Проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры при ипотеке?
Любая недвижимость, которая продается на вторичном рынке, имеет определенную историю. Очень важно разобраться с ней до того, как сделка по покупке недвижимости будет совершена – это позволит избежать многих неприятностей в будущем. Рассказываем, как банк проверяет юридическую чистоту квартиры при оформлении ипотеки и стоит ли проводить такую проверку самостоятельно.
Содержание
- Какие проверки проводятся банком?
- Как банк проверяет квартиру-вторичку при ипотеке
- Формальность проверки банком
- Мифы о проверках банками ипотечных квартир
- В дополнительных проверках нет необходимости
- Чистоту квартиры проверит нотариус, который будет удостоверять сделку (в случае нотариальной сделки)
- Сделка, заверенная нотариусом, не может быть оспорена
- Чтобы узнать собственника и наличие обременений, достаточно информации из ЕГРН
- Срок для оспаривания сделок – 3 года
- Дополнительные гарантии в договоре – защита для покупателя
- Лучшие воспользоваться специальным сервисом для проверки недвижимости
- Нужно покупать квартиру только с идеальной историей
- Титульное страхование исключит возможность оспаривания сделки
- Юридическая помощь
Какие проверки проводятся банком?
Проверка банком квартиры, приобретаемой в ипотеку — обязательная процедура. Она необходима банку, в первую очередь, для того чтобы обезопасить себя. Помещение находится в залоге у банка, это значит, что в случае, если заемщик не сможет вернуть долг, банк сможет продать квартиру и погасить задолженность.
Существует несколько базовых требований к недвижимости, которая может быть куплена в ипотеку, именно соответствие им оценивает кредитная организация:
- Дом, в котором находится квартира, не подлежит расселению и сносу.
- Недвижимость не находится под арестом.
- Если покупается земельный участок, его границы должны быть обозначены с помощью межевания и закреплены в документах.
- Жилое помещение не должно иметь критичных перепланировок.
- Нельзя получить ипотеку, если банк во время проверки выяснит, что существует риск утраты права собственности.
Как банк проверяет квартиру-вторичку при ипотеке
Чтобы обезопасить себя от убытков, кредитная организация проверяет квартиру по следующим показателям:
- Право собственности продавца или нескольких продавцов. Проверка проводится с помощью выписки из ЕГРН, где содержатся сведения об объекте недвижимости.
- Дееспособность продавца. Запрашиваются выписки из ПНД с целью исключить в будущем оспаривание сделки по мотивам недееспособности продавца.
- Наличие генеральной доверенности в случае, если объект продает не собственник, а его доверенное лицо.
- Если квартира была куплена в браке, необходимо согласие супруга на ее продажу, поскольку собственность в данном случае является совместно нажитой.
- Наличие наследников. Если банк выяснит, что продавцу недвижимость досталась по наследству, он, вероятнее всего, будет настаивать на титульном страховании, которое предполагает страховку от утраты права собственности. Особенно актуально это, если с момента приобретения квартиры прошло меньше трех лет – на протяжении этого времени наследство можно оспаривать.
- Разрешение опеки. Такая проверка необходима, если у жилья есть несовершеннолетние собственники. Опека выносит решение о соблюдении их прав: дети не могут быть лишены собственности либо права проживать в квартире.
Формальность проверки банком
Несмотря на то, что кредитные организации заинтересованы в чистоте объекта, проверка квартиры банком при ипотеке обычно проводится формально. Как правило, они игнорируют следующие факторы, которые могут существенно повлиять на дальнейшую судьбу как самого жилья, так и его нового собственника:
- Долговой статус владельца. Недвижимость может стать объектом претензий кредиторов, если собственник проходит процедуру банкротства, а жилье не является единственным.
- Далеко не всегда банки интересуются тем, кто еще прописан в квартире, кроме продавца. Банку на это все равно, а новому собственнику это может принести много проблем, связанным с выселением из своей новой квартиры третьих лиц – иногда это невозможно сделать даже через суд.
- Соответствует ли реальная перепланировка данным, указанным в техпаспорте.
- Есть ли долги по коммунальным платежам, а также по выплатам за капремонт.
- Есть ли скрытые недостатки помещения и другое.
Кроме того, часть стоимости заемщик оплачивает из своих средств в виде первоначального взноса. И чем больше сумма этого взноса, тем ниже риск банка и меньше сумма, которую он потеряет в результате возможного оспаривания сделки.
Риск банка снижается еще и потому, что он страхует его. Например, обязательные страховки при ипотеке – жизни заемщика, а также от порчи и утраты имущества. Если же у банка возникнут сомнения насчет юридической чистоты сделки, он может потребовать оформить титульное страхование. Таким образом организация обезопасит себя – но не покупателя, который может лишиться квартиры.
Еще одно обстоятельство, влияющее на то, что банки формально подходят к проверке квартиры – рост темпов ипотечного страхования, и стремление финансовых организаций упростить процедуру. Банки расширяют свой кредитный портфель, но при этом не улучшают его качество и не уделяют должного внимания проверкам квартир, на которые выдают ипотечные кредиты. Таким образом, подобные проверки становятся зоной ответственности самого покупателя, а ответ на вопрос, как долго банк проверяет квартиру – очень быстро, поскольку глубокая проверка не проводится.
Мифы о проверках банками ипотечных квартир
Несмотря на то, что банком проводится базовая проверка, покупатели ипотечных квартир на вторичном рынке могут столкнуться как с мошенническими действиями, так и с требованиями закона, в соответствии с которыми квартира может быть оспорена. Главные риски для них:
- Утрата права собственности по разным причинам.
- Нарушение прав третьих лиц на недвижимость, вследствие чего предстоят судебные разбирательства с ними.
- Наличие наследников, которые на законных основаниях имеют право претендовать на квартиру.
- Банкротство продавца, результатом которого может стать оспаривание сделки и выставление недвижимости на продажу.
- Снос либо реконструкция жилья, которые приведут к переселению.
- Выделение супружеских долей, если недвижимость была приобретена в браке.
Большинство покупателей, впервые сталкивающихся с ипотекой, неправильно представляют себе процедуру ее проверки банками. Перечислим их главные заблуждения.
В дополнительных проверках нет необходимости
Как уже было сказано, банк формально относится к проверкам квартир. Его основная цель – проверить не столько объект недвижимости, сколько самого заемщика, и убедиться в его платежеспособности. Судебная практика знает немало случаев оспаривания сделок, когда покупатель лишался квартиры, но при этом еще оставался должен банку.
Чистоту квартиры проверит нотариус, который будет удостоверять сделку (в случае нотариальной сделки)
В обязанности нотариуса это не входит. Его зона ответственности – проверка законности самой сделки. Нотариус должен убедиться, что нет препятствий для ее совершения, а также в том, что не затронуты интересы третьих лиц. Для этого он собирает следующие сведения:
- право собственности на недвижимость;
- наличие обременений;
- банкротство физического лица;
- действительность паспортов участников сделки;
- наличие брачных договоров и их условия.
Сделка, заверенная нотариусом, не может быть оспорена
С точки зрения возможности оспаривания сделка, заверенная нотариусом, равна обычной письменной. Если для этого имеются основания, она тоже подлежит оспариванию.
Чтобы узнать собственника и наличие обременений, достаточно информации из ЕГРН
Этой информации недостаточно, необходимо изучать всю историю сделок с квартирой. Некоторые из них могут быть оспорены, и чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо проверять чистоту квартиры на протяжении всей ее эксплуатации.
Срок для оспаривания сделок – 3 года
Срок исковой давности исчисляется не с даты сделки, а со времени, когда гражданин узнал о нарушении своих прав (либо мог узнать). В связи с этим необходимо проверять все сделки, которые были совершены с квартирой, а не только за последние три года.
Дополнительные гарантии в договоре – защита для покупателя
Никакие гарантии в договоре не могут повлиять на тот факт, что сделка может быть оспорена, а покупатель признан недобросовестным, поскольку такая возможность регулируется законом. Несмотря на заверения продавца, даже если они включены в договор, задача покупателя – проверить их подлинность.
Лучшие воспользоваться специальным сервисом для проверки недвижимости
Качественная проверка – это своего рода расследование, предполагающее глубокое изучение всех условий купли-продажи квартиры и сторон, заключавших их. Сервисы же, как правило, ограничиваются сбором общедоступных сведений, которые покупатель может получить и самостоятельно.
Нужно покупать квартиру только с идеальной историей
Полностью чистой с юридической точки зрения можно назвать только новую квартиру от добросовестного застройщика. Проверка чистоты означает не исключение рисков, а их минимизацию. Главная задача юриста в этом случае – проинформировать клиента о возможных рисках, предоставив ему максимум информации для принятия решения о покупке. Также юрист может подстраховать выявленные риски договорами конструкциями, порядком расчетов, обеспечить покупателю статус добросовестного.
Титульное страхование исключит возможность оспаривания сделки
Как правило, страховые компании включают в договора множество условий, при которых страховка не будет действительной. Большинство известных мошеннических схем как раз являются такими условиями, поэтому надеяться на страховку не стоит.
Юридическая помощь
Мы рассказали, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры – да, проверяют, но делают это поверхностно и формально. Цель банка подстраховать свои риски, а не риски покупателя. Единственная надежная проверка – ручная, организованная опытным юристом по недвижимости. Он будет обращать внимание на следующие обстоятельства:
- История всех сделок, которые когда-либо совершались с квартирой. Для этого юрист закажет не стандартную выписку из ЕГРН, а расширенную, в некоторых случаях потребуется заказ выписок из домовой книги, находящихся в архиве и других документов, имеющих отношение к объекту.
- Права собственности, а также обременения.
- Информация о продавце, включая его семейный статус, судебные дела исполнительные производства в отношении гражданина.
- Проверка продавца на банкротство. Если он является банкротом, либо есть предпосылки к банкротству нельзя исключить вероятность, что сделка будет оспорена кредиторами.
- Проверка необходимых документов, если продавцом является юридическое лицо.
- Фиксация изменений в техпаспорте БТИ. Согласно законодательству, срок его действия не ограничен, однако если с момента выдачи последнего паспорта в квартире произошли изменения (например, перепланировки), он будет считаться недействительным.
- Задолженность по ЖКХ – очень важный момент, поскольку при продаже жилья она переходит новому собственнику.
- Другие обстоятельства в зависимости от индивидуальных параметров проверки.
Кроме того, юрист непосредственно участвует в документальном оформлении сделки, в том числе сложной – например, проходящей с привлечением материнского капитала. Специалист будет сопровождать своего клиента во время переговоров с собственником, в банке, при визитах к нотариусу. Также он возьмет на себя осуществления контроля над процедурой регистрации права собственности.
Итогом работы специалиста становится юридическое заключение одного их двух видов:
- Объект рекомендован к приобретению. Дополнительно в документе указываются рекомендации специалиста, которые он дает, чтобы риски покупателя были сведены к минимуму.
- Объект не рекомендован к приобретению. Это означает, что юридическая проверка выявила серьезные риски, способные в будущем стать причиной проблем.
Часть документов, необходимых для проведения проверки, может получить только собственник. На первой консультации юрист составит их перечень, чтобы в максимально короткие сроки подготовить профессиональное заключение.
Юристы нашей компании, специализирующиеся на помощи при сделках с недвижимостью, прекрасно знают, как банк проверяет юридическую чистоту квартиры, поэтому рекомендуют самостоятельно позаботиться о безопасности, обратившись к специалисту. Опытный юрист минимизирует риск покупки спорной квартиры и поможет выбрать подходящий с юридической точки зрения объект.
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии