Особенности дарственной на квартиру
Договор дарения может быть устным, но в случае переоформления квартиры в собственность это правило не работает: сделка оформляется только письменно и регистрируется в Росреестре. Как оформляется дарственная на квартиру, описано в ст. 572 ГК РФ. Чаще всего этот способ переписать квартиру используют близкие родственники. В отличие от завещания, которое вступает в силу после смерти собственника, договор дарения позволяет передать право собственности наследникам еще при его жизни. Закон не запрещает оформлять дарственную и переписывать квартиру на посторонних лиц, не состоящих в родственных связях с владельцем квартиры, однако такие сделки часто выглядят подозрительно. Тем не менее, законодательно процесс оформления ничем не отличается от дарственной в пользу родственников. Однако разница есть для одариваемых: если дарственная оформляется в пользу родственника, квартира не облагается НДФЛ. Если же участники сделки не являются членами одной семьи, подарок будет облагаться НДФЛ, к тому же получатель должен будет заплатить налог на имущество.Какие требования предъявляются к участникам сделки?
Закон требует, чтобы даритель, который переписывает квартиру, был:- Психически здоровым. Собственник должен четко понимать, что он делает, и какие последствия могут возникнуть в результате того, что он переписывает недвижимость.
- Дееспособным. Не могут переписать квартиру дети до 14 лет. Подростки, которым уже исполнилось 14, но еще нет 18, могут продавать долю только при согласии законных представителей и органов опеки.
- Собственником квартиры. Право собственности на объект, в отношении которого оформляется дарственная, должно быть подтверждено документально.
Договор дарения не может быть заключен между двумя юридическими лицами, а вот дарственная между физическим и юридическим лицом возможна. Скажем, если директор компании хочет переписать квартиру своей фирме, он может это сделать как физлицо.
Какие документы нужны, чтобы оформить дарственную?
Что нужно, чтобы оформить дарственную на квартиру? В список обязательных документов входят:- Паспорта обеих сторон.
- Выписка из ЕГРН либо свидетельство, которое подтверждает право собственности.
- Если покупка квартиры состоялась во время брака, необходимо согласие супруга, заверенное у нотариуса.
- Технический паспорт нужен, если в квартире делалась перепланировка, а также в случае, когда одариваемый хочет убедиться, что не проводилось незаконное перепланирование.
- Разрешение органов опеки, если возраст дарителя, который переписывает недвижимость – старше 14 лет, но младше 18 лет.
- Договор дарения, составленный надлежащим образом.
Где оформляется дарственная?
Договор можно составить следующими способами:- Самостоятельно, скачав соответствующую форму в интернете. Это бесплатно, но могут быть допущены ошибки, что повлечет за собой признание договора незаключенным или недействительным.
- У опытного юриста, который разработает индивидуальный договор.
- У нотариуса, который может составить договор, заверить его и зарегистрировать в Росреестре.
- Отчуждается имущество лица, состоящего под опекой и признанного недееспособным или ограниченно дееспособным.
- При отчуждении доли в праве, в том числе и в случае, когда все собственники долей отчуждают их в рамках одной сделки.
Как оформляется дарственная?
Юристы и нотариусы оформляют договор в соответствии с действующими правилами. Как оформляется дарственная на квартиру, если делать это самостоятельно:- Указываются ФИО сторон, их паспортные данные и адреса.
- Вносятся сведения о квартире, включая номер записи в ЕГРН с датой, когда она была сделана.
- Подписи с расшифровкой.
- у риелтора – от 10 тыс. руб.;
- у юриста – от 5 тыс.;
- у нотариуса – от 7 тыс.
Для того чтобы переписать квартиру, придется заплатить госпошлину, в 2023 году ее размер составляет 2000 руб.
Как происходит регистрация?
Регистрация возможна несколькими способами:- В Росреестре, для этого потребуется квалифицированная электронная подпись. Срок регистрации в этом случае составляет 7 рабочих дней.
- Через многофункциональный центр. Как оформить дарение квартиры через МФЦ? Потребуются все документы, перечисленные выше, а также подписанный договор и квитанция, подтверждающая, что была оплачена госпошлина. Регистрация собственности происходит в течение 9 рабочих дней.
- Через нотариуса, который составил и заверил договор. Срок регистрации в этом случае меньше, он составляет три дня.
Каковы сроки дарственной?
Договор дарения не имеет сроков действия. Это значит, что квартиру можно переписать, но договоре не регистрировать, а на регистрацию отдать позже. До тех пор, пока сделка не зарегистрирована, право собственности принадлежит дарителю. В его обязанности входит и внесение коммунальных платежей.
Дарение можно отменить, но после регистрации это делается только через суд, причем для отмены должны быть веские причины – например, если одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя, который переписал на него недвижимость.
Как можно оспаривать дарственную?
Оспаривание сделки в суде возможно. Как правило, это происходит в двух случаях:- Если один из супругов оформил дарственную без согласия второго.
- Если даритель проходит процедуру банкротства, и дарение состоялось в течение трех лет до нее. В этом случае оспорить договор могут арбитражные управляющие либо конкурсные кредиторы.
Может ли договор дарения быть под условием?
Нередко случается так, что собственник квартиры хотел бы переписать ее на родственников, но на определенных условиях. Например, это может быть право собственности на подаренную квартиру, которое действует только до тех пор, пока даритель проживает в ней, а после его смерти прекращается. Согласно закону, заключение такого договора невозможно. Предполагается, что дарственная – это безвозмездная передача имущества в собственность, поэтому переписать имущество под условием не получится. Возможны устные договоренности, но защитить в суде свои права в случае, если условия были оговорены только устно, также невозможно.В чем преимущества оформления дарственной?
Основными выгодоприобретателями являются одариваемые, которые получают квартиру в собственность и при этом не платят налог (в случае дарения близким родственникам). Прочие преимущества:- С финансовой точки зрения дарственная выгоднее, чем завещание.
- Документы не обязательно заверять у нотариуса.
- Передать недвижимость в собственность можно в случае, если это не целая квартира, а доля в ней. При этом если происходит продажа, то у собственников других долей, которые выделены в той же квартире, есть преимущественное право покупки, а при дарении оно отсутствует.
Недостатком можно считать необходимость уплаты налога 13%, если получатель не является родственником дарителя. Кроме того, дарение квартиры через нотариуса, как и без его участия, можно оспорить даже после регистрации права собственности.
Как переписать долю?
Особенности оформления документа, если объектом недвижимости является доля в квартире или доме:- В отличие от продажи, не требуется получать согласие собственников других долей.
- Правила, касающиеся преимущественной покупки, право которой принадлежит другим собственникам, на подобные сделки также не распространяются.
После получения доли по дарственной могут возникнуть споры с другими собственниками — например, по порядку пользования общим имуществом или при попытке продать долю. Юрист по долевой собственности поможет разрешить конфликт, подготовить соглашение или представить интересы в суде.
- В рамках одной сделки собственники, которым принадлежат все доли в доме или квартире, переписывают их на одного человека.
- Владелец имеет единоличную собственность и переписывает долю, выделенную из нее.
- Если квартира находится в ипотеке, для того чтобы переписать долю в ней, в ней потребуется согласие банка. Важно понимать, что полученная доля продолжит находиться в залоге, и новый собственник может лишиться ее, если кредит не будет выплачиваться.
- Если не была проведена приватизация, то долю в квартире переписать на другого человека нельзя, поскольку у дарителя отсутствует право собственности.
Перед оформлением дарственной доли в ипотечной квартире стоит проверить условия кредитного договора и заранее получить согласие банка. Ипотечный юрист поможет проанализировать договор, оценить риски и правильно оформить сделку, чтобы избежать проблем с залогодержателем в будущем.
Можно ли переписать квартиру на ребенка?
Дети от рождения имеют те же права, что и взрослые, в том числе право собственности, однако воспользоваться ими могут не сразу. Пошаговая инструкция, как подарить квартиру сыну или дочери, такая же, как и в случае оформления дарственной на взрослого человека, однако есть один нюанс. В случае, когда родитель хочет переписать квартиру на ребенка, он одновременно является и дарителем, который переписывает квартиру, и представителем одариваемого. Таким образом, родитель представляет интересы по сделке и от своего имени, и от имени ребенка, например, подавая договор на регистрацию в Росреестр.
Разобраться во всех тонкостях оформления и регистрации дарственной самостоятельно непросто, поскольку его заключение предполагает множество нюансов, которые нужно учесть, чтобы сделка стала законной. При подготовке этого документа лучше обратиться к опытному юристу, который расскажет, как переписать квартиру на другого человека, учитывая все обстоятельства сделки.