Продажа квартиры нерезидентом РФ: особенности, налоги и юридическая помощь

Кто считается нерезидентом РФ?

Нерезидентом РФ признается физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации). Это определение важно для налоговых целей и влияет на ставку налога при продаже недвижимости. Для граждан Китая (и не только), владеющих квартирами в Москве, это означает обязательство платить налоги по ставке, установленной для нерезидентов.

Налоговый статус определяется на каждую дату получения дохода, исходя из фактического нахождения в РФ за 12 следующих подряд месяцев, предшествующих дате получения дохода. 183 дня исчисляются путем суммирования всех календарных дней пребывания в РФ в течение этого 12-месячного периода (п. 2 ст. 207 НК РФ; позиция ФНС).

Налоговые обязательства при продаже недвижимости

Ставка НДФЛ для нерезидентов. Нерезиденты, включая граждан Китая, при продаже недвижимости в России обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Эта ставка применяется ко всем доходам нерезидента от источников в России, включая продажу как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Сроки подачи декларации  3-НДФЛ

Нерезиденты обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Уплата налога должна быть произведена до 15 июля того же года. Гражданам Китая, продающим квартиры в Москве, важно учитывать эти сроки, чтобы избежать штрафов и пеней.

Порядок расчёта налога для нерезидентов при продаже квартиры

В отличие от резидентов РФ, которые освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости по истечении минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от условий приобретения), для нерезидентов этот порядок не применяется. Даже если гражданин Китая владеет квартирой в Москве более 5 лет, при продаже он обязан уплатить налог с полной суммы дохода по ставке 30%, так как налоговый статус определяется на момент получения дохода. Исключений по сроку владения для нерезидентов в Налоговом кодексе РФ не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяется только на резидентов).

Данная позиция прямо подтверждена ФНС и Минфином России (письмо Минфина РФ от 25.06.2024 № 03-04-05/58508).

Таблица с ключевыми вопросами по налогообложению

Особенности для нерезидентов из недружественных государств

Для граждан иностранных государств, включённых в перечень недружественных стран (утв. распоряжением Правительства РФ № 430-р от 05.03.2022), при совершении сделок с недвижимостью в России действуют дополнительные ограничения и специальные процедуры.

К таким особенностям относятся:

1. Необходимость получения разрешения Правительственной комиссии
   В ряде случаев сделки с недвижимостью, где стороной является нерезидент из недружественной страны, подлежат согласованию с Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ
   (Указ Президента РФ № 81 от 01.03.2022, № 95 от 05.03.2022).
2. Специальный порядок расчетов
   Денежные средства по сделкам могут подлежать зачислению на специальные счета типа «С», открываемые в уполномоченных банках РФ
   (Указ Президента РФ № 95 от 05.03.2022).
3. Ограничения на вывод денежных средств за границу
   Для таких нерезидентов могут действовать лимиты на репатриацию доходов и переводы за пределы РФ, в том числе дивиденды и средства от продажи имущества.
4. Повышенный валютный и финансовый контроль
   Банки и Росреестр вправе запрашивать дополнительные документы, подтверждающие источник происхождения средств и правомерность сделки.

Необходимые документы для продажи недвижимости нерезидентом

Для совершения сделки по продаже недвижимости в России нерезиденту необходимо подготовить:

• Паспорт с нотариально заверенным переводом на русский язык
  (для граждан Китая — обязательно).
• Документы, подтверждающие право собственности
  (выписка из ЕГРН, договор основания, акт приёма-передачи).
• Нотариально удостоверенную доверенность, если сделка совершается через представителя.
  Если доверенность выдана за пределами РФ, она должна быть:
• апостилирована — для стран, участвующих в Гаагской конвенции;
• консульски легализована — для стран, не применяющих апостиль (в том числе КНР).
• В отдельных случаях — разрешение Правительственной комиссии, если продавец является гражданином недружественного государства и сделка подпадает под специальные режимы.

Продажа по доверенности

1. Условия оформления доверенности
   Если нерезидент не может лично присутствовать при совершении сделки, он может оформить доверенность на представителя. Доверенность должна быть нотариально заверена, апостилирована и содержать подробное описание полномочий представителя, включая право подписывать договоры купли-продажи, подавать документы в Росреестр, получать расчеты.
2. Права и обязанности доверенного лица
   Доверенное лицо имеет право представлять интересы продавца, подписывать договоры, подавать документы в Росреестр и осуществлять расчеты. Особенно важно китайским гражданам выбирать надежного представителя, чтобы избежать рисков для продавца. Рекомендуется закрепить полномочия представителя максимально подробно в доверенности.

Можно ли продать квартиру дистанционно?

Да, продажа квартиры дистанционно возможна при наличии оформленной доверенности на представителя. Это особенно актуально для граждан Китая, находящихся за пределами России. Однако необходимо учитывать все юридические нюансы и риски для продавца, включая оформление расчетов через банковские счета.

Как избежать двойного налогообложения?

Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом стран, включая Китай (Соглашение между Правительством РФ и Правительством КНР от 13.10.1994 г.). Для применения этого соглашения гражданину Китая необходимо получить в налоговых органах КНР справку о подтверждении статуса налогового резидента Китая. Этот документ оформляется в местной налоговой инспекции Китая по установленной форме, которая может потребовать дополнительные документы, подтверждающие проживание и уплату налогов в Китае (например, налоговые декларации или банковские выписки). Полученная справка должна быть переведена на русский язык с нотариальным заверением и предоставлена вместе с декларацией 3-НДФЛ в Федеральную налоговую службу России по месту нахождения проданной недвижимости. Это позволит учесть положения соглашения при расчёте налогов и избежать двойного налогообложения. (Соглашение между Правительством РФ и Правительством КНР от 13.10.1994 г.). Это позволяет избежать уплаты налога на один и тот же доход в двух странах. Для этого гражданам Китая необходимо предоставить в налоговые органы России справку о подтверждении налогового резидентства в Китае (форму подтверждает налоговый орган Китая). Такая справка подается вместе с налоговой декларацией в ФНС РФ.

Подводные камни и риски для продавца

• Риски для продавца: Возможность мошенничества со стороны недобросовестных покупателей или представителей. Для граждан Китая, не знакомых с российскими реалиями, это особенно важно учитывать.
• Подводные камни: Недостаточная осведомленность о налоговых обязательствах может привести к штрафам и дополнительным расходам.
• За наличные: Расчеты наличными могут вызвать подозрения у налоговых органов и подпадают под ограничения, установленные Федеральным законом «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ. Согласно законодательству, нерезиденты имеют право осуществлять расчеты по сделкам с недвижимостью только в безналичной форме и исключительно в рублях, если иное не предусмотрено международными соглашениями. Проведение расчетов в иностранной валюте между резидентами и нерезидентами требует соблюдения валютных правил, включая оформление паспортов сделок в банках и возможное получение разрешения Банка России на отдельные операции. Для китайских граждан рекомендуется использовать безналичные расчеты через уполномоченные российские банки с предоставлением всех необходимых документов, подтверждающих законность происхождения средств. и привести к дополнительным проверкам. Для китайских граждан рекомендуется использовать безналичные расчеты через российские банки, с оформлением всех платежных документов.
• Валютные ограничения: Для нерезидентов действуют ограничения на валютные операции в России (Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ). Рекомендуется проводить расчеты в рублях через российские банки.

Заключение

Продажа недвижимости нерезидентом в России требует внимательного подхода и точного соблюдения налоговых, валютных и регистрационных требований. Ошибки на любом этапе —  от определения налогового статуса до расчётов и подачи 3-НДФЛ —  могут привести к штрафам, блокировке средств и отказу в регистрации сделки.

Для граждан Китая и других иностранных собственников, продающих недвижимость в Москве, особенно важно учитывать валютные ограничения, требования к легализации документов и порядок взаимодействия с ФНС и Росреестром.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Управляющий партнер

10 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

107 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте