Предыстория: как ипотека продавца могла сорвать сделку
К нам обратился предприниматель Михаил, который планировал приобрести коммерческое помещение для расширения сети своих магазинов. Помещение находилось в районе с высокой проходимостью и идеально подходило для бизнеса.
Однако при проверке объекта выяснилось, что помещение находилось в залоге у банка, так как продавец приобрел его в ипотеку два года назад. Сумма оставшегося ипотечного долга составляла 38 000 000 рублей. Это обстоятельство создавало значительные риски для покупателя, включая возможность оспаривания сделки и утраты прав собственности.
Что мы сделали: проверка объекта и разработка безопасной схемы сделки
Наш юрист Наталия Рагулина провела комплексную проверку объекта и разработала стратегию проведения сделки с минимизацией всех рисков. Работа включала:
- Анализ кредитного договора продавца и условий ипотеки.
- Проверку наличия судебных споров и обременений.
- Согласование схемы расчета с банком, обеспечивающей снятие обременения до перехода права собственности.
- Подготовку всех необходимых документов для сделки и регистрации.
Результат проверки: Был выявлен риск того, что при стандартной схеме сделки продавец мог бы не направить средства на погашение ипотеки, что повлекло бы сохранение обременения и оспаривание права собственности. А чтобы такого не произошло, то обращайтесь к нам за помощью по сопровождению сделок с покупкой или продажей коммерческих помещений.
Ключевые риски сделки
- Сохранение ипотечного обременения
Без правильной схемы расчетов продавец мог получить средства от покупателя, но не погасить ипотеку. В таком случае право собственности покупателя могло быть оспорено банком.
- Блокировка регистрации права собственности
Если бы обременение не было снято до подачи документов в Росреестр, регистрация перехода права собственности была бы невозможна.
- Риск банкротства продавца
При финансовой нестабильности продавца банк или кредиторы могли инициировать банкротство, что также повлекло бы риски для покупателя.
Как мы обеспечили юридическую безопасность сделки
Чтобы устранить риски и обеспечить законность сделки, мы разработали и реализовали следующую схему:
Ключевые решения:
- Получение согласия от банка на сделку
- Мы провели переговоры с банком и получили официальное согласие на сделку, что было необходимым условием для прохождения регистрации в Росреестре.
- Банк подтвердил отсутствие возражений против отчуждения объекта при условии полного погашения ипотечного кредита.
- Корректировка договора купли-продажи и использование аккредитивов
- В договоре купли-продажи были четко предусмотрены условия, согласно которым средства, перечисляемые по открытому аккредитиву, направляются исключительно на погашение ипотечного кредита.
- Аккредитивы открывались в банке с условием раскрытия на счет ипотечного кредита, при этом продавец заранее подал в банк заявление на досрочное погашение ипотеки. Доступ продавца к средствам предоставлялся только после получения справки из банка о полном погашении кредита.
- Погашение ипотеки и снятие обременения
- После завершения расчетов через аккредитив банк предоставил официальную справку о полном погашении ипотечного кредита.
- На основании справки было обеспечено снятие обременения и завершена регистрация права собственности на покупателя.
- Оперативная регистрация сделки
- Мы организовали подачу документов на регистрацию через электронный сервис Росреестра, что позволило завершить процесс в минимальные сроки.
Итог: безопасная покупка коммерческой недвижимости без обременений
Благодаря тщательно проработанной стратегии:
- Сделка была завершена в течение 28 дней.
- Ипотечное обременение было снято до момента перехода права собственности.
- Клиент получил юридически чистую коммерческую недвижимость без финансовых и правовых рисков.
На что важно обратить внимание при покупке недвижимости с ипотечным обременением?
- Условия ипотечного договора: Проверяйте обязательства продавца перед банком.
- Схема расчетов: Использование банковской ячейки или аккредитива гарантирует безопасные расчеты.
- Согласование с банком: Без согласия банка сделка может быть признана недействительной.
- Юридическое сопровождение: Обеспечивает соблюдение всех нюансов законодательства.
Почему юридическая проверка и сопровождение — это необходимость
- Гарантируем полное снятие обременения до перехода права собственности.
- Обеспечиваем безопасные расчеты между сторонами.
- Сопровождаем клиента на всех этапах сделки до получения выписки из ЕГРН.
Планируете покупку коммерческой недвижимости? Обратитесь за консультацией — мы обеспечим чистоту и безопасность вашей сделки!
