Как проверить застройщика при покупке квартиры

Особенности строительства в РФ: эскроу-счета и проектное финансирование

Прежде чем проверять конкретного застройщика, важно понять, на какие деньги вообще строятся дома и как защищены деньги покупателей.

С 2019 года в России работает схема с эскроу-счетами. Покупатель не переводит деньги застройщику напрямую. Вместо этого он кладет их на специальный счет в банке-посреднике. Деньги блокируются и находятся на специальном счете до ввода дома в эксплуатацию. Именно это событие служит для банка сигналом к разблокировке и переводу денег застройщику

А на что строит застройщик? Он использует либо собственные средства, либо, что встречается чаще, проектное финансирование — кредит от банка. Причем условия кредита зависят от продаж: чем больше квартир продано, тем ниже ставка.

Второй важный момент после способа оплаты — это форма договора. Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ — самый надежный вариант. С ним вы защищены законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и застройщик обязан компенсировать неустойку за просрочку.

Есть и другие схемы покупки квартиры в новостройке, например, через договор уступки прав требования от аффилированных компаний.

На первый взгляд такая сделка может выглядеть как обычная покупка квартиры, но у нее есть важный нюанс: конечный покупатель не использует может счет-эскроу напрямую. В результате уровень защиты может быть ниже, чем при заключении ДДУ непосредственно с застройщиком.

При возникновении споров, расторжении договора или расчете размера ответственности учитывается не вся сумма, которую покупатель фактически передал по договору уступки, а только та часть, которая была внесена на эскроу-счет по первоначальному договору.

Перед такой сделкой важно проверить не только застройщика, но и компанию, которая уступает права требования: ее связь с застройщиком, условия договора и порядок расчетов.

Почему важно проверять застройщика перед покупкой квартиры

Избежать рисков полностью никогда не получится: экономика меняется, цены на стройматериалы растут, процентные ставки скачут. Но у застройщика с хорошей репутацией обычно больше шансов договориться с банком и вовремя завершить строительство.

Если заранее не проверить застройщика, есть риск потерять:

• Время. Сроки сдачи переносятся на годы. Вместо новоселья придется ходить по судам.
• Деньги. Неустойку придется взыскивать через суд, а это дополнительные расходы на юриста и судебные издержки.
• Качество. Построенный с нарушениями дом — это постоянные проблемы с коммуникациями, перекрытиями, отделкой.
• Нервы. Постоянные суды, переписки, ожидания решений.

Да, эскроу-счет вернет ваши деньги, если стройка не завершится. Но цены на жилье за это время вырастут, а ипотечная ставка, возможно, уже будет другой.

Откуда можно получить полную информацию о застройщике

Информация о застройщиках разбросана по разным источникам. Ни один из них не даст полной картины сам по себе. Только совокупность данных покажет реальную картину.

Собрали в таблице основные источники.

Как проверить застройщика: основные шаги

Шаг 1. Найдите застройщика на наш.дом.рф

Зайдите на сайт наш.дом.рф. Это государственная система, созданная Минстроем. Здесь каждый застройщик обязан ежемесячно публиковать информацию о себе и о строящихся объектах. Сайтом пользуются банки, страховые компании и Фонд защиты дольщиков, поэтому данным стоит доверять.

Что делать:

1. В строке поиска введите название компании, ИНН или название жилого комплекса.
2. Перейдите в карточку застройщика.

В карточке вы увидите:

• Единый реестр проектов: все проекты компании, их статус, сроки сдачи, процент готовности.
• Количество домов в стадии строительства и сколько из них сдано.
• Финансовые показатели — бухгалтерская отчетность (выручка, прибыль, кредиторская задолженность).

На что обратить внимание:

• Сколько домов компания сдала, были ли переносы сроков. Формального реестра добросовестных застройщиков не существует, но эти данные позволяют оценить надежность компании.
• Есть ли дома в реестре проблемных объектов.

Шаг 2. Проверьте проектные декларации и разрешительные документы

В карточке каждого жилого комплекса в сервисе наш.дом.рф есть раздел «Документы». Там собрана вся разрешительная документация, относящаяся к строительству.

Что обязательно нужно изучить?

Разрешение на строительство. Проверьте: действует ли оно, на какой адрес выдано, совпадает ли срок действия с планируемой датой сдачи дома. Без этого документа застройщик не вправе продавать квартиры.

Проектная декларация застройщика — это основной документ с информацией о проекте. Его можно найти в разделе «Документы» карточки ЖК на наш.дом.рф. В нем указаны:

• планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей;
• количество этажей, площадь здания, планировки квартир;
• состав общего имущества (лифты, лестницы, подвалы);
• информация о земельном участке и разрешении на строительство;
• способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками (эскроу-счет, банк-кредитор).

Документы на землю. Участок должен быть в собственности компании или в долгосрочной аренде. Проверьте сведения из ЕГРН, при наличии — договор аренды. Если это аренда, убедитесь, что ее срок перекрывает период строительства минимум на полгода.

Если хотя бы одного из этих документов нет — это серьезный повод насторожиться. Застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков без полного пакета.

Шаг 3. Проверьте фотографии стройки и темпы работ

По закону застройщик обязан публиковать на наш.дом.рф не менее трех фотографий стройки каждый месяц. Это требование позволяет отслеживать ход строительства.

Что оценить здесь:

• Обновляются ли фотографии регулярно или последние снимки были опубликованы много месяцев назад «для галочки».
• Реальный ход строительства соответствует заявленным срокам.
• Если дом должны сдать через полгода, а котлован только вырыт — что-то идет не так.

Шаг 4. Проверьте застройщика в Едином реестре проблемных объектов

Проблемные объекты долевого строительства собраны в отдельный реестр. Туда попадают дома, сроки сдачи которых нарушены более чем на 6 месяцев, а также объекты застройщиков-банкротов.

Что делать: введите название вашего ЖК или застройщика. Если объект в списке — подписывать ДДУ крайне рискованно. Деньги с эскроу-счета в случае незавершения строительства вернут, но переезд может отложиться на годы из-за необходимости участвовать в другом проекте.

Шаг 5. Проверьте сведения выписки из ЕГРЮЛ

Бесплатную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц можно получить на сайте ФНС. Введите ИНН или ОГРН застройщика — они есть в карточке компании на наш.дом.рф.

Что важно изучить:

• Дата регистрации. Компания может быть зарегистрирована специально под один проект. Это распространенная практика даже у крупных девелоперов — они распределяют риски. Но если застройщик зарегистрирован вчера, а уже продает квартиры — это красный флаг.
• Учредители и руководитель. Найдите их в картотеке арбитражных дел и на Федресурсе. Если они связаны с обанкротившимися компаниями — риск высок.
• Коды ОКВЭД. Основной должен быть 41.20 («Строительство жилых и нежилых зданий»). Если компания зарегистрирована с кодами оптовая торговля или консалтинг — это обход закона.
• Статус юридического лица. Должно быть «действующее». Статусы «в процессе реорганизации», «ликвидируется» или «банкротство» — серьезный повод отказаться от сделки.

Шаг 6. Проверьте судебные споры и банкротство

Здесь могут помочь несколько сайтов.

1. Картотека арбитражных дел. Введите ИНН застройщика в строку поиска. Вы увидите все судебные процессы, где компания выступает истцом, ответчиком или третьим лицом.

Оценивайте не количество дел, а их характер:

• Массовые иски от дольщиков, контрагентов — застройщик систематически нарушает договорные обязательства.
• Иски от налоговой о взыскании недоимок — проблемы с финансами.
• Если есть дела о банкротстве — это тревожный сигнал.

2. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). Тот же поиск по ИНН. Если в отношении застройщика опубликованы сообщения о банкротстве — от сделки лучше отказаться.

3. Банк данных исполнительных производств (ФССП). Проверьте, есть ли у застройщика крупные неоплаченные долги. Большое количество исполнительных производств может говорить о финансовых проблемах компании.

Шаг 7. Проверьте отзывы и репутацию

Официальные источники дают факты, но не показывают реальную ситуацию «изнутри».

Где искать правдивые отзывы:

• Чаты дольщиков конкретного ЖК в различных мессенджерах.
• Профильные форумы.
• Группы в соцсетях.

Что там можно узнать:

• Действительно ли соблюдаются сроки.
• Как застройщик реагирует на недостатки.
• Есть ли проблемы с отделкой, коммуникациями, документами.

Шаг 8. Проверьте финансовое состояние застройщика

На наш.дом.рф в карточке застройщика в разделе «Документы» есть подраздел «Отчетность застройщика». В нем можно найти отдельные файлы с бухгалтерской отчетностью (не все компании ее публикуют, но все обязаны).

На что смотреть:

• Выручка и чистая прибыль. Если компания убыточна несколько лет подряд — это риск.
• Кредиторская задолженность. Высокий уровень долгов не всегда является тревожным сигналом, особенно при использовании проектного финансирования. Оценивать этот показатель лучше вместе с другими финансовыми данными компании.

Дополнительный индикатор: работа с крупным банком. Информация об уполномоченном банке и эскроу-счете есть в проектной декларации. Если проект финансирует крупный банк, например Сбер, ВТБ или Газпромбанк, это дополнительный плюс: перед выдачей кредита банк проводит собственную проверку застройщика.

Шаг 9. Проверьте сайт застройщика

Чем более открыто застройщик публикует информацию о проекте, тем лучше. Но информацию нужно перепроверять через государственные источники.

Что должно быть на сайте:

• Юридический и почтовый адрес, телефон, email, ИНН, ОГРН.
• Проектные декларации и разрешения на строительство (копии).

Что можно дополнительно проверить:

• Фотографии со стройки. Их наличие будет плюсом: так проще оценить открытость застройщика и следить за ходом работ. Но отсутствие таких материалов само по себе не говорит о проблемах.
• Информация об уже введенных в эксплуатацию домах. Если застройщик показывает реализованные проекты, это позволяет дополнительно оценить его опыт и историю работы. При этом основные данные о сданных объектах лучше проверять через официальные источники.

Также:

• Сравните данные на сайте с информацией на наш.дом.рф. Если расходятся — застройщик вводит в заблуждение.
• Позвоните по указанным телефонам. Если до компании сложно дозвониться или сотрудники уклоняются от ответов — это повод насторожиться.
• Наличие видеотрансляции со стройки — хороший знак. Застройщик готов к публичности.

Заключение

Проверить застройщика перед покупкой квартиры — важный шаг. Ошибка на этом этапе может обойтись слишком дорого. Используйте все доступные источники и делайте выводы на основе совокупности данных, а не одного документа.

И помните: даже самый идеальный пакет документов не дает 100% гарантии. Но чем тщательнее проверка, тем выше вероятность, что через пару лет вы будете праздновать новоселье, а не судиться с недобросовестным застройщиком.

Если после самостоятельной проверки остались вопросы или уже появилась проблема с застройщиком — оставьте заявку на бесплатную консультацию. Мы проверим застройщика и документы на объект.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Руководитель юридического отдела

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

115 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте