Приемка квартиры в новостройке: на что обратить внимание

Чтобы приемка квартиры или дома прошла успешно, важно подготовиться заранее. Начните с изучения планировочных документов: ознакомьтесь с техническим планом, чертежами и договором долевого участия (ДДУ), чтобы понимать, какие параметры должны быть соблюдены. Обязательно возьмите с собой фонарик, строительный уровень, рулетку и, по возможности, лазерный дальномер для точных измерений. Понадобятся также блокнот и ручка для записей, а лучше всего — чек-лист с основными пунктами для проверки, чтобы ничего не упустить. Перед встречей с представителем застройщика договоритесь об удобном времени, в которое есть хорошее естественное освещение. Это упростит осмотр, особенно в тех помещениях, где еще нет установленного освещения.

Дефектная ведомость или акт осмотра

При выявлении недостатков обязательно зафиксируйте все изъяны в акте осмотра. Этот документ должен содержать:

• Дату и время осмотра.
• Полные данные о застройщике и дольщике.
• Подробное описание всех выявленных недочетов с указанием их местоположения.
• Фотографии изъянов (если возможно).
• Подписи обеих сторон: застройщика и дольщика.

Правило № 1: Как сэкономить 617 136 рублей на ремонте?

После приемки большинство людей проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.

Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.

Каждую неделю мы получаем десятки обращений от дольщиков по вопросу некачественной отделки квартиры. Даже прием квартиры без отделки не обходится без погрешностей. И вы не должны платить за это!

Мы уже много лет помогаем дольщикам отсуживать у застройщика компенсации за строительные дефекты. Размер таких компенсаций определяется в ходе строительной экспертизы, стоимость проведения которой мы берем на себя! Средний размер компенсаций, которые мы взыскали для наших клиентов за последние два года составляет 617 136 рублей!

Одно из наших судебных решений

Что нужно вам для получения компенсации:

• пригласить нашего эксперта на осмотр либо предоставить нам лист осмотра для предварительной оценки стоимости устранения недочетов в отделке;
• допустить нашего эксперта на объект для проведения бесплатной строительной экспертизы;
• заключить с нами договор на взыскание компенсации с оплатой по результату (т.е. без предоплаты);
• ждать поступления денежных средств на ваш счет!

Кроме стоимости устранения самих погрешностей, вам также подлежат взысканию пени и компенсация морального вреда. Обратите внимание: с 2026 года штраф за отказ застройщика исполнить требование добровольно снижен с 50% до 5% от присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ).

К примеру, размер итоговой компенсации зависит от суммы выявленных недостатков, пеней за просрочку их устранения и штрафа. Важно учитывать: с 2026 года общая сумма взыскания по спорам о качестве (неустойка + штраф + стоимость устранения) не может превышать 3% от цены ДДУ (ч. 4 ст. 10 214-ФЗ). Именно поэтому важно правильно зафиксировать все недостатки и провести грамотную экспертизу — это определяет итоговую сумму

Зачастую, оценив недостатки объекта самостоятельно, дольщики приходят к выводу, что их устранение стоит копейки, и что им даже не стоит ввязываться. Не стоит делать поспешных выводов. Пришлите нам ваш акт осмотра с перечнем неполадок и их фотографиями. И не торопитесь самостоятельно их устранять. Мы совершенно бесплатно проведем предварительную оценку стоимости устранения дефектов вашего объекта. И, если сумма превысит 100 000 рублей, мы направим к вам эксперта для проведения экспертизы, которая в последующем ляжет в основу судебного решения о взыскании компенсации с застройщика. Звоните нам по номеру, указанному на сайте, либо оставьте заявку в форме обратной связи. компенсацию и что изменилось в 2025 году?

Правило № 2: Что необходимо проверить при приемке квартиры?

Осмотр квартиры лучше производить в светлое время суток, когда легче всего увидеть огрехи, допущенные строителями. Прежде всего, нужно сверить планировку и фактическую площадь помещения (по замерам БТИ) с данными, указанными в договоре. Как правило, реальная площадь отличается от проектной. Разница может быть как на несколько сантиметров, что допустимо, так и на несколько метров. Закон позволяет оговорить в договоре допустимое изменение по площади помещения, но не более чем на 5 процентов. Соответственно, превышение установленного договором порога дает право дольщику требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке.

Дверные и оконные блоки

Необходимо проверить дверные коробки входной и всех межкомнатных дверей. Они должны быть установлены ровно, без перекосов. Двери должны легко открываться и плотно закрываться, замок на входной двери должен быть исправен, в этом можно убедиться, открыв и закрыв его несколько раз. Хотя в большинстве случаев двери сразу идут под замену.

Далее проверяется качество монтажа и целостность всех стеклопакетов. На стеклах не должно быть сколов и трещин, они должны плотно прилегать к раме. Затем осматриваются створки: имеется ли уплотнитель между створкой окна и рамой. Наличие щелей можно определить зажигалкой. Необходимо проверить, как открываются и закрываются окна, посмотреть, как работает оконная фурнитура, нет ли на ручках и замках повреждений. Стыки между рамой и стеной должны быть хорошо запенены и закрыты сверху пароизоляционной лентой.

Потолок, пол и стены

Здесь нужно проверить рулеткой высоту потолка в разных углах по всему периметру, она должна быть везде одинаковой. Удобнее использовать для этого лазерную рулетку. Уровень стен и стяжка пола проверяется строительным уровнем и двухметровой рейкой. Пол не должен иметь видимых неровностей и трещин. Нужно простучать его молоточком, чтобы определить наличие пустот в бетоне. При обнаружении любых вертикальных или горизонтальных отклонений, выпуклостей или вмятин на полу и стенах, щелей, необходимо это занести в акт и потребовать их устранения. Также не забудьте измерить градус в углах помещений. Если имеются отклонения от прямого (90 гр.) угла, то у вас могут возникнуть проблемы при установке мебели. Это может не только испортить дизайн вашей будущей квартиры, но и повлечь за собой лишние траты на изготовление индивидуальной мебели под заказ.

Вентиляция, отопление, водоснабжение и канализация

Необходимо проверить вентиляционные отверстия на наличие в них тяги. Это можно сделать при помощи зажигалки (пламя должно быть направлено в сторону отдушины) или просто приложив к отверстию листок бумаги: он должен плотно к нему прилипнуть.

Нужно внимательно просмотреть радиаторы: на них не должно иметься ржавчины, следов подтеков, в соединениях труб допустимы только сварные швы. Также необходимо проверить их установку — по нормативам они должны быть закреплены на расстоянии не менее 60 мм от пола, не менее 50 мм от подоконника и не менее 20 мм от стены.

Проверяются водопроводные и канализационные трубы, стояки, вентили, заглушки на наличие трещин. Также проверяется угол монтажа труб относительно плоскости горизонтали. В местах соединений труб не должно присутствовать влаги. Должны быть установлены и опломбированы счетчики, также необходимо потребовать их паспорта, а имеющиеся показания внести в смотровой акт. Также нужно проверить наличие фильтра грубой очистки.

Электрика

Чтобы проверить работу электропроводки, необходимо в электрическом щитке включить УЗО и автомат, а затем подсоединить лампочку к платформе с патроном. Розетки в комнатах проверяются тестером или любым бытовым электроприбором — например, зарядным устройством для телефона. Розетки должны плотно закреплены и находиться на одном уровне, также они должны иметь заземление. Следует также проверить, как работает звонок на входной двери.

Если в результате осмотра не будет выявлено существенных ошибок, можно подписать и акт осмотра, и приема-передачи. При обнаружении недостатков все они должны быть занесены в смотровую ведомость, где также нужно обозначить конкретные сроки их устранения.

Законом и договором долевого участия предусмотрен гарантийный срок не менее 5-ти лет. Подписав акт, вы не лишаете себя возможности заявить требование об устранении дефектов.

Правило № 3: Различия между существенными и несущественными недостатками

Важно понимать, что все дефекты делятся на две большие категории: существенные и несущественные. Различие между ними играет ключевую роль в оценке качества квартиры, а также в процессе переговоров с застройщиком. Давайте разберемся, что относится к каждой из этих категорий и почему это так важно.

Существенные

Это дефекты, которые делают квартиру непригодной для комфортного проживания и требуют обязательного устранения. Они могут повлиять на безопасность, эксплуатацию или значительные элементы. По закону, застройщик обязан устранить существенные несоответствия строительным требованиям, и дольщик имеет право требовать компенсации или отказаться от подписания акта приемки, пока эти дефекты не будут исправлены.

Примеры:

1. Нарушение конструкции здания: трещины в несущих стенах, деформации потолков и пола.
2. Неисправность инженерных систем: протечки в системе водоснабжения, неисправная электропроводка, низкое давление в водопроводе.
3. Серьезные дефекты в отделке: сильные отклонения от уровня пола или стен, крупные пустоты под стяжкой, которые могут привести к разрушению покрытия.
4. Неправильная установка окон и дверей: если они не герметичны, пропускают холод или издают сильные шумы.

Такие недоработки со стороны застройщика могут требовать значительных затрат на ремонт и могут повлиять на возможность собственника заселиться в квартиру. Поэтому при обнаружении таких дефектов важно зафиксировать их документально и требовать их устранения до подписания акта приемки.

Несущественные

Это мелкие дефекты, которые, хотя и могут вызывать определенные неудобства, не делают квартиру непригодной для проживания и эксплуатации, они не требуют серьезных строительных работ для их устранения и часто относятся к категории косметических. Как правило, застройщик обязан устранить такие недочеты, но они не являются основанием для отказа.

Примеры:

1. Косметические несовершенства: мелкие царапины на стенах, отклеивающиеся обои, неровности краски, пятна на стеклах или дверях.
2. Небольшие недочеты отделки: мелкие зазоры между плиткой, едва заметные неровности на стенах, незначительные щели между плинтусом и стеной.
3. Легко устраняемые неполадки: неработающий выключатель или розетка, если это не системная проблема, а локальная неисправность.

Правило № 4: Какие сроки отводятся для принятия квартиры

Прием квартиры по ДДУ производится в соответствии со сроками, указанными в договоре. Так, договором должна быть установлена конкретная дата передачи. При этом, некоторые застройщики идут на хитрость и указывают в ДДУ расплывчатые формулировки: например, что сдача дома будет произведена в 4 квартале года. В таком случае конечным сроком считается 31 декабря. Если в указанное время строительная компания не сдала объект и не приступила к передаче квартир участникам, то со следующего дня после наступления этой даты начинает исчисляться неустойка по ДДУ, которую подрядчик обязан уплатить дольщику за просрочку.

Застройщик не позже месяца до наступления указанной в ДДУ даты обязан письменно предупредить о готовности передать ему жилье. Если в договоре не указано конкретное время, участник должен приступить к приемке квартиры не позже 7 рабочих дней после получения извещения. Нужно также отметить, что при отказе от приемки своей квартиры дольщиком по прошествии 2-ух месяцев от даты, установленной в договоре, застройщик может подписать акт самостоятельно, без вашего участия.

Такое развитие событий крайне нежелательно для вас:

• В первую очередь это может породить некоторые проблемы с регистрацией права собственности;
• При односторонней передаче квартиры вы не сможете произвести предварительный осмотр и выявить все конструктивные недочеты;
• При разрешении вопроса о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, суд посчитает вас уклонистом, что даже может послужить основанием для отказа в удовлетворении ваших требований. Хотя мы знаем пару хитростей, позволяющих в суде нивелировать риски связанные с уклонением дольщика от приемки, тем не менее односторонний акт всегда усложняет работу по делу.

Сроки устранения недочетов в отделке

Согласно Постановлению Правительства, застройщик обязан устранить выявленные изъяны в течение 60 дней. Если по истечении этого срока дефекты не будут устранены, необходимо подготовить экспертизу. Эксперт составит смету на устранение недоделок, и застройщик обязан оплатить стоимость их устранения в течение 10 дней с момента получения претензии. В случае отказа — обращайтесь в суд.

Подписание документов после приемки жилья

После осмотра составьте дефектную ведомость, в котором укажите все выявленные недостатки. Подписывать акт приема-передачи или нет — зависит от выявленных дефектов.

1. Не подписывать. Если обнаружены существенные недочеты, то их должны устранить их в течение 60 календарных дней. Ключи вам пока не дадут.
2. Подписать с условием устранения дефектов. В этом случае девелопер обязан устранить изъян в установленный срок.

Что делать, если никто не устранил недостатки

Если застройщик не устранил нарушения в установленный срок, вы можете потребовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение отклонений от стандартов осуществления отделочных работ. В случае отказа — обратиться в суд за компенсацией.

Правило № 5: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта

Девелоперы часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные акты осмотра, приема-передачи, дефектные ведомости, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Также часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.

Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.

Особенности приемки квартир в 2024 году

Уведомление о приёмке

Когда ваш объект готов, застройщик обязан уведомить вас о необходимости приступить к приемке. Вам необходимо записаться на приемку в установленный срок. Мы настоятельно рекомендуем прийти на приемку со строительным экспертом. Специалист поможет выявить все недостатки, которые могут быть не видны непрофессионалу.

Итак, специалист должен быть зарегистрирован в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Для включения в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ специалист должен соответствовать следующим критериям:

• Иметь профильное высшее образование и стаж работы в строительной сфере не менее 10 лет;
• Иметь не менее 3 лет опыта на инженерных должностях в организациях, связанных с капитальным строительством (строительных организациях для реестра НОСТРОЙ или проектных, изыскательных организациях для реестра НОПРИЗ);
• Иметь разрешение на работу (для иностранных граждан);
• Проходить регулярное повышение квалификации, как минимум раз в 5 лет;
• Не иметь непогашенной (неснятой) судимости за умышленное преступление.

Акт осмотра

Во время приемки квартиры все выявленные недоработки должны быть подробно описаны в акте осмотра. Этот документ становится основой для последующих действий, важно не подписывать его, пока вы не убедитесь, что все работы выполнены качественно.

Застройщик может устранить часть недочетов в отделке и попросить вас подписать акт, подтверждающий, что все проблемы решены. Будьте внимательны и подписывайте такие документы только после полного устранения всех изъянов.

Как принимать квартиру от застройщика в 2026 году: обязательно прочитать перед приемкой

Заключение

Принимая квартиру, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в листе осмотра все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям представителей застройщика и принимать жилье с явными погрешностями.