Фабула дела
В начале 2023 года к нам обратился клиент, с запросом на сопровождение сделки по приобретению в собственность дома стоимостью 23 миллиона рублей. Покупатель уже присмотрел недвижимость в Подмосковье, которая его устраивает, но хотел убедиться в «чистоте» сделки, с целью исключения либо минимизации возможных рисков.
Учитывая то, что продавец в браке не состоит и детей не имеет, для проведения оценки рисков юристами были запрошены следующие документы:
- Паспорт собственника
- Выписка из ЕГРН для подтверждения имущественных прав
- Справка о зарегистрированных лицах
- Справка об отсутствии коммунальных задолженностей
- Справка из психоневрологического диспансера
- Иные документы.
Проведя оценку, юристы «Хелп Консалтинг» выявили существенные риски для покупателя:
- По итогу проведения анализа, нами был выявлен факт наличия у продавца коммунальных задолженностей по данному дому на приличные суммы.
Исследовав сведения в базе исполнительных производств, мы выяснили, что у продавца дома имеется множество непогашенных денежных обязательств различного рода. Выяснив, что продавец не платит по долгам, мы обратились в несколько коммунальных организаций с вопросом о добросовестности хозяина дома в части оплаты коммунальных услуг. Нам стало известно, что собственник дома обязанности по оплате коммунальных платежей не исполняет и имеет задолженности на весомые суммы.
Какие же есть риски? При отсутствии специального судебного решения, законом не предусмотрен запрет на продажу недвижимости с долгами по коммунальным платежам. И если вовремя не выявить их, нового владельца могут настигнуть непредвиденные неприятности. Управляющая компания может требовать оплатить долги от нового владельца и даже предъявить требование к актуальному собственнику. Конечно, признать добросовестность нового владельца в суде можно, но придется постоянно отслеживать заявления о выдаче судебных приказов, поступающие в суд от коммунальных организаций и, в случае чего, обращаться за юридической помощью, что повлечет непредвиденные временные и материальные траты.
- Изучив судебную практику, мы выявили, что часть пристройки дома, составляющая 70 кв.м., была признана самовольной постройкой решением суда от ноября 2022 года.
Дом в Подмосковье, рассматриваемый нашим клиентом в целях покупки составляет 163 кв.м. В том числе к дому первоначальным владельцем была сделана пристройка 70 кв.м. В найденном нами решении суда, помимо признания части дома самовольной постройкой, было также указано на обязанность собственника дома данную пристройку снести.
Какие есть риски? Если собственник не исполняет решение суда и не сносит постройку, признанную самовольной, то его ждут самые неблагоприятные последствия. Так, орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов. При этом смена собственника не отменяет обязательство по сносу, а напротив, оно переходит к новому правообладателю. Кроме того, при признании части дома самовольной постройкой могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности в Росреестре.
Итог нашей работы
Наши юристы провели объемную работу по выявлению рисков. В данном случае недобросовестный продавец решил наскоро избавиться от невыгодной собственности, обеспечив себе материальную безопасность и получив при этом приличную выгоду. Мы смогли обезопасить клиента, предотвратив заключение невыгодной для него сделки, и помогли в будущем подобрать более подходящую недвижимость, сопроводив сделку под ключ.
