Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ
Привлекая инвесторов к своему проекту, строительные компании не скупятся на рекламные обещания качественно и в положенный срок возвести дом. На практике же, застройщики зачастую нарушают обязательства, зафиксированные в договоре, ссылаясь на различные объективные обстоятельства.
Содержание
Однако какими бы серьезными ни были причины, за срыв сроков сдачи дома по ДДУ застройщик несет ответственность, и по закону дольщик может взыскать неустойку. Чтобы грамотно провести данную процедуру и правильно составить исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия, необходимо учесть ряд нюансов, о которых речь пойдет ниже.
Причины и способы взыскания неустойки
Договор ДДУ – двусторонняя сделка, где у каждой стороны есть свои обязательства. Своевременно вкладывая деньги в долевое строительство, инвестор рассчитывает, что и застройщик точно в оговоренный срок передаст ему квартиру. Однако задержка сроков и несвоевременная сдача объекта – очень распространенное явление, вовремя построенное жилье – скорее исключение, чем правило. Именно на этой почве зачастую возникают споры между строительной фирмой и дольщиком. В законодательстве предусмотрено подобное развитие событий, и дольщику предоставлена возможность взыскать неустойку по ДДУ с застройщика.
Неустойку можно взыскать с застройщика в претензионном или судебном порядке. В соответствии с действующим законодательством, соблюдение досудебного порядка по данной категории дел не является обязательным, однако прежде чем подавать в суд на застройщика, дольщик может сделать попытку урегулировать спор мирно. Для этого необходимо направить застройщику досудебную претензию, в которую нужно включить требование выплатить неустойку в добровольном порядке. Чаще всего строительная компания оставляет обращение дольщика без ответа либо указывает, что не видит оснований для выплаты неустойки. При судебном рассмотрении дела данный факт будет принят во внимание и истолкован в пользу участника долевого строительства. За неисполнение требования о выплате неустойки в добровольном порядке с застройщика подлежит взысканию штраф, предусмотренный законом о защите прав потребителей.
Истребование неустойки через суд – в чем заключается выгода дольщика
Данный способ взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве является наиболее действенным и чаще всего применяется на практике. Нужно также отметить, что если рассмотрение дела переносится в зал суда, размер компенсации оказывается на порядок выше неустойки, которую дольщик может получить от застройщика при решении вопроса в претензионном порядке.
Наши кейсы
Как составить заявление в суд
Положительного результата можно ожидать только тогда, когда правильно и юридически грамотно оформлено исковое заявление о взыскании неустойки. При составлении иска о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры необходимо придерживаться следующей формы:
- В шапке заявления необходимо указать полные данные обеих сторон – дольщика и застройщика (соответственно, истца и ответчика), а также наименование судебного органа, которым рассматривается данное дело.
- В основной части нужно описать суть дела, подробно изложить все факты, относящиеся к данному вопросу, указать, в чем и каким образом ущемляются права участника долевого строительства, привести ссылки на конкретные пункты договора, которые были нарушены застройщиком, а также цитаты из статей закона (214-фз, закон о защите прав потребителей).
- Просительная часть искового заявления в суд является очень важной, она состоит из требований к застройщику. Необходимо учесть, что суд удовлетворяет только те требования, которые включены в иск. Поэтому подробно изложите, что конкретно вы хотите получить от строительной компании (неустойку, моральную компенсацию, штраф, свои расходы и издержки). Здесь же необходимо привести расчет неустойки, формула для составления расчета представлена ниже).
- В заключении нужно привести список прилагаемых документов.
Особо следует остановиться на требовании дольщика о возмещении морального ущерба. Нередко дольщики значительно завышают сумму, чем совершают ошибку, поскольку судом несоразмерные требования воспринимаются, как попытка обогащения, поэтому важно включать в исковое заявление только законные денежные требования. Свои страдания (нравственные и/или физические) необходимо аргументировано обосновать и привести доказательства их получения. Это могут быть чеки о покупке успокоительных препаратов, справка о вызове полиции и так далее. Но в любом случае рассчитывать на большую сумму не приходится, как правило, размер компенсации не превышает 15 тысяч рублей.
Какие документы нужно приложить к заявлению
Дольщику необходимо подготовить и представить в судебный орган документы:
- договор ДДУ (копия);
- документы об оплате (копии);
- договор переуступки (копия, при наличии);
- досудебная претензия, а также документ, который подтверждает ее отправку застройщику (чек, почтовая опись);
- документы, свидетельствующие о понесенных расходах (справки, договор на аренду квартиры и др.);
- все письма, жалобы и другие материалы и документы, имеющие отношение к делу;
- расчет взыскиваемой денежной суммы (отдельным документом);
- документы, подтверждающие направление экземпляра искового заявления с приложениями ответчику (чек, почтовая опись).
С какого момента исчисляется неустойка, и как ее рассчитать
В договоре долевого строительства обязательно указывается предельный срок возведения объекта и дата передачи сданного дома дольщику. Если застройщик его просрочил, и не согласовал с дольщиком в порядке, установленном законом, новую дату передачи квартиры, то пеня рассчитывается со следующего дня после наступления срока, указанного в ДДУ.
Однако далеко не редкость, когда застройщики включают в договор пункты, позволяющие им самостоятельно изменять сроки сдачи жилья. Данные положения являются незаконными и не учитываются при принятии судебного решения. Независимо от того, имеются или нет в ДДУ подобные условия, а также, что послужило причиной задержки строительства, неустойка рассчитывается исходя из требований законодательства, а не так, как прописано в договоре.
По закону застройщик должен уплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки (ставки рефинансирования) Центробанка от всей суммы ДДУ за каждый просроченный день. Кроме того, если дольщиком является обычный гражданин, то неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере (1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки). Важно учитывать, что постановлением Правительства некоторые периоды исключаются из исчисления неустойки по причинам.
Образец расчета неустойки приведен в таблице:
Дата окончания строительства по ДДУ | 01.09.2016 |
Фактический срок сдачи жилья | 31.12.2016 |
Полная сумма договора | 4 500 000 руб. |
Количество просроченных дней | 122 |
Ключевая ставка | 10% |
Расчет неустойки | 4 500 000*122*1/150*10 %= 366 000 руб. |
При подаче данного иска дольщики не уплачивают госпошлину, если цена иска не превышает 1 млн. рублей. Если размер заявленных исковых требований оказывается больше, с суммы, превышающей один миллион, необходимо заплатить пошлину. Окончательное решение о размере взыскиваемой неустойки принимает суд. При этом он учитывает не только факты, изложенные дольщиком, но также и доводы застройщика, который может заявить ходатайство об уменьшении размера неустойки. Закон позволяет понизить ее размер, если суд посчитает, что ее сумма слишком высокая по сравнению с убытками, которые понес дольщик.
Куда можно подать иск
Дольщик на свое усмотрение может выбрать, в какой судебный орган подать заявление о взыскании неустойки с застройщика:
- по тому адресу, где зарегистрирован ответчик (застройщик);
- по месту строительства объекта недвижимости;
- по своему месту проживания.
Многие истцы, выбирая судебный орган, ориентируются исключительно на его удобное расположение. Конечно, чем ближе к дому находится суд, тем проще и легче к нему добираться. Однако данный критерий не является определяющим, и ориентироваться только на него не стоит. Желательно перед принятием решения проанализировать практику суда по аналогичным делам в части применения ст. 333 ГК, позволяющей уменьшить размер неустойки.
Несмотря на то, что законодатель четко определил, что неустойка может уменьшаться лишь в исключительных случаях и только тогда, когда имеется мотивированное заявление застройщика, практика показывает, что снижение размера неустойки происходит очень часто. Дело в том, что решение этого вопроса полностью отдано на откуп судам, которые вольны сами решать, какую сумму неустойки будет выплачивать застройщик. Чаще всего, снижая размер неустойки, суды ориентируются на такие критерии как: стоимость объекта долевого строительства, уплаченная дольщиком, длительность просрочки, допущенной ответчиком, причины задержки строительства объекта недвижимости.
Человеку, далекому от юридической науки, получить необходимую информацию и проанализировать судебная практику конкретной судебной инстанции достаточно сложно. Поэтому рекомендуется перед подачей иска получить консультацию адвоката, за плечами которого имеется опыт общения с разными судами Москвы и Московской области. Кроме того, привлекая к делу юриста, дольщику совсем необязательно, а в некоторых случаях и вовсе нежелательно, посещать заседания суда, поскольку его присутствие может вызвать прямые вопросы судьи или ответчика, на которые гражданин не сможет дать верный для процесса ответ.
Комментарии