Альтернативная сделка с недвижимостью: риски и отличия от обычной купли-продажи

Что понимается под альтернативной сделкой

Процедура предполагает одновременное заключение сразу нескольких сделок и участие в них нескольких покупателей и продавцов. Человек, который продает квартиру, не получает деньги за нее, а направляет их сразу же на приобретение нового объекта. Таким образом, участниками такой сделки становятся:

Покупатель – гражданин, покупающий квартиру-1.
Покупатель-продавец – гражданин, который продает квартиру-1 и сразу же покупает квартиру-2.
Продавец – гражданин, продающий квартиру-2.

Это самая простая базовая схема с минимальным количеством участников, однако на практике их может быть и больше. Например, может добавиться квартира-3, если гражданин, продающий квартиру-1, хочет купить не один, а два объекта.

Альтернативная сделка — это цепочка из нескольких договоров. Сбой в любом звене останавливает всю схему: покупатель не получит квартиру, продавец — деньги. Для участков с землей риски добавляют категория, границы и обременения — здесь поможет юрист по СНТ, а для проверки документов квартиры, расчетов и регистрации — юрист по сопровождению сделок.

С точки зрения закона ответ на вопрос, альтернативная покупка квартиры, что это, не отличается от того, как описывается обычная купля-продажа. В законодательстве понятие «альтернативная сделка» отсутствует, на такие договора распространяются все правила, актуальные для обычных сделок купли-продаже. Однако на практике процедура имеет некоторые особенности:

Продавец-покупатель не получает денег после продажи недвижимости. Они поступают от покупателя непосредственно к продавцу квартиры-2.
Регистрация собственности в Росреестре происходит одновременно, при этом присутствуют все участники сделки.
Регистрация договоров также происходит одновременно.
Для передачи денег используется банковская ячейка либо банковский аккредитив.
На тот момент, когда подписывается предварительное соглашение, в квартире продавца-покупателя, которую он продает, может проживать его семья.

Далеко не всегда удается продать и купить квартиру за одну и ту же сумму. Если продавец-покупатель приобретает жилье с лучшими условиями, чем продает, он делает доплату. Если же, наоборот, условия худшие, он покупает объект за меньшую сумму, чем продает, и получает на руки разницу в цене. [check_list_new id="8"]

Риски сделок

Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.

Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.

Сроки оформления альтернативных сделок обычно более длительные из-за участия нескольких сторон. Они еще больше увеличиваются в случае отсутствия согласованности между действиями всех участников.

Плюсы и минусы сделок

Как преимущества, так и недостатки альтернативной сделки есть для всех участников.

Участник АС	Достоинства	Недостатки
Покупатель	Поскольку АС – процедура сложная и сопровождается рисками, продавцы часто снижают стоимость квартир, поэтому можно приобрести квартиру по цене, которая будет немного ниже рыночной.	Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет подходящий объект для покупки.
Покупатель-продавец	Не нужно снимать квартиру на время поиска новой, можно сразу же из проданной переехать в купленную.	Продавец-покупатель зависит от продавца: если тот откажется от продажи, придется, в свою очередь, отказывать и покупателю.
Продавец	Продавцу-покупателю нужно быстрее купить квартиру, поэтому он может предложить большую сумму.	Оформление документов – процедура длительная, поскольку в ней принимает участие несколько человек.

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Позвоните нам по телефону +7 (495) 150-07-65.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Мы объяснили, что такое альтернативная сделка с недвижимостью, теперь расскажем о порядке ее проведения. Для продавца и покупателя алгоритм действий ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, существенная разница есть только для продавца-покупателя.

Объявление публикуется на сайтах о продаже, при этом в нем лучше сразу указать, что предполагается альтернативная сделка, чтобы привлечь только заинтересованных участников. Одновременно нужно изучать рынок, подбирая подходящие варианты для покупки.
Проверка юридической чистоты квартиры, которую планируется купить. Для этого продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, документы из БТИ, выписку из домой книги и другие бумаги, которые подтвердят чистоту сделки. Для оценки рисков и проверки всех документов лучше привлекать юриста – он сможет быстро собрать всю необходимую информацию.
Определение способа расчетов. Важно продумать всю структуру цепочки сделок. Например, покупатель может положить деньги в одну ячейку, а если потребуется доплата, покупатель-продавец положит деньги в другую. Продавец, в свою очередь, получит доступ к обеим ячейкам после подписания и регистрации перехода прав по всем (!) договорам.
Предварительное соглашение. Это документ, являющийся гарантией того, что сделка состоится. В соглашении указываются данные сторон, дата заключения, дается подробная характеристика объектов недвижимости, указываются суммы и условия передачи аванса и заключения будущей сделки.
Составление договоров купли-продажи. Это шаг, на котором необходимо обратиться к юристу, если это не было сделано раньше. Очень важно, чтобы договор был тщательно продуман с учетом всех нюансов на случай возможного оспаривания в будущем.
Регистрация сделки. Прийти в Росреестр или МФЦ должны одновременно все участники сделки, имея при себе необходимые документы. В список входят паспорта, документы о собственности, кадастровый паспорт, квитанция об уплате пошлины, подписанные экземпляры договоров.
Право собственности регистрируется в среднем в течение 10 дней.
После того, как все сделки будут зарегистрированы в Росреестре стороны могут получить денежные средства с аккредитива или произвести выемку средств из банковских ячеек.

[check_list_new id="9"]

Налоги при АС

Продажа жилья предполагает уплату налога, размер которого составляет 13% от полученной продавцом стоимости. От налогов освобождаются продавцы квартир, владеющими ими на протяжении определенного срока, который составляет:

5 лет – для общих случаев;
3 года – если недвижимость была подарена либо получена по наследству.

При альтернативной продаже, как и при обычных сделках, покупатель получает право на налоговый вычет в размере тех же 13% в пределах установленного законом лимита. Чтобы получить его, необходимо иметь официальное трудоустройство и платить налоги.

Продавец квартиры, который фактически не получил выгоду от продажи, а сразу направил средства на покупку нового жилья может вычесть сумму расходов на покупку при определении налогооблагаемой базы.

Особенности АС в разных ситуациях

Альтернативная сделка с недвижимостью сама по себе непростая с точки зрения оформления и рисков, но в некоторых ситуациях она осложняется дополнительными обстоятельствами.

Ипотека

Количество участников в этом случае становится еще больше. К продавцам и покупателям присоединяются банк, страховая компания. Такую сделку нужно тщательно планировать, внимательно готовить и проверять все документы. Кроме того, могут возникнуть непредвиденные сложности. Например, не удастся провести сделку, если оба покупателя, участвующие в ней, берут ипотеку, но в разных банках. Проблема заключается в том, что каждая кредитная организация проводит куплю-продажу самостоятельно, поэтому не удастся взять деньги в одном банке, а потом отнести их в другой. Альтернативная сделка в подобной ситуации возможна, но она еще больше затянется.

С участием несовершеннолетних

Если собственником объекта является несовершеннолетний ребенок, потребуется дополнительно получать разрешение от органов опеки. Кроме того, родители, продающие квартиру, должны предоставить ребенку новое жилье, которое должно быть не хуже старого.

Участники из разных городов

Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, они должны прийти в региональные отделения одного банка, чтобы подписать договор. Закладка денег производится тоже удаленно, а документы проходят электронную регистрацию. Подобные ситуации обычно не любят ни участники альтернативных сделок, ни банки. Всем важно понимать, кто участвует в купле-продаже, адекватен ли человек, можно ли доверять ему. В связи с этим сделки по описанному выше алгоритму происходят редко, обычно один из участников сделки старается приехать в другой город для ее проведения.

С привлечением материнского капитала

В случае альтернативной сделки с маткапиталом, как и в других сделках купли-продажи, предполагающих его привлечение, дети и супруг должны быть наделены долями, а на продажу объекта необходимо получить разрешение органов опеки.

Главный же риск в этом случае заключается в том, что маткапитал выдается не сразу, а в течение нескольких дней, что также затягивает получение квартиры в собственность для перового покупателя.

Юридическая помощь

Несмотря на то, что законодательство не выделяет альтернативные сделки как отдельный вид и применяет к ним общие правила, риск при такой купле или продаже жилья всегда выше. Чтобы учесть все нюансы и минимизировать возможные неприятности, стоит заручиться юридической поддержкой еще на этапе планирования альтернативной сделки. Специалист поможет:

Ускорить сделку. Альтернативные сделки всегда занимают больше времени, чем обычные, но ускорить процедуру можно, если приступать к оформлению договоренностей только тогда, как все участники подобрали для себя подходящие объекты.
Правильно составить предварительное соглашение – так, чтобы исключалась вероятность изменения цены после того, как будет внесен аванс. Кроме того, юридически грамотное соглашение позволит исключить вероятность того, что один из участников АС внезапно откажется от нее.
Выбрать способ передачи денег так, чтобы он был полностью безопасным, гарантировал поступление средств и удовлетворял интересы участников.
Провести глубокую проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Она поможет исключить проблемы в будущем – например, появление наследников или несовершеннолетних детей, интересы которых не были учтены во время продажи.
Подготовить договор, в котором будут сбалансированы все возможные риски.
Собрать документы для регистрации. Юрист проконтролирует, чтобы документы с каждой стороны соответствовали требованиям – это поможет избежать частичной сделки, когда регистрируется только одна операция (например, продажа), а в регистрации второй Росреестр отказывает из-за ошибок в документах.
Правильно зафиксировать момент фактической передачи квартиры и ключей.

Опытные юристы нашей компании, которые специализируются на сделках с недвижимостью, знают все тонкости альтернативной покупки и продажи квартир. С их помощью такие сделки будут выгодными и безопасными для всех участников. Получите предварительную консультацию, связавшись с нашими специалистами. Они подробно расскажут, альтернативная продажа квартиры – что это, как обезопасить себя и минимизировать риски.