Сопровождение покупки квартиры в новостройке у застройщика

Один и тот же объект за день можно «продать» несметное число раз. Но собственником станет тот, кто первый зарегистрирует свои права в Росреесте. Остальные рискуют остаться без квартиры и денег. Как такое возможно? Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю не в момент подписания договора или передачи денег и ключей. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До того момента, как договор будет зарегистрирован, продавец-мошенник может продать имущество еще несколько раз.

Юристы призваны подстраховать этот риск на каждом этапе – от подписания договора до безопасных расчетов и государственной регистрации права.

Мошенники могут действовать на основании поддельных документов и продать Вам чужую недвижимость. Риск подложных документов может быть не такой явный и категоричный. Подделать можно только часть документов, скрыв обременения, дефекты недвижимости и третьих лиц, имеющих права на объект. Все это чревато признанием сделки недействительной и другими проблемами.

Вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка и через несколько лет будет изъята и продана банком за долги продавца? А купить квартиру, в которой пожизненно имеет право проживать третье лицо, которое никак не выселить даже по суду? Никто не хочет таких сюрпризов. Чтобы их избежать, при проверке нужно особое внимание уделить обременениям, как имеющимися, так и уже снятым.

Часто бывает, что формальная проверка действующих документов на недвижимость в новостройке не учитывает скрытые риски. К таким рискам относятся споры о праве на объект. Например, покупая коммерческую недвижимость, необходимо проверить нет ли корпоративных споров по поводу этой недвижимости, не оспариваются ли в суде права продавца и т.п.

На рынке вторичной недвижимости можно встретить большое количество продавцов, которые продают объекты, полученные в наследство. На первый взгляд ничего необычного. Однако, к таким сделкам нужно относится с особой осторожностью. Бывает, что некоторые наследники пропустили срок вступления в наследство. Их более активные родственник оформляют недвижимость на себя и быстро продают. Затем наступает череда судебных споров и покупатель остается без квартиры и денег.

Существует много случаев, когда продавец, указанный в выписке из ЕГРН, не имеет право самостоятельно продавать недвижимость. Например, мужчина-собственник продал квартиру без согласия супруги. Супруга оспорит эту сделку в суде. Другой пример: продажа коммерческой недвижимости ген. директором без одобрения совета директоров. Условия об одобрении сделки могут «прятаться» в уставе, корпоративном договоре или иных корпоративных документах. Если нарушен порядок корпоративного одобрения сделки – она также может быть оспорена в суде.

Купить недвижимость с многотысячным долгом по коммунальным платежам и риском отключения объекта от коммуникаций легко. Всего-то нужно пренебречь проверкой этих фактов, не запрашивать у продавца документы и т.п. Проверка этого риска не так проста. Порой, с момента заключения договора до момента перехода права собственности проходит несколько месяцев. Необходимо грамотно фиксировать вопрос оплаты за содержание, чтобы не создать себе проблемы и непредвиденные расходы.

Приобретая недвижимость с незаконной перепланировкой, можно нарваться на большие расходы в будущем. Гос органы могут потребовать снести незаконные перегородки и перекрытия, выписать крупные штрафы и т.п. В некоторых случаях узаконить такие перепланировки невозможно. Они признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.

Сделка, совершенная за три года до банкротства, может быть оспорена. Неприятно узнать через три года, что купленную недвижимость в новостройке вернули в конкурсную массу продавца-банкрота, а денег на компенсацию покупателю не хватило.

Потенциальное банкротство контрагента несет в себе риски на многомиллионные расходы. Проверить и минимизировать эти риски поможет качественная юридическая подготовка к сделке.

При подготовке к сделке необходимо проанализировать, подходит ли выбранный объект недвижимости под предполагаемые цели использования. Например, земельный участок приобретается с целью строительства перерабатывающего предприятия, однако большая часть участка находится в водоохраной зоне, что делает невозможным использовать его по задуманному плану. Комплексная проверка позволит реализовать задуманные планы и не остаться с неликвидным объектом.

Очень важно, проводя сделку, не упустить ключевых моментов. Например, можно много сил потратить на проверку документов, но потерять деньги на стадии расчетов. Расчеты по сделке могут быть сложные, многоступенчатые, с использованием разных активов и инструментов.

Задача риэлтора подобрать объект в новостройке и продать его по выгодной цене. Чаще всего, комиссия риэлтора зависит от суммы сделки. Ради того, чтобы выгодная сделка состоялась, недобросовестный риэлтор может утаить и замолчать важные нюансы, торопить с выходом на сделку и т.п.

Право собственности по покупке квартиры в новостройке возникает только тогда, когда дом будет введен в эксплуатацию, при этом должен быть подписан акт приема-передачи. Очень важно до заключения сделки проверить правильность оформления всех документов и изучить описанные в них условия. Авторитет застройщика не является гарантией, что он не использует серые схемы, особенно с учетом того, что при строительстве каждого объекта открывается новое юридическое лицо.

Кроме того, крупные застройщики часто готовят договор таким образом, что у застройщика возникают права, а ограничении и ответственность возникают у дольщика.

В договоре могут быть спрятаны условия об одностороннем изменении параметров объекта и другие «сюрпризы».

Результатом услуги станет подробное заключение юриста с описанием всех выявленных рисков. При необходимости специалист даст пояснения, рекомендации и ответит на вопросы.

Перечислим лишь некоторые спорные моменты, которые наши специалисты выявляют при изучении ДДУ:

• Заключение предварительного договора на этапе возведения дома, при котором покупатель не становится участником строительства. В случае банкротства застройщика оспаривание такого договора в суде займет немало времени.

• Включение в договор пункта о том, что его условия могут быть изменены в одностороннем порядке. Застройщик в этом случае сможет, например, увеличить стоимость или уменьшить площадь квартиры.

• Дополнительное соглашение, в котором указан новый срок сдачи объекта, если квартира не сдается вовремя. При подписании такого соглашения дольщик лишится права требовать неустойку при нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию.

• Пункт о невозможности переуступить (продать) права на объект без согласия застройщика. В этом случае дольщик не сможет уступить права (продать квартиру в строящемся доме), если не выполнит определенные условия. Таким условием может быть, например, обращение в риэлтерское агентство, являющееся партнером застройщика. Имея такое условие в договоре застройщики часто просят за согласование уступки денежную сумму в размере 100-300 тыс. рублей.

Юрист изучает всю разрешительную документацию на строительство: разрешение на строительство, права на земельный участок, проектную документацию, заключение о соответствии и другие документы.

Мы изучаем также  все судебные дела, в которых застройщик является ответчиком, в том числе решения суда. Анализируем финансовую отчетность, исполнительные производства. Кроме того, наши юристы находят аффилированных лиц, анализируют их финансовое положение, исследуют данные о количестве реализованных квартир.

Также в отчет включается информация о возможных налоговых задолженностях компании, о реорганизациях, ликвидациях, проводимых проверках. Специалисты знакомятся с отзывами о работе застройщика. По результатам проверки юристы формируют заключение о возможных рисках.