка или аккредитив.
-
Как долго сохраняются риски признания сделки недействительной?
Срок для процедуры оспаривания разный и зависит от оснований оспаривания — от 1 года до 3 лет (но не более 10 лет). Однако, учитывайте, что срок начинает течь не со дня подписания договора, а со дня, когда лицо, оспаривающее сделку, узнало или должно было узнать о ее совершении. Кроме того срок исковой давности может быть восстановлен судом.
-
Какие есть особенности покупки недвижимости у юридического лица?
Особенностей много. Основная — необходимо всесторонне проверить, кто и в каком порядке от имени юридического лица может продавать недвижимость. Не является ли сделка крупной? Не будет ли она являться сделкой с заинтересованностью? Нет ли корпоративных споров, которые повлекут оспаривание сделки в будущем?
Также нужно особое внимание уделить вопросу проверки финансового положения продавца на наличие признаков предбанкротного состояния.
Не доверять слепо агентам по недвижимости, а проводить полную юридическую проверку.
-
Как долго сделка регистрируется в Росреестре?
Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. В порядке электронной регистрации сделка может быть зарегистрирована в более короткий срок — в среднем 2 дня.
-
Какие документы продавца нужно проверить если осуществляете покупку недвижимости?
Каждая сделка индивидуальна. Ниже приведем общие документы, которые нужно запросить на первичном этапе проверки:
— выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
— основания приобретения квартиры: договоры купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.;
— выписку из домовой книги (так вы проверите, какие лица зарегистрированы в квартире);
— технический паспорт на квартиру (изучите вопрос с несогласованными и незаконными перепланировками);
— выписку из финансово-лицевого счета по квартире (получите подтверждение того, что долги по коммунальным платежам отсутствуют);
— иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств.
— подтверждающие дееспособность продавца: выписка из наркологического и психоневрологического диспансеров, водительские права, право на оружие и т.п.;
— подтверждающие семейный статус продавца: заявление, что в браке не состоит; свидетельство о браке/ о расторжении брака, брачный договор, соглашение о разделе имуществ супругов;
— согласие супруга/супруги на продажу квартиры (удостоверяется нотариусом).
-
Какие безопасные способы расчетов существуют?
Особенность сделок с недвижимостью в том, что право собственности переходит к покупателю не в момент подписания договора и передачи денег, а в момент государственной регистрации перехода права в Росреестре.
Поэтому для покупателя очень важно передать деньги только после того, как он убедится, что право собственности перешло к нему. При этом продавцу важно также иметь гарантии получения денег после регистрации на покупателя.
Для осуществления безопасных расчетов подходят банковская ячейка или аккредитив.
-
Как долго сохраняются риски признания сделки недействительной?
Срок для процедуры оспаривания разный и зависит от оснований оспаривания — от 1 года до 3 лет (но не более 10 лет). Однако, учитывайте, что срок начинает течь не со дня подписания договора, а со дня, когда лицо, оспаривающее сделку, узнало или должно было узнать о ее совершении. Кроме того срок исковой давности может быть восстановлен судом.
-
Какие есть особенности покупки недвижимости у юридического лица?
Особенностей много. Основная — необходимо всесторонне проверить, кто и в каком порядке от имени юридического лица может продавать недвижимость. Не является ли сделка крупной? Не будет ли она являться сделкой с заинтересованностью? Нет ли корпоративных споров, которые повлекут оспаривание сделки в будущем?
Также нужно особое внимание уделить вопросу проверки финансового положения продавца на наличие признаков предбанкротного состояния.
Не доверять слепо агентам по недвижимости, а проводить полную юридическую проверку.
-
Как долго сделка регистрируется в Росреестре?
Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. В порядке электронной регистрации сделка может быть зарегистрирована в более короткий срок — в среднем 2 дня.
Расскажите нам о своей проблеме
Людмила Шадрина
Руководитель юридического отдела