Как из-за границы продать квартиру в России?
С проблемой, как продать недвижимость, находясь в другом городе и даже в другой стране, сталкиваются те, кто решение об отъезде принял спонтанно. В условиях спешки не остается времени на продажу недвижимости. Рассказываем, как оформить продажу квартиры правильно и без лишних расходов.
Содержание
Какие документы потребуются для продажи недвижимости в России?
Полномочия по ведению и оформлению сделки с недвижимостью, если собственник находится в отъезде, можно передать доверенному лицу, однако потребуется собрать пакет документов. В него входят:
- Доверенность для подписания договора, которая должна быть надлежащим образом заверена.
- Если собственник состоит в браке, необходимо согласие супруги на сделку – в случае, когда недвижимость приобреталась во время брака. Альтернативой может стать брачный договор или другие документы, которые подтверждают раздельное владение собственностью. Все они также должны быть заверены у нотариуса.
- Если продавцом является недееспособный гражданин либо несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Оно также необходимо, если в помещении, которое продается, проживают члены семьи, находящиеся под опекой либо попечительством. Нужны и документы, подтверждающие полномочия законных представителей.
- Если на продажу выставляется доля, остальные собственники должны подписать отказ от возможности воспользоваться правом преимущественной покупки.
- Если недвижимость под обременением, необходимо согласие залогодержателя или получателя ренты.
- Подтверждение права собственности выпиской из ЕГРН.
- Паспорт.
Чтобы зарегистрировать право собственности, потребуются документы:
- договор купли/продажи;
- доверенность на представителя, который будет подавать бумаги (заверенная у нотариуса);
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об уплате госпошлины.
Оформление доверенности для продажи недвижимости
Если предполагается, что продавец квартиры и не будет участвовать в продаже лично, перед тем как продать недвижимость, находясь за границей, необходимо выбрать доверенное лицо. Это может быть родственник, друг, риелтор либо юрист. Требования к гражданину, который может выступать в качестве доверенного лица:
- совершеннолетие;
- дееспособность;
- нахождение в России, чтобы принимать непосредственное участие в совершении сделки.
В доверенности обязательно должны быть обозначены полномочия доверенного лица. Это могут быть:
- только подача документов на регистрацию;
- подписание договора;
- получение денег за объект;
- сопровождение сделки.
В связи с тем, что полномочия доверенного лица могут быть разными, необходимо выбрать тип доверенности:
- Специальная – предполагает, что человек может регулярно совершать от имени доверителя определенные действия.
- Разовая – выдается на совершение одного конкретного действия, не предполагающего повторения.
- Генеральная – означает, что все полномочия доверителя переходят к доверенному лицу.
Доверенность требует заверения у нотариуса, оформить ее лучше до отъезда, поскольку доверитель должен присутствовать во время оформления, имея при себе паспорт. Одновременно можно нотариально заверить согласие супруги на сделку, если квартира была куплена в браке.
Что делать, если доверенность не была оформлена во время нахождения доверителя в России? Существует два варианта решения проблемы:
- Доверенность может быть удостоверена консульством РФ в стране пребывания, в этом случае она будет приравнена к нотариально заверенной.
- Заверить документ может нотариус в стране пребывания, но после этого потребуется процедура легализации.
Процедура легализации зависит того, какое международное соглашение действует между страной пребывания и РФ. Это могут быть:
- Апостилирование, если страна участница Гаагской конвенции.
- Легализация через консула РФ, если страна не присоединилась к Гаагской конвенции.
- Проще всего подготовить доверенность в стране, участвующей в Минской конвенции. Сейчас в нее входят Азербайджан, Армения, Белоруссия, Казахстан, Кыргызстан, Молдова, Россия, Таджикистан, Туркменистан и Узбекистан. В таких странах можно оформить доверенность у местного нотариуса. Дополнительной легализации не потребуется, кроме заверенного перевода на русский язык, если доверенность будет сделана не на русском.
Пошаговая инструкция для продажи недвижимости в России
Чтобы продать квартиру в России из-за границы, нужно предпринять следующие шаги:
- Разместить объявление и найти доверенное лицо, которое будет заниматься показами объекта и заключением либо сопровождением сделки.
- Сообщить покупателю, что сделку будет вести представитель. Часто проблемы возникают именно на этом этапе, поскольку подобным форматом оформления сделок нередко пользуются мошенники, и покупатели опасаются, что могут стать их жертвами.
- Обеспечить покупателю возможность проверки чистоты объекта, предоставив ему сканированные копии необходимых документов.
- Проверить покупателя – является ли он дееспособным, имеет ли право совершать сделки, не является ли банкротом.
- Составить договор купли-продажи.
- Подписать договор через представителя или с помощью ЭЦП.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
- Получить от покупателя оговоренную сумму.
Таким образом, схема процесса продажи практически не отличается от случаев, когда продавец находится в России. Разница заключается в том, что все действия на каждом этапе выполняются доверенным лицом.
Как получить деньги?
Санкции, наложенные на российские банки, осложняют процесс получения денег после продажи квартиры. Даже если банк не под санкциями, сделать перевод через SWIFT в нынешних условиях непросто: не исключено, что через некоторое время деньги вернутся обратно.
Прежде чем открыть счет в иностранном банке для получения перевода из России, необходимо удостовериться, что он не будет отклонен. Также нужно учитывать, что могут существовать лимиты на переводы денег в иностранные банки, поэтому важно следить за актуальными решениями ЦБ. Если же препятствий не возникнет, и перевод может быть осуществлен, стоит быть готовыми к тому, что банки, которые осуществляют такие переводы, взимают за них очень высокую комиссию.
Другие варианты решений:
- Открыть счет в стране, относящейся к категории дружественных (например, в Армении либо Казахстане) и перевести деньги через него.
- Сделать перевод между банковскими счетами в криптовалюте.
- Передать деньги наличными через банковскую ячейку. Если выбран такой способ расчетов, полномочия представителя, который будет открывать ячейку и пересчитывать деньги, должны быть указаны в доверенности.
Помните также про налоговые особенности продажи квартиры, если вы уже потеряли налоговое резидентство Российской Федерации.
Согласно Налоговому кодексу РФ, гражданин РФ, постоянно проживающий за рубежом свыше 183 дней в течение 12 –ти месяцев, прекращает быть налоговым резидентом РФ. Это значит, что при продаже имущества он будет уплачивать НДФЛ с продажи не 13 %, а 30 %!
В случае если объект недвижимости продается после истечения минимального срока владения, то налогоплательщики освобождаются от уплаты подоходного налога.
Снятие продавца с учета
Если в планах есть продажа квартиры, при эмиграции или релокации необходимо снять с учета всех граждан, зарегистрированных в ней. Лучше сделать это, находясь в России, чтобы не оттолкнуть потенциального покупателя. Если такой возможности нет, нужно с соответствующим заполненным заявлением обратиться в консульство РФ в стране пребывания либо к местному нотариусу с последующей легализацией документа. После этого заявление отправляется в территориальный отдел МВД с курьерской доставкой либо почтой.
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии