Расторжение ДДУ с застройщиком по инициативе дольщика или через суд

Кто и как может расторгнуть ДДУ

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с ст.9 закона 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

Четыре способа расторжения ДДУ:

• по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• по требованию дольщика через суд;
• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на  юридический адрес строительной компании.

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

• Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
• Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его денежными средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Чек-лист: как расторгнуть договор долевого участия по инициативе дольщика

Чтобы облегчить вам процесс расторжения ДДУ, мы подготовили подробный план действий:

1. Внимательно ознакомьтесь с условиями вашего договора и актуальными законодательными актами. Это поможет вам определить, есть ли у вас законные основания для расторжения и какие права вы имеете.
2. Сообщите застройщику о своем намерении расторгнуть договор. Попытайтесь достичь соглашения на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать длительных судебных разбирательств и сэкономить время.
3. Если есть возможность решить вопрос без суда, направьте застройщику официальное уведомление о расторжении. Убедитесь, что в документе четко изложены причины и основания для расторжения. Отправьте письмо заказным отправлением с уведомлением о вручении для подтверждения получения.
4. Если застройщик игнорирует ваши обращения или отказывается расторгать договор, подготовьте досудебную претензию. В случае ее отклонения соберите необходимые доказательства и подайте исковое заявление в суд, подробно описав причины расторжения.
5.  Пройдите регистрацию после успешного расторжения договора не забудьте зарегистрировать этот факт в Росреестре, чтобы юридически закрепить изменения.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика, если деньги на эскроу-счете

Когда дольщик заключает договор долевого участия (ДДУ), а его средства размещены на эскроу-счете, процедура расторжения договора имеет свои особенности. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором деньги дольщика остаются заблокированными до завершения строительства и передачи квартиры.

Если дольщик решает расторгнуть ДДУ до момента передачи квартиры, он вправе вернуть всю сумму, находящуюся на эскроу-счете, так как деньги остаются заблокированными и не поступают застройщику до исполнения обязательств. Для этого дольщик должен:

1. Направить застройщику уведомление о расторжении договора, ссылаясь на законные основания (например, задержка сроков строительства, некачественное исполнение обязательств застройщиком).
2. После расторжения договора банк разблокирует средства на эскроу-счете и возвращает их дольщику в полном объеме.

Проценты на сумму эскроу:

По закону проценты на средства, размещенные на эскроу-счете, не начисляются и не выплачиваются дольщику, так как эти деньги блокируются банком. Они предназначены исключительно для обеспечения сделки, и дольщик получает ровно ту сумму, которая была внесена на эскроу-счет при подписании ДДУ.

Основания для расторжения договора долевого участия через суд

В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд и при наличии оснований. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны. Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

У покупателей недвижимости по ДДУ также есть обязательства – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ. При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон. Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

96 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте