Новые поправки к ФЗ №214 от 2025 года
Застройщики практически освобождаются от ответственности за некачественное строительство!
Сложно представить разочарование дольщика, который годами ждет свою квартиру, а на этапе приемки обнаруживает трещины в стенах, неработающие коммуникации и явное несоответствие обещанному качеству. Казалось бы, 214-ФЗ, призванный защищать интересы участников долевого строительства, должен гарантировать справедливость. Но новые поправки в закон дают застройщикам ещё больше свободы — теперь они сами будут устанавливать стандарты качества и решать, в каких пределах компенсировать свои ошибки. Защитить свои права становится сложнее, а риски для дольщиков растут с каждым днем.
Содержание
- Разбор новых поправок к 214-ФЗ: удар по защите дольщиков
- Соответствие Гражданскому кодексу
- Риски для дольщиков
- Обратите внимание на вступление изменений в силу
- Позиция юристов Хелп Консалтинг
- Кто точно имеет высокие шансы получить компенсацию более 3%?
- Как сложится судебная практика?
- Выводы и рекомендации
- Заключение
Разбор новых поправок к 214-ФЗ: удар по защите дольщиков
17 декабря 2024 года Госдума приняла в третьем чтении законопроект № 498549-8, затрагивающий права дольщиков, закрепленные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Рассмотрим ключевые изменения, касающиеся статьи 3 этого документа, и их последствия.
Основные изменения:
- Снижение гарантийного срока на отделку до 1 года
Поправки сокращают срок гарантийных обязательств застройщика на отделочные работы с прежних трех лет до одного года. Это значит, что дольщик должен будет быстро выявить и заявить все претензии, иначе рискует остаться один на один с последствиями.
- Ответственность застройщиков ограничена 3% от цены ДДУ
Если объект не соответствует стандартам, компенсация с застройщика ограничивается минимальной суммой, равной 3% от цены договора долевого участия. - Стандарты качества устанавливаются застройщиком
Новые правила дают застройщикам право разрабатывать собственные стандарты качества строительства и отделки, без необходимости их согласования с участниками долевого строительства. Это открывает простор для занижения требований.
Соответствие Гражданскому кодексу
Новые поправки вызывают сомнения в их правомерности.
Риски для дольщиков
- Сокращение гарантийного срока на отделочные работы делает почти нереальным устранение всех недостатков за счет застройщика.
- Новый порядок компенсации создает ситуации, в которых дольщик не может рассчитывать на полное возмещение убытков.
- Доверие к стандартам качества застройщика остается под большим вопросом, особенно с учетом снижения контроля со стороны государства.
Обратите внимание на вступление изменений в силу
Законопроект, принятый Госдумой 17 декабря 2024 года, ещё должен пройти одобрение Совета Федерации и подписан Президентом РФ.
Поправки вступают в силу поэтапно:
- Установление собственных стандартов застройщиков: эти изменения начнут действовать с 1 марта 2025 года.
- Ограничение ответственности застройщиков до 3% от цены ДДУ: начнёт применяться уже с 1 января 2025 года.
Многие восприняли это так, что теперь с 01.01.2025 года компенсация за любые недостатки в объектах долевого строительства будет ограничена суммой не более 3% от цены договора долевого участия (ДДУ).
Но так ли это?
Давайте обратим внимание на ключевой пункт нового закона:
Теперь возникает главный вопрос: как правильно трактовать это положение? О каких правах и обязанностях идёт речь?
Позиция юристов Хелп Консалтинг
Мы считаем, что необходимо добиваться судебного толкования следующим образом:
- Ограничения в 3 % не применяются, если обязательство застройщика по передаче объекта надлежащего качества (дата передачи по ДДУ) возникло до 01.01.2025 года.
ИЛИ
- Если обязательство по передаче объекта надлежащего качества возникло на дату фактической передачи, и акт приёма-передачи (АПП) был подписан до 01.01.2025 года, несмотря на то, что срок передачи объекта по ДДУ указан на 2025 год. Например, застройщик передал объект досрочно — в этом случае обязательство возникло на дату фактической передачи.
Иное толкование (на руку застройщикам)
Если обязательство застройщика по устранению недостатков и выплате компенсации возникло до 01.01.2025 года (т.е. уже истекли 60 дней на добровольное устранение недостатков и 10 дней на выплату денежной компенсации).
Кто точно имеет высокие шансы получить компенсацию более 3%?
- Те, у кого по ДДУ срок передачи объекта до 01.01.2025 года, и уже истек срок на добровольное устранение недостатков (60 дней) и срок на выплату компенсации (10 дней). — Очень высокий шанс.
- Те, у кого срок передачи объекта по ДДУ до 01.01.2025 года, и АПП подписан до 01.01.2025 года. — Высокий шанс.
- Те, у кого срок передачи по ДДУ до 01.01.2025 года, но объект ещё не передан. — Шанс на компенсацию выше 3% сохраняется.
Как сложится судебная практика?
В первое время после таких нововведений начинается формирование судебной практики. Один судья может трактовать закон одним образом, другой — иначе. Единая позиция сформируется только после обжалования решений в вышестоящих инстанциях.
Выводы и рекомендации
- Изучайте договор ДДУ.
Внимательно проверяйте условия, особенно разделы о гарантиях и стандартах качества. - Запрашивайте стандарты качества.
Настаивайте на предоставлении застройщиком утвержденных стандартов для оценки их соответствия минимальным требованиям. - Не подписывайте допсоглашения “не глядя”.
Любые изменения в ДДУ могут содержать условия, ограничивающие ваши права. Консультируйтесь с юристом перед их подписанием. - Будьте внимательны при приемке квартиры.
Проверяйте отделку и фиксируйте все недостатки. - Требуйте устранения недостатков в гарантийный период.
Не откладывайте фиксацию претензий, так как срок на отделочные работы теперь сокращен до одного года.
Заключение
Более 15 лет наша команда успешно защищает права дольщиков, помогая отстаивать их интересы в самых сложных ситуациях. Мы всегда выступали за прозрачность, справедливость и законность в сфере долевого строительства. Сегодня, в условиях изменений законодательства, которые существенно ограничивают права участников долевого строительства, мы готовы оказать вам профессиональную правовую поддержку.
Если вы столкнулись с проблемами при приемке квартиры, некачественной отделкой или сомнительными действиями застройщика — обращайтесь к нам. Вместе мы найдем оптимальное решение для защиты ваших интересов и ваших вложений.
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии