ДДУ: расшифровка и все детали

В ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2014 г. закреплена расшифровка ДДУ в строительстве. ДДУ — это соглашение, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод, передать готовое жилье участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта. Данный договор будет также являться основанием для оформления права собственности впоследствии на жилые и нежилые помещения.

Отныне строительные компании должны работать через специальные эскроу-счета, где замораживаются внесенные дольщиком денежные средства. Получить эти средства компания может только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Это также означает, что данные денежные средства не могут быть объектом использования для застройщика на какие-то свои цели, что гарантирует их сохранность на специальном счете в банке. Такое условие помогает обезопасить вложенные в строительство при покупке квартиры средства дольщика.

Итак, теперь понятно, что значит аббревиатура дду по ФЗ 214. Она связана с недвижимостью, а точнее с покупкой квартиры на этапе строительства дома.

Особенности ДДУ: гарантии и условия

Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет свести к минимуму риски, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Гарантии ДДУ

• эскроу-счета: денежные средства дольщика находятся у банка, а девелопер получает доступ к ним только после ввода здания в эксплуатацию. В случае процедуры банкротства строительной компании, сумма, внесенная дольщиком на эскроу-счет, возвращается ему в полном объеме ;
• государственная регистрация: договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи застройщиком недвижимости;
• установленный законом гарантийный срок на недвижимость: не менее 5 лет;
• принцип ничтожности условий, освобождающих девелопера от ответственности за выявленные недостатки сданного объекта.

Кстати, документ может быть составлен и в пользу третьего лица. На практике это выглядит так: третье лицо в ДДУ получает готовый объект от застройщика, а оплату согласно условиям договора, вносит лицо, заключившее соглашение.

Самое важное в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия.

1. Что должно быть указано в договоре ДДУ в обязательном порядке:
   • описание самого объекта (например, квартиры): назначение и площадь объекта, этаж, на котором расположена квартира, площадь каждой отдельной комнаты и их количество, наличие лоджий, балконов или веранд, условный номер объекта; строительные характеристики дома/здания: этажность, общая площадь, информация о материале стен и перекрытий;
   • срок передачи готовой квартиры дольщику;
   • гарантийный срок на квартиру (согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона №214-ФЗ гарантия на квартиру не может быть менее 5 лет. Отдельно установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет);
   • цена объекта;
   • одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
     а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если договор долевого участия был заключен до даты 1 июля 2019 года;
     b) размещение денежных средств на счетах эскроу.
2. важно проверить реквизиты строительной компании, полномочия лица на подписание договора от имени застройщика (например, это может быть менеджер, действующий на основании доверенности, либо руководитель компании, действующий на основании устава и приказа о назначении);

Обратите внимание, что девелопер обязан указать срок передачи самой квартиры дольщику, а не срок окончания стройки (эти временные периоды не совпадают и последнее условие не относится к обязательным). Неустойка уплачивается в случае нарушения срока передачи объекта. При этом передаче ключей от квартиры обязательно должен предшествовать ввод дома в эксплуатацию.

В законе №214-ФЗ о ДДУ указано, что при отсутствии в тексте одного из обязательных условий, договор признается незаключенным, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.

Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

Основные документы

• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие права на застраиваемый земельный участок (договор аренды или субаренды, выписка из ЕГРН).

Ознакомиться с проектной декларацией можно в ЕИСЖС (сайт: наш.дом.рф) или на сайте девелопера. В документе содержатся сведения о самом проекте, в котором дольщик планирует приобрести недвижимость, финансовом состоянии строительной компании, других проектах, в которых она участвовала и сроках их завершения.

Разрешение на строительство выдается государственным органом исполнительной власти в качестве подтверждения соблюдения застройщиком градостроительных нормативов при подготовке проекта. Разрешение действительно в течение срока, указанного в нём.

Потенциальный покупатель также может проверить информацию о строительной компании следующим образом:

1. запросить устав, финансовую (бухгалтерскую) отчетность, аудиторские заключения;
2. проверить деловую репутацию по отзывам;
3. проанализировать, привлекался ли девелопер в качестве ответчика по делам, связанным с объектами строительства.

Разумеется на полноценный анализ всей документации уйдет немало времени, при этом всегда есть риск упустить важный момент, а закон не прощает невнимательность.

Анализ договора специалистом позволит избежать судебных споров и минимизировать риски дольщика.

На какие условия обращать внимание?

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

1. указана полная стоимость объекта;
2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

Когда можно расторгнуть договор

• если застройщик превышает срок передачи объекта более чем на 2 месяца;
• выявлены существенные нарушения требований к качеству сданного объекта;
• если объект построен с отступлениями от условий ДДУ и строительная компания отказывается устранить недостатки, соразмерно уменьшить стоимость договора или возместить расходы, которые участник долевого строительства понес в связи с устранением недостатков.

Дольщику нужно не только внимательно изучить договор и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству, но и проанализировать деловую репутацию строительной компании. Все это необходимо, чтобы обезопасить собственный капитал при покупке недвижимости.

Также важно обращать внимание на отзывы о взаимодействии застройщика с участниками долевого строительства. Плохое клиентское обслуживание, игнорирование обращений и претензий покупателей — повод задуматься.

Лучший способ удостовериться в качестве работ девелопера — непосредственно ознакомиться с уже сданными объектами, опросить жильцов дома, как они оценивают квартиры, возникали ли у них проблемы с компанией и т.д.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” помогут правильно оценить все возможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику.

Юридическая компания “Хелп Консалтинг” обеспечивает максимальную правовую защиту клиента при сопровождении “сделки под ключ”. Юристы компании:

1. проводят предварительный анализ строительной компании, комплексный анализ самого ДДУ и иных, связанных со сделкой документов.
2. оказывают юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
3. консультируют по любым вопросам, возникающим в процессе: порядок оплаты, регистрации договора и т.д.

Главная задача юристов ЮК “Хелп Консалтинг” состоит в обеспечении своих клиентов быстрой и надежной правовой защитой. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

92 публикации на сайте

Подробнее о специалисте