Риски покупки квартиры приобретённую на материнский капитал

Какие реальные риски возможны при покупке квартиры, купленной продавцом с участием средств маткапитала?

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, этот факт становится источником определенных ограничений для покупателя, и именно с ними связаны возможные риски при последующей продаже. Обязанность владельца объекта – оформить долевую собственность. В ней участвует человек, получивший материнский капитал, его супруг и несовершеннолетние дети. Это делается в течение полугода после того, как:

было снято обременение с жилья, если использовались ипотечные средства;
объект был введен в эксплуатацию, если покупатель участвовал в долевом строительстве, а также в случае ИЖС;
покупатель внес последний взнос при участии в строительном кооперативе;

Если по истечении 6 месяцев жилье не будет оформлено, как требует закон, в долевую собственность, возникнут риски и сложности, которые иллюстрирует судебная практика:

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
Если покупатель и продавец уже вышли на сделку в финале органы опеки не дадут согласие на сделку.

В таких ситуациях суд может признать покупателя добросовестным приобретателем, если ему не было известно о том, что покупка происходила с привлечением средств, которые собственник получил от государства в качестве материнского капитала. Однако возможна и другая ситуация - риск, что договор будет признан недействительным.

Главный риск при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, обусловлен тем, что покупатель не может узнать о том, что при покупке была использована государственная помощь, без согласия самого продавца. Единая база, которая содержала бы эти сведения, отсутствует, как и система контроля над исполнением требований законодательства в подобных случаях. Обеспечивать интересы детей, не достигших совершеннолетия, должны органы опеки, но они далеко не всегда могут отследить продажу недвижимости, в которой, в нарушение законодательства, не выделены необходимые детские доли.

Еще один риск, связанный с подобными сделками – возврат продавцом денег. Даже если суд признает сделку недействительной и обяжет бывших владельцев квартиры вернуть деньги, полученные при ее продаже, этих денег у них может не оказаться (в большинстве случаев происходит именно так). Таким образом, получится, что они получат обратно свое жилье, но покупателю при этом придется ждать возврата суммы, которую он отдал при покупке.

Насторожиться нужно, если квартира была приобретена после 2007 г., а у продавца есть дети, рожденные позже того же года. Очень важно тщательно изучить историю объекта, на основании которой можно предположить нарушения закона – например, если у семьи есть дети с датой рождения после 2007 года, но в перечне собственников они не указаны.

Несколько способов обезопасить себя от возможных рисков:

Запросить у продавца справку с указанием остатков средств маткапитала на счете. Если он находится на счету в полном объеме – значит, средства не использовались. Если же материнский капитал частично потрачен, необходимо разобраться, на какие цели.
Изучить договор, на основании которого продавец стал собственником объекта.
Изучить платежные документы по предыдущим сделкам, связанным с продажей или покупкой объекта.
Включить в договор купли-продажи гарантии, данные продавцом, что он не использовал маткапитал при покупке объекта.

[check_list_new id="8"] Если покупатель выяснит, что продавец использовал для покупки квартиры материнский капитал, важно убедиться, что в состав собственников включены его супруг и дети. Если это условие не выполнено, они (либо органы опеки) могут подать иск, который в большинстве случаев в такой ситуации встает на сторону истца и признает недействительность договора. Сложности и риски могут возникнуть даже в том случае, если материнский капитал использовался при предыдущих сделках с квартирой при ее покупке или продаже. Например, если жилье перепродавалось несколько раз, и в одном случае привлекались средства маткапитала, но квартира не была оформлена в долевую собственность, как того требует закон – это может стать источником проблем и рисков для последнего покупателя.

Чтобы гарантированно не оказаться в непростой ситуации, рекомендуем обратиться в юридическую компанию для проверки чистоты объекта недвижимости перед его покупкой. Наши специалисты проверят информацию о продавце, проанализируют все сделки с объектом и помогут купить квартиру без риска.

Как продать квартиру, купленную с привлечением маткаптала?

Недвижимость, на покупку которой были потрачены средства из материнского капитала, может быть продана только при соблюдении следующих условий:

Квартира должна быть оформлена в общую собственность по долям.
Органы опеки одобрили продажу детских долей.
После покупки нового жилья детские доли оказались не меньше, чем в старом, а жилищные условия – не хуже.

Соответственно, главный риск продавца с материнским капиталом заключается в том, что опека не одобрит сделку. Также риск есть, если не выделены детские доли – договор купли-продажи в этом случае суд может признать недействительным.

Как выделить долю ребенка

Требования о выделении детских долей – это защита государством интересов детей. Выделить доли необходимо в течение 6 месяцев после того, как недвижимость, покупка которой осуществлялась с участием материнского капитала, перешла в собственность матери (подробнее об этом писали выше). Государство контролирует оформление жилья, купленного с помощью маткапитала. Поэтому, если доли не выделить, прокуратура или родственники, которые не получили положенные им доли недвижимости, вправе оспорить сделку или подать иск в суд о выделении долей, потребовать возврата маткапитала в бюджет, а также обратиться в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела за мошенничество. Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме. Нотариально заверять такое соглашение необязательно, если только оно не содержит в себе элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов. После этого необходимо зарегистрировать Соглашение в Росреестре. Закон не устанавливает размер долей, однако юристы рекомендуют рассчитывать его в соответствии с суммой материнского капитала. Например, если с помощью средств, которые получены от государства за рождение ребенка, родители смогли закрыть 20% от общей стоимости объекта недвижимости, то доли должны выделяться в этом пределе. Таким образом, если семья состоит из 4 человек, доля каждого составит 5%. В соглашении будут обозначены доли, а не проценты. Например, если общая площадь квартиры составляет 50 кв. метров, а доля каждого – 3%, то в документе указывается, что доля ребенка и каждого из родителей составляет 3/50. Соглашение обязательно регистрируется в Росреестре. Для этого, кроме него, потребуются паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке.

Выделение долей детям и регистрация соглашения в Росреестре — ключевые этапы, но даже после их выполнения могут возникнуть вопросы с органами опеки или оспаривание сделки. Наши юристы консультируют по жилищным вопросам, связанным с материнским капиталом: помогают правильно выделить доли, подготовить документы для опеки и защитить сделку от оспаривания. Консультация жилищного юриста позволит оценить риски и выбрать безопасную схему продажи.

[check_list_new id="9"]

Как получить разрешение опеки

Выделение детских долей – не единственное условие продажи квартиры, также необходимо получить согласие на сделку органов опеки. Они руководствуются главным правилом – чтобы интересы ребенка не ущемлялись, а также чтобы отсутствовал риск ухудшения его жилищных условий. Чтобы получить согласие, необходимо подать письменное заявление в органы опеки. К нему прикладываются документы:

выписка из ЕГРН;
свидетельство о рождении;
техпаспорт объекта;
паспорта обоих родителей.

Также рекомендуем сразу приложить документы, подтверждающие покупку иного жилого помещения взамен продаваемого. Опека должна понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Это может быть предварительный договор, выписка из ЕГРН на квартиру, которую продавцы желают купить. В течение 15 дней заявка будет рассматриваться, после чего органы опеки примут решение. Риски для продавца при сделке с материнским капиталом в этом случае – покупка покупателем старого частного дома либо квартиры в строящемся доме. В таких ситуациях есть немалый риск, что сделка не будет одобрена опекой. Это решение может быть обжаловано через суд.

Доля ребенка в некоторых случаях может быть заменена денежной компенсацией. Для нее родители нередко заводят отдельный банковский счет на имя ребенка и кладут соответствующую сумму на него. Однако в этом случае также требуется согласие органов опеки.

Как продать квартиру при наличии ипотеки

Если квартира, купленная с использованием перечисленного государством материнского капитала, находится в ипотеке, продажа будет непростой и тоже связанной с некоторыми рисками, но она возможна. Главная сложность в этом случае заключается в отсутствии возможности выделить ребенку долю при продаже, как того требует закон. Так как доля выделяется после полного погашения ипотеки. Единственным способом остается погашение долга, выделение доли членам семьи, и последующая продажа. После чего покупатель квартиры становится ее полноценным собственником. Чтобы закрыть долг, используют деньги от продажи квартиры. Для их получения до подписания договора юристы предлагают составить предварительный договор, в котором указываются:

передача части средств в качестве аванса до заключения основного договора;
цель, для которой нужны деньги до продажи квартиры – возвращение долга банку;
условия основного договора, на которых он будет заключен в будущем.

Риски продавца, если покупатель с материнским капиталом хочет заключить подобный договор, существуют. Однако подобная предварительная сделка – вполне законная и рабочая схема, поэтому при ее правильном оформлении есть все основания для обращения в суд в случае нарушения условий предварительного договора. Дальнейший порядок действий:

Внести деньги в банк и получить справки об отсутствии задолженности.
Снять обременение, для этого подается заявление в Росреестр.
Выделить детские доли.
Получить от органов опеки разрешение на сделку.
Составление основного договора о купле-продаже объекта.
Регистрация сделки в Росреестре.

Чтобы исключить риски продавца при продаже дома или квартиры под материнский капитал, рекомендуется обратиться к юристу еще на этапе подготовки подобной сделки. Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью проверит историю объекта, включая предыдущие сделки, поможет подготовить документы и правильно составить договор, чтобы предотвратить все возможные неприятности и риски, которые могут быть связаны с привлечением материнского капитала.