Выгодно ли взыскивать неустойку с застройщика через арбитраж?

Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно, это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели. У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки: просрочка участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
просрочка сдачи объекта;
не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик

Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства. Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.

При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (аренда и др.);
компенсацию морального вреда;
штраф 50% от общей суммы всех требований;
оплату юридических услуг.

Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц. Нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка по ДДУ, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере практически нереально.

Дело в том, что суды общей юрисдикции (СОЮ), где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных. случаях.

Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно только при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика. При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды должен ответчик. Т.е., застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 99% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде и профессионализма вашего юриста. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки. Но при грамотной судебной работе, нам все-таки удается убедить суд в недобросовестности застройщика и увеличить процент взыскания. Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи. Разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру. Это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Требование неустойки через Арбитраж - старая судебная практика

Ранее, до 11 июля 2019 года, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции. Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика 2016 – 2017 годов, которая показывала, что в подавляющем большинстве случаев суды не видели оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяли ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере. Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа. В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Таким образом, у дольщика был выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Однако, вскоре ситуация изменилась.

Неустойка через арбитражный суд - новая практика

Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.

Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос. пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней. На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать. С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов. Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения. Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя. И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:

Исковое требование:	АС г. Москвы	АС Московской области	Некоторые судьи АС (фамилии называть не будем)
Взыскание штрафа	Отказ	Отказ	Отказ
Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей	20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи)	Чаще всего: 50% от суммы неустойки	Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей	20% - 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи)	30% - 50% от суммы неустойки	Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юриста	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует

Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10. Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст. 166 ГК РФ).

Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?

К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.

Если решение арбитражного суда вас не устраивает, не стоит опускать руки — обжалование решения арбитражного суда в апелляции позволяет пересмотреть дело по существу, представить дополнительные доказательства и добиться отмены или изменения судебного акта. Наши юристы помогут с подготовкой апелляции в арбитраж с соблюдением всех процессуальных сроков и требований АПК РФ.

Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д. Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ. И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.

Этапы проведения сделки

после выбора компании, которой дольщик решил передать право требования неустойки, юрист изучает представленные документы;
производится расчет неустойки и других выплат, подготавливается и подписывается договор цессии;
договор более не требует регистрации в госорганах;
застройщику отправляется претензия от дольщика с требованием неустойки, а также уведомление о смене кредитора;
подготавливается и подается иск в Арбитраж;
дело рассматривается в Арбитражном суде, где истцом выступает цессионарий;
далее чаще всего следует апелляционное рассмотрение дела;
получение судебного решения и исполнительного листа;
а после фактического взыскания денег - перевод средств дольщику.

Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь в нашу юридическую компанию, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, для получения юридической консультации оставьте заявку на сайте.