Регистрация права собственности на квартиру участником долевого строительства

Когда дольщик может приступить к регистрации права собственности?

Многие граждане полагают, что после того как закончены все строительные работы, они могут сразу же оформить свою квартиру в новостройке в собственность. Однако это не так, завершение строительства – это заключительный, но отнюдь не последний этап. После этого застройщик должен совершить еще ряд последовательных действий, чтобы участник долевого строительства смог зарегистрировать право собственности на жилые помещения. Как правило, с момента окончания строительных работ и до госрегистрации права собственности на квартиру проходит минимум полгода, а в некоторых случаях этот процесс затягивается до двух лет.

Перечень мероприятий, которые должны быть выполнены застройщиком:

• произвести подключение жилого дома к инженерным коммуникациям, проверить их работоспособность, получить справки от организаций, поставляющих энергоресурсы;
• заключить договор со специализированной компанией, которая будет осуществлять обслуживание дома;
• провести основные работы по благоустройству придомовой территории, в том числе земельного участка;
• получить техпаспорт на построенное здание;
• органы БТИ должны провести замеры площади всего строения и отдельных объектов;
• получить почтовый адрес на дом.

После того как все эти действия будут выполнены застройщиком, объект осматривает госкомиссия. Если проверяющие не найдут нарушений, на здание выдается разрешение на введение его в эксплуатацию. Если же комиссия обнаружит недочеты строителей, выписывается предписание, и разрешение выдается после устранения выявленных недостатков.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, дом и квартиры подлежат постановке на кадастровый учет, в результате которого каждому объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер.

Законодательные нормы о регистрации права собственности

Процедура регистрации права собственности на квартиру регулируется несколькими законодательными актами. Она осуществляется на основании 214 и 218 федеральных законов. В 2016 году были внесены изменения в 218 ФЗ. Была создана новая единая база данных ЕГРН, которая объединила в себе два реестра: сведения государственного кадастра недвижимости и реестр прав.

Какие документы нужны для регистрации

Чтобы регистрация состоялась, нужны следующие документы:

• удостоверения личности всех участников, на которых оформлен договор долевого участия в строительстве;
• оригинал ДДУ;
• подписанный передаточный акт;
• разрешение на ведение дома в эксплуатацию.

Что касается последнего документа, то по новым правилам, сведения о нем поступают в реестр недвижимости по электронным каналам. Данные о полученном разрешении должны направлять те органы, которые его выдают. Если по каким-либо причинам сведения в реестр не поступили, их передает сам застройщик не позднее десяти рабочих дней после получения.

В некоторых случаях участнику долевого строительства, возможно, придется представить и другие документы:

• разрешение супруга/и на совершение сделки, заверенное нотариусом;
• документ о рождении, если квартира оформляется на ребенка, которому на момент совершения сделки еще не исполнилось восемнадцать лет;
• закладная или договор на ипотеку, если объект долевого строительства покупается на средства, взятые в ипотечный кредит;
• доверенность на лицо, представляющего интересы дольщика, если документация подается не самим участником. Этот документ быть нотариально заверен.

Заявителю также нужно заплатить госпошлину, которая составляет две тысячи рублей. Если будущих собственников несколько, то сумма не увеличивается, а разделяется между всеми участниками в соответствии с их долями. Законодатель не обязывает граждан предъявлять квитанцию при передаче документов на регистрацию. Сведения об оплате должны поступить в реестр из единой информационной системы. Однако если данные о платеже вовремя не поступят, в регистрации может быть отказано.

Как происходит оформление квартиры в собственность?

Регистрацию объекта может производить либо сам участник долевого строительства, либо он может поручить эту процедуру застройщику. Если оформлением занимается строительная компания, то за свои услуги она требует определенную плату, а также застройщик потребует оформить и оплатить доверенность на представителя фирмы.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр или в многофункциональный центр. При их приеме составляется заявление, где указываются сведения о всех участниках долевого строительства, адрес и характеристики построенного объекта. Также перечисляются все поданные документы. Заявление должно быть подписано лицом, подающим документы. У подателя заявления на руках остается расписка, в ней указывается дата, когда необходимо прийти за получением документов.

В настоящее время подать документы на регистрацию права собственности можно электронно, что значительно упрощает процесс для дольщиков. После подписания акта приема-передачи квартиры, дольщик может обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности через электронные сервисы.

Процедура подачи электронных документов осуществляется через:

• Единый портал государственных и муниципальных услуг (Госуслуги).
• Официальный сайт Росреестра.
• Кадастровую палату.

Для подачи заявки в электронном виде необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись (ЭЦП). После подачи документов регистрация обычно занимает от 5 до 10 рабочих дней. Такой способ подачи экономит время, позволяет избежать посещения многофункциональных центров (МФЦ) и ускоряет процесс получения права собственности.

Сколько времени занимает регистрация?

Законодатель отводит определенное время, в течение которого должна быть проведена процедура регистрации. Если документы подаются в Росреестр, то он должен провести все необходимые регистрационные действия в период семи рабочих дней с момента их принятия. При подаче заявления через МФЦ этот срок увеличивается на два дня – то есть составляет 9 рабочих дней.

Регистрирующий орган проводит проверку представленной документации:

• анализируются представленные документы;
• проверяется их подлинность;
• определяется правомерность сделки с точки зрения законодательных норм;
• выявляются обстоятельства, которые могут послужить препятствием для регистрации;
• сведения о сделке вносятся в государственный реестр.

Когда в регистрации могут отказать?

Регистрация может быть приостановлена по следующим причинам:

• неправильно заполнено заявление либо не указаны обязательные данные, либо заявление подписано неправомочным лицом;
• представлен не весь пакет документов, необходимых для регистрации права;
• документы представлены, но они не являются подлинными или сведения, которые в них указаны, недостоверны;
• заявитель не имеет действительных прав на данный объект;
• на одну и ту же квартиру представлено два ДДУ;
• права на это жилье уже закреплены за другим лицом.

Эти, а также ряд других причин, которые отражены в 26 статье 218 ФЗ, могут явиться основанием для приостановления процедуры регистрации вплоть до полного устранения всех причин. Приостановка производится на срок, не превышающий три месяца. Если в указанный срок недочеты не устранены и требования закона не соблюдены, в регистрации права собственности отказывается.

Что делать, если регистрация откладывается по вине застройщика

В долевом строительстве нередки случаи, когда застройщик сам тормозит регистрацию. Строительная фирма затягивает процесс строительства, не передает нужные документы в государственные инстанции, откладывает передачу квартир участникам. В таких ситуациях у дольщиков есть законный инструмент воздействия на застройщика – досудебное или судебное урегулирование проблемы. При любых нарушениях сроков возведения дома и передачи жилья участникам долевого строительства, застройщик обязан выплатить участникам проекта неустойку.

Еще более серьезной является ситуация, когда стройка полностью останавливается, застройщик находится на грани банкротства, и о возобновлении строительства речь вообще не идет. При таких обстоятельствах решающим моментом является стадия строительства. Если дом практически готов, то участники могут признать свое право на недостроенный объект через суд.

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

119 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте