Предыстория: когда сделка с недвижимостью может обернуться катастрофой
В 2020 году Николай решил купить квартиру в строящемся ЖК на северо-востоке Москвы. На первый взгляд, всё выглядело привлекательно: крупный застройщик, удобное расположение, выгодные условия.
Но перед подписанием договора он обратился в юридическую компанию для проверки застройщика и условий сделки. Это решение позволило ему избежать потери крупной суммы и многолетних судебных разбирательств.
Что мы сделали?
Наш юрист провел всестороннюю проверку, которая включала:
- Анализ финансового состояния застройщика: наличие долгов, судебных исков, блокировки счетов.
- Проверку разрешительной документации: есть ли законные основания для строительства.
- Изучение судебных споров: могут ли возникнуть риски остановки стройки.
- Детальный разбор договора: нет ли в нем скрытых угроз для покупателя.
- Оценку схемы расчетов: насколько безопасны платежи.
Ключевые риски сделки
- Скрытая схема перепродажи
Клиенту предлагали приобрести квартиру не напрямую у застройщика, а через аффилированную компанию по договору уступки прав.
Как это выглядело:
- Застройщик продавал квартиру юрлицу по заниженной цене (980 000 ₽ за 28 м²).
- Юрлицо перепродавало квартиру клиенту уже за 3 800 000 ₽.
- Разница в 2,82 млн ₽ не проходила через эскроу-счет и не была защищена законом.
- Финансовые проблемы застройщика
- Кредитная нагрузка компании превышала 180 млн ₽.
- Судебные иски на сумму более 158 млн ₽.
- Продажи снизились на 68,6%, а счета застройщика были заблокированы ФНС.
- Спор за земельный участок
- Земельный участок, на котором строился дом, оказался предметом судебного разбирательства.
- Один из истцов (РЖД) требовал признания договора аренды недействительным.
- В случае удовлетворения иска строительство могло быть прекращено.
Судебное разбирательство длилось несколько лет и закончилось только в 2022 году, но за это время дольщики жили в полной неопределенности.
Итог: почему клиент отказался от сделки
На основании анализа наш юрист подготовил развернутое юридическое заключение и разъяснил клиенту возможные последствия. Николай принял решение отказаться от покупки, что позволило ему избежать финансовых потерь и проблем с недостроенным жильем.
Как показало время, его решение было абсолютно верным:
- По условиям ДДУ застройщик должен был передать квартиру до 31 декабря 2022 года.
- Фактическое разрешение на ввод в эксплуатацию было получено только 27 декабря 2024 года.
- По состоянию на февраль 2025 года передача квартир дольщикам так и не началась.
На что важно обратить внимание при покупке новостройки?
На первый взгляд может показаться, что при приобретении квартиры в новостройке покупатель полностью защищен законом. Однако на практике это далеко не так.
- Даже крупные застройщики могут использовать схемы, которые несут в себе скрытые риски.
- Менеджеры по продажам нередко дают обещания, не подкрепленные юридическими документами.
- Громкое имя застройщика и покупка квартиры в сегменте бизнес-класса не гарантируют безопасности сделки.
Среди наиболее распространенных проблем:
- Наличие запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка.
- Условия договора, ущемляющие права дольщика.
- Небезопасные схемы расчетов, при которых покупатель может потерять деньги.
Почему юридическая проверка — это необходимость, а не дополнительная опция?
Юрист помогает:
- Проверить застройщика и документы.
- Обезопасить платежи и гарантировать возврат средств.
- Исключить юридические риски, которые могут привести к потере денег и жилья.
Перед тем как подписывать договор и вносить деньги, убедитесь, что сделка действительно безопасна. Обратитесь за консультацией, чтобы избежать потенциальных проблем.
