Как принимать парковочное место

Машино-место или доля в нежилом помещении: что проверить до приемки

Прежде чем идти на осмотр, важно разобраться с юридическим статусом объекта. От этого зависит, насколько просто будет продать или сдать наземное или подземное машино-место в будущем.

Раньше застройщики нередко продавали не само машино-место, а долю в праве на нежилое помещение. По сути, весь подземный паркинг оформлялся как единый объект, разделенный между собственниками. Такая схема встречается и сейчас.

Проблема в том, что при продаже доли нужно соблюдать преимущественное право покупки. То есть уведомлять остальных участников долевой собственности о продаже. В паркинге на 200–300 мест сделать это практически невозможно. Некоторые обходят ограничение через договор дарения, но это создает дополнительные юридические риски.

Как же проверить статус объекта до приемки? Откройте ДДУ и найдите описание объекта долевого строительства. Если в нем указано «машино-место» с номером и площадью — все нормально. Если в договоре фигурируют фразы «доля в праве на нежилое помещение» или просто «нежилое помещение в новостройке» без выделения конкретного места — лучше проконсультироваться с юристом до подписания акта.

Документы: что проверить перед осмотром

Приемка машино-места начинается не с осмотра парковки, а с документов.

Сначала проверьте разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Передавать объекты без этого документа застройщик не вправе (ст. 8 214-ФЗ). Обычно разрешение размещают на сайте девелопера, но можно попросить показать оригинал или копию.

Затем внимательно изучите акт приема-передачи. В нем должны совпадать номер машино-места, этаж, площадь, план и дата передачи. Любые расхождения с ДДУ лучше фиксировать сразу до подписания.

Также застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (ст. 7 214-ФЗ). Для паркинга это могут быть правила пользования воротами, инженерными системами и системой доступа.

Отдельно проверьте ключи, пульты, карты или чипы от шлагбаума. Если доступ не передали, укажите это прямо в акте осмотра или в отдельной претензии застройщику: «ключи от ворот паркинга не переданы». Позже это поможет при предъявлении претензии застройщику.

Как принимать машино-место у застройщика: измерения парковки

Это один из самых важных этапов приемки, который дольщики часто игнорируют. На что смотреть при приемке подземной парковки:

• Отклонения по площади — распространенная проблема в подземных паркингах. Даже разница в несколько десятков сантиметров может повлиять на стоимость объекта и удобство его эксплуатации.

• Отдельная проблема — колонны. Иногда их частично включают в площадь места, хотя это неправильно. Колонна относится к несущим конструкциям здания и в площадь машино-места не входит.

Как правильно измерить машино-место? На приемку лучше взять лазерную рулетку. С ее помощью измерьте длину и ширину по центру разметки, сфотографируйте результаты и сравните их с данными из ДДУ.

Минимальные размеры машино-места для легкового автомобиля по СП 113.13330:

• ширина — не менее 2,5 м;
• длина — не менее 5,3 м.

Не забудьте проверить высоту. Расстояние от пола до труб, воздуховодов или перекрытий над местом должно быть не менее 2 метров.

Приемка машиноместа в подземном паркинге: на что еще обратить внимание? Часто проблемы находятся на потолке, стенах и инженерных системах.

Потолок и стены. Главная проблема подземных паркингов — протечки. Причиной могут быть ошибки гидроизоляции, повреждение труб, проблемы с дренажом или деформационные швы между секциями дома.

Особенно внимательно осматривайте:

• высолы — белые или серые разводы на бетоне;
• мокрые пятна и следы влаги;
• ржавые подтеки;
• плесень и грибок;
• конденсат на трубах и воздуховодах.

Пол. Проверьте покрытие пола. Голый бетон без защитной обработки быстро начинает пылить. Также обратите внимание:

• на трещины и сколы;
• наличие уклона для отвода воды;
• лотки водоотведения;
• лужи и застой воды.

Если вода не уходит, скорее всего, нарушен уклон или плохо работает дренаж.

Инженерные системы. Зайдя в паркинг, оцените вентиляцию. Сильный запах выхлопных газов — тревожный сигнал.

Проверьте:

• работают ли светильники;
• есть ли спринклеры пожаротушения;
• нет ли повреждений проводки;
• в каком техническом состоянии вентиляционные решетки.

Въезд и маневренность. Даже нормальная площадь не гарантирует удобство парковки.

Проверьте:

• хватает ли ширины ворот и пандуса;
• удобно ли поворачивать;
• можно ли нормально открыть двери автомобиля рядом с колоннами и соседними местами.

Алгоритм: как принимать машино-место

Приемка машино-места в подземном паркинге — полноценная юридическая процедура.

1. Сначала подготовьте все необходимое: лазерную рулетку, телефон для фото и видео фиксации, ДДУ и бланк дефектной ведомости.
2. Перед осмотром обязательно сверьте данные акта с договором. Ошибка в номере места, площади или этажа — это серьезный повод не подписывать документы сразу.
3. После этого проведите замеры и осмотрите место по чек-листу: потолок, стены, пол, вентиляцию, освещение и въезд.
4. Все недостатки фиксируйте письменно. Если представитель застройщика отказывается подписывать ведомость дефектов, ее можно составить в одностороннем порядке и направить заказным письмом Почтой России.

Дальше нужно оценить серьезность проблем.

• Если есть активные протечки, сильное расхождение по площади или неработающая вентиляция, лучше отказаться от подписания акта до устранения нарушений.
• Незначительные дефекты вроде мелких сколов можно зафиксировать в документах и подписать акт с замечаниями.

Если площадь оказалась меньше: как вернуть деньги

Это неприятная ситуация, но достаточно распространенная.

1. Сначала зафиксируйте расхождение: сделайте замеры, фотографии и сохраните все материалы. Но для суда скорее всего потребуется независимая строительно-техническая экспертиза.
2. Специалист проведет экспертизу паркинга. Он сравнит инструментальные обмеры и подготовит заключение с фактическими размерами и сравнением их с данными из ДДУ.
3. После этого можно направлять досудебную претензию с требованием вернуть деньги за недостающие метры.

Дополнительно можно взыскать:

• расходы на оценочную экспертизу;
• штраф 5% при отказе добровольно удовлетворить требования;
• судебные расходы.

Гарантийные сроки на машино-место

Машино-место как объект долевого строительства защищено теми же гарантийными сроками, что и квартира.

На конструктивные элементы — стены, перекрытия и гидроизоляцию — действует гарантия:

• общего срока нет — он устанавливается договором, но при этом не может быть менее 3 лет;
• 5 лет для более ранних ДДУ.

На инженерные системы — вентиляцию, ворота и пожаротушение — не менее 3 лет.

Даже если при приемке все выглядело нормально, проблемы с гидроизоляцией могут проявиться спустя несколько лет эксплуатации. Это гарантийный случай. Поэтому в течение гарантийного срока стоит периодически осматривать потолок и стены рядом со своим местом.

После окончания гарантии ответственность за содержание общего имущества переходит к управляющей компании.

Вместо итога

Мы разобрали, что такое приемка паркинга у застройщика и на что обратить внимание. Главный вывод, что место для машины — это такой же объект недвижимости, поэтому принимать его в спешке точно не стоит.

Главные риски на приемке, на которые стоит обратить внимание:

• площадь меньше договорной;
• протечки и проблемы с гидроизоляцией;
• ошибки в юридическом статусе объекта.

Большинство проблем можно выявить и зафиксировать до подписания акта. После этого спор обычно переходит в судебную плоскость.

Если вы сомневаетесь, как правильно составить акт осмотра, какие недостатки включить, а какие зафиксировать отдельно — мы проведем приемку машино-места или квартиры для вас. Наш эксперт выявит все дефекты, зафиксирует их и предоставит вам полный список. Начать работу можно с бесплатной консультации.

Поделиться в социальных сетях:

Маргарита Чикунова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 330 выигранных дел

Автор статьи

40 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте