11 советов дольщику при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ

Уважаемые дольщики, данная статья была написана несколько лет назад и до сих пор актуальна, однако с учётом последних изменений законодательства необходимо учитывать следующие нововведения. Пожалуйста, обращайте внимание на следующие изменения. В статье могут содержаться сведения, основанные на предыдущем регулировании, однако они актуальны только в этой части. Важно учитывать, что:

1. Моратории на взыскание неустойки с застройщиков (с 2020 года)

С 2020 года правительство ввело несколько мораториев на взыскание неустойки с застройщиков по ДДУ. Эти меры предназначены для поддержки строительной отрасли в условиях экономических кризисов. Вот основные периоды действия мораториев:

• С 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года — в ответ на пандемию COVID-19, мораторий был установлен Постановлением Правительства №423.
• С 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года — мораторий был введён в связи с санкциями и экономической нестабильностью (Постановление №479).
• С 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года — действует очередной мораторий, согласно Постановлению №326. В этот период застройщики освобождаются от уплаты неустоек за просрочки.

2. Изменения в расчёте неустойки с 1 сентября 2024 года

С 1 сентября 2024 года в Федеральный закон №214-ФЗ были внесены изменения, которые касаются расчёта неустоек и других обязательств застройщиков перед дольщиками:

• Сокращён размер неустойки за просрочку сроков на устранение недостатков. Теперь для расчёта используется ставка в 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки, а для физических лиц она остаётся 1/150, но с ограничением, что сумма неустойки не должна превышать стоимость устранения дефектов.
• Снижен штраф за неудовлетворение претензий дольщика с 50% до 5% от присуждённой суммы, что значительно сокращает финансовую нагрузку на застройщиков.
• Срок гарантий на новостройки сокращён с 5 до 3 лет, что также влияет на обязательства застройщиков перед дольщиками.

Совет № 1: Взыскание 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю: забудьте. Вероятность получения полной суммы при взыскании неустойки по ДДУ стремится к нулю. Все суды: и районные, и арбитражные режут неустойку. Да, даже арбитражные судьи начали кромсать эту сумму. У парочки судей из Арбитражного суда г. Москвы сформировалась принципиальная позиция: уменьшать неустойку ровно в 10 раз. Но там еще и штраф теперь не взыскивают. Об этом поговорим немного позже. Идем дальше.

Давайте сразу разберемся, почему суды так любят резать неустойку по ДДУ:

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. Есть доказательства несоразмерности или их нет – неважно. Суд знает свое дело и урезает неустойку. Не нужно тут искать логики и справедливости. Доводы о соблюдении законности в судах разбиваются об укоренившееся в головах судей суеверие: «Если мы будем взыскивать неустойку с застройщика, то он не сможет закончить строительство».

А вот второе, указанное выше правило, имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если при взыскании неустойки, застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать заявленную дольщиком сумму. Но тут тоже не стоит забывать, что судьи в нашей стране очень великодушны. Поэтому, даже когда растерянный и замотавшийся юрист ответчика забывает заявить об уменьшении размера неустойки, служители фемиды нередко ему об этом напоминают сами. Ну а что такого? Им же не сложно.

Раньше еще можно было надеяться на Арбитражные суды. До лета 2019 года там была такая практика: в 85% случаев судья просто на автомате резал неустойку по ДДУ и штраф на 50%. Ни больше ни меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удавалось получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении. Но с 11 июля 2019 года ситуация резко изменилась. Мы подробно остановимся на этом дальше.

Я хочу, чтобы Вы сделали один важный вывод из моего совета № 1. Если юристы гарантируют вам взыскать 100% неустойки с застройщика – вас обманывают.

Совет № 2: Досудебная претензия по ДДУ – в чем подвох?

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором расчета неустойки по ДДУ. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии за просрочку все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Чек-лист «Топ-10 уловок застройщиков»

Скачайте бесплатно и не дайте себя обмануть!

Получить бесплатно!

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А, соответственно, «досудебку» он от вас не получал. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

Как избежать такой ситуации?

• Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
• Лучше всего отправляйте претензию по неустойке ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
• Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика! Узнать его можно на сайте налоговой, воспользовавшись специальным сервисом и получив выписку из ЕГРЮЛ в электронном виде.

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И, допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи, могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Совет № 4: Причины подать иск в первый день просрочки

Срок передачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ началась просрочка и надо заняться вопросом истребования неустойки с застройщика! Компенсацию получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Подробнее о получении неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ — узнайте в статье.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего.

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки. Пару раз отсудиться и побегать с исполнительными листами.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом суммы на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав или кредитная организация по вашему исполнительному листу произведут перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером. При этом суды реже урезают неустойку на будущее – что является большим плюсом.

Но тут есть и несколько минусов:

1. Велик риск того, что Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания суммы неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
3. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист к приставам либо в банк.

Так как же поступить?

Если просрочка большая, и сдача еще не скоро, то безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Так вам больше присудят и получите деньги сразу, не дожидаясь сдачи дома.

Если просрочка небольшая, и сдача планируется уже через несколько месяцев, то лучше изначально заявить требование о взыскании уже начисленной неустойки, а также неустойки за будущий период. Ведь если, к примеру, решение суда будет вынесено за две недели до передачи вам ключей, то у вас останется маленькая часть еще непросуженной неустойки, начисленной за эти две недели. Идти с отдельным иском из-за 20 000 рублей? Игра просто не будет стоить свеч.

Совет № 6: Арбитраж или районный суд?

Ну вот мы и добрались до самого интересного. И тут я бы хотел немного погрузить вас в историю. Но уже в рамках другой статьи. Перейдите сюда, и почитайте. Обещаю: это будет быстро и не скучно. И не забудьте вернуться к настоящей статье. Впереди самое важное.

Итак, на настоящий момент, как вы уже поняли, арбитраж утратил свои основные преимущества. Арбитражные суды не взыскивают штраф по закону о защите прав потребителей, а суммы взыскания, согласно нашей аналитике, могут варьироваться от 10% до 100% от суммы неустойки. Более стабильная практика наблюдается в АС Московской области. Там по-прежнему чаще всего можно рассчитывать ровно на 50% от неустойки.

АС г. Москвы удивляет своими решениями, так как нередко в них не удается проследить ни логики, ни закономерности. Но у нас все-таки выходит время от времени получать там 100% решения без урезаний.

В связи с «падением гегемонии арбитражных судов», суды общей юрисдикции (СОЮ) снова, как в старые добрые времена, вышли на первый план. Царящий в большинстве районных судов бардак и волокита, конечно, нам мешают, но мы уже выработали алгоритм борьбы с этим.

Практика урезаний в СОЮ встречается диаметрально противоположная. Обычно это зависит как от суда, так и от конкретного судьи. Именно это, еще несколько лет назад, побудило нас к сбору аналитики. Мы собрали информацию по взысканиям практически на каждый суд и на каждого судью. И свели это в единую систему, которая позволяет нам повышать процент взысканий, верно выбирая подсудность при подаче исков.

Так что же выбрать? Арбитраж или СОЮ?

При проведении предварительного анализа мы учитываем множество факторов:

• сумма неустойки за просрочку сдачи объекта по ДДУ;
• наличие второстепенных требований (аренда, переплата по ипотеке и др.);
• практика суда по месту жительства дольщика;
• практика суда по месту нахождения застройщика;
• практика суда по месту исполнения ДДУ или другими словами — по адресу строительства дома.
• платежеспособность застройщика;
• наличие либо отсутствие возможности смены постоянной регистрации дольщиком;
• аналитическая информация по выбранной подсудности;
• и другие второстепенные факторы, такие как сроки рассмотрения дела, задержки в выдаче исполнительных листов и т.д.

Совет № 7: Подсудность в СОЮ при взыскании неустойки по ДДУ

Как мы уже выяснили, в 9 из 10 случаев выгоднее обращаться в суд общей юрисдикции. В Москве это районные суды: Савеловский, Чертановский, Хорошевский, Люблинский и др. А в Московской области это городские суды: Балашихинский, Одинцовский, Видновский и т.д.

При цене иска (читай размере неустойки) до 100 000 рублей – дело подлежит рассмотрению у мирового судьи.

Спор о взыскании неустойки с застройщика относится к категории потребительских. И, соответственно, тут действует правило альтернативной подсудности. Подать заявление можно в суд по месту своей регистрации, по месту нахождения строящегося дома или ответчика.

Два последних варианта менее предпочтительны, так как в этих судах много дел к этому застройщику, и существует вероятность, что судьи уже знакомы с представителями ответчика. Такое знакомство может вызвать лояльность судей к застройщику, что совсем нам не на руку. Однако это не является универсальным правилом в спорах о неустойке по ДДУ. И тут есть масса исключений. Так что лучше опираться на конкретные решения конкретных судов, а не строить свои догадки. Самую важную информацию о подсудности по ДДУ мы собрали в другой нашей статье.

Совет № 8: Экономим на пошлине при взыскании неустойки с застройщика

Обращаясь в районный суд за неустойкой, в отличие от арбитража, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

Совет № 9: Стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика или «Как не дать себя обмануть?»

Обращаться с иском самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается за услугами к опытным юристам 214-ФЗ или адвокатам. Дольщиков, в первую очередь, интересует стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика. И тут надо быть аккуратными. Подробнее о договоре долевого участия ст.4 214-ФЗ можно почитать в официальном источнике.

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги. Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки. Стоимость услуг по взысканию неустойки в таких компаниях обычно космическая, и работают они исключительно по предоплате. Если вы решите подписать договор об оказании услуг с подобной юридической компанией, то своих денег, скорее всего, вы уже не увидите.

Частные юристы на форумах – неплохой выбор. Они часто предлагают взыскание неустойки по цене, немного ниже рынка. Но проверить их компетенцию и репутацию у вас заранее не получится. Даже если они уже выиграли пару дел – это не делает их профессионалами и не гарантирует успеха. А так же смущают истории, когда уже не раз выяснялось, что юрист в сговоре с застройщиком, набирает клиентов на форумах или в чатах и специально проигрывает дела. Даже на портале YouTube можно найти видеозаписи с разоблачением таких горе-юристов. Вот, к примеру, посмотрите здесь или еще тут.

Стоимость судебных услуг юристов в разных компаниях может сильно отличаться. При этом в нашей компании, если ваш застройщик платежеспособен и находится в Москве либо в Московской области, либо вы сами имеете прописку в Московском регионе, то вы можете рассчитывать на условия с оплатой по результату. Т.е. вам не придется вносить предоплату.

Стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ:

Мы занимаемся взысканием неустойки по ДДУ уже более 10 лет и предлагаем свои услуги с гибкой системой оплаты. Тут вы можете посмотреть наши судебные решения. Если у вас только началась просрочка, то мы можем обратиться с иском уже сейчас. А потом второй, третий, четвертый и пятый раз взыскивать для вас неустойку за новые периоды просрочки вплоть до подписания акта. И все это за фиксированный процент!

Совет № 10: Когда суды отказывают в неустойке по ДДУ?

К сожалению, многие застройщики прибегают к подлым приемам, дабы избежать ответственности за несоблюдение ими сроков по ДДУ. Дольщики, которые не интересуются вопросом взыскания неустойки заблаговременно, часто попадают в эти ловушки и собирают на себя все расставленные застройщиком капканы. В результате суды просто отказывают в исках о неустойке по ДДУ.

Тут поговорим об одном из самых распространенных и подлых трюков. Назовем его «Создание иллюзии уклонения». Какая цель у менеджеров застройщика? Поскорее сдать объект и минимизировать убытки по неустойкам. Как они этого достигают? Рассмотрим пример.

Срок сдачи объекта по ДДУ: 31 мая 2019 года. Фактически дом уже введен в эксплуатацию, но еще не готов к передаче. Передача квартиры запланирована на начало августа. Застройщик направляет дольщику уведомление о готовности объекта к передаче, сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К примеру, 25 мая 2019 года.

Дольщик, получив уведомление, звонит застройщику и просит назначить ему дату и время осмотра (т.е. приемки). Но оператор сообщает, что запись возможна только через сайт. Либо записывает вас на 15 июля 2019 года. Мотивируя такую позднюю запись большим потоком обращений. Хотя на самом деле объект просто не готов.

Дольщик дожидается начала июля, звонит, а ему сообщают, что дату приемки перенесли на август. В августе дольщик приезжает на приемку, обнаруживает кучу недостатков, и строители обещают устранить все до 15 сентября. При этом менеджеры отказываются подписывать какие-либо акты осмотра.

Далее возможно два варианта. Либо застройщик устраняет недостатки и передает объект 15 сентября, либо, не дожидаясь этой даты он направляет односторонний акт, ссылаясь на уклонение участника долевого строительства от приемки объекта.

В итоге, когда дольщик обращается в суд за неустойкой, юрист застройщика представляет направленное в адрес дольщика уведомление о готовности объекта от 25 мая. И говорит: «Ваша честь, просрочки не было! Мы приглашали его, а он не пришел. Специально не приходил, чтобы время потянуть. Чтобы денег с нас содрать побольше!»

Дольщик бьет в грудь кулаком, и кричит что звонил, записывался, что приезжал на осмотр, что были недостатки и т.д. А суд спрашивает: «Как вы можете это доказать? Какие у вас есть документы в подтверждение ваших доводов?» В ответ тишина. Решение: «В иске отказать.»

Как бороться с такими подлыми выходками застройщиков, и как правильно поступить в такой ситуации мы рассказали в нашей популярной статье про ошибки дольщиков при взыскании неустойки с застройщика.

Совет № 11: Висит груша — нельзя скушать

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если исполнительный лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги, вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание исполнительного листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру, Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Итог

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на услуге по взысканию неустойки с застройщиков (через СОЮ и через арбитраж). Ну и конечно мы – Юридическая компания «Хелп Консалтинг» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О компании».

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

119 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте