Бесплатная консультация

Акт приема-передачи помещения в аренду

Передача арендуемого помещения сопровождается подписанием контрагентами акта приема-передачи по договору аренды. Данным документом стороны фиксируют факт передачи арендуемого объекта и возникновение определенных прав и обязанностей. Что стоит включить в акт передачи помещения? Как его правильно составить? Какие риски ожидают, если передаточный акт по договору аренды не будет составлен? Более подробно расскажем в нашей статье.

В каких случаях необходимо составлять акт приема-передачи по договору аренды?

К договору аренды нежилого помещения необходимо подписать акт о его передаче в двух случаях:

  1. при фактической передаче помещения арендатору – в связи с заключением договора аренды;
  2. при возврате помещения арендодателю в связи с прекращением договорных отношений.

Гражданским кодексом правила передачи помещений по акту регламентируются рядом статей, в частности ст. 655 и 659.

Ниже раскроем содержание и особенности передаточного акта по договору аренды помещения на этапах заключения и прекращения сделки.

Акт приема-передачи по аренде при заключении договора

Акт приема-передачи, прилагающийся к договору аренды, фиксирует факт передачи помещения, а в договоре аренды помещения должны быть предусмотрены условия о порядке приема-передачи помещения и составления передаточного акта.

Согласно судебной практике, подписание передаточного акта является ключевым моментом начала срока аренды и возникновения обязанностей по уплате арендных платежей. Документ подтверждает факт начала пользования помещением, что важно для соблюдения налогового, бухгалтерского и гражданского законодательства.

Какие условия в отношении акта приема-передачи необходимо прописать в договоре аренды?

  1. Стороны должны согласовать срок, в течение которого арендодатель передает арендатору помещение. Закрепив это условие, арендатор будет знать, когда он сможет пользоваться имуществом. Например, арендатор может к согласованной дате подготовиться к переезду, сделать закуп оборудования и т.д.
  2. Стороны должны указать в договоре ответственность арендодателя, которую он несет за просрочку передачи помещения. Это условие выступает в качестве превентивной меры, чтобы арендодатель вовремя выполнял со своей стороны обязательства.
  3. Сторонам необходимо прописать, с какого момента риск повреждения или утраты имущества переходит к арендатору. Рекомендуем указывать, что такие риски переходят к арендатору не с даты заключения договора аренды, а с момента передачи по акту помещения.
  4. Сторонам следует указать, что плата за аренду осуществляется с момента фактической передачи по акту приема-передачи помещения по договору аренды. Так, арендодатель будет знать, в какую дату или период он получит оплату, и обезопасит себя от риска просрочки платежей.

Кроме того, подписание передаточного акта исключает возможные претензии о несоответствии объекта условиям договора аренды. Акт может содержать фотографии, приложение с дефектами, результаты инвентаризации и комиссионного осмотра помещения. Это обеспечивает прозрачность условий и точность передаваемой информации.

Зачем составлять акт приема передачи помещения при составлении договора?

Основная причина – юридически зафиксировать прием-передачу помещения. Это дает гарантию соблюдения условий договора и поможет избежать конфликтов, решаемых в претензионном и/или судебном порядке. Если передаточный акт отсутствует, то в случае судебного спора будет сложно доказать факт передачи помещения.

Ниже укажем еще причины, для чего нужен акт передачи:

  1. чтобы арендатор мог принять то помещение, которое указано в договоре аренды. Те характеристики, которые прописаны в договоре аренды, должны фактически соответствовать передаваемому помещению. Для этого арендатор осматривает помещение, и к осмотру еще может привлечь свидетелей и экспертов;
  2. чтобы установить на момент передачи состояние помещения. На практике нередко возникают судебные споры, где арендодатель утверждает об удовлетворительном состоянии переданного помещения, а арендатор доказывает обратное. Подписанный акт передачи помещения устраняет подобную неразбериху;
  3. чтобы зафиксировать недостатки, которые возникли не по вине арендатора. Аналогично со вторым пунктом сторонам не придется спорить о наличии или отсутствии недостатков, так как все установлено уже в передаточном акте;
  4. чтобы зафиксировать начало действия срока договора аренды;
  5. чтобы зафиксировать момент, когда возникает обязанность арендатора платить за аренду. Обычно от даты подписания акта приема-передачи начинается срок исполнения обязательства по арендным платежам.

Кроме того, акт способствует корректному исполнению обязательств по страхованию помещения (если предусмотрено соглашением), а также влияет на сроки гарантийных обязательств сторон.

Список причин, почему к договору аренды помещения стоит формировать передаточный акт – не исчерпывающий. Приведем пример.

В Кочубеевском районном суде Ставропольского края рассматривалось дело, в котором по иску одним из требований было взыскание аренды (Решение № 2-482/2017 2-482/2017~М-407/2017 М-407/2017 от 25.05.2017г., дело № 2-482/2017). Иск подавался из-за просрочки платежей за пользование арендатором помещением. Районный суд установил, что договор аренды хоть и был заключен, но передаточный акт сторонами не составлялся. Из-за отсутствия передаточного акта при заключении договора аренды суд сделал вывод, что и нежилое помещение по факту не передавалось. Поэтому суд отказал арендодателю во взыскании аренды.

Таким образом, оформление передаточного акта — это не формальность, а документ, имеющий высокую юридическую значимость. Его отсутствие может повлечь не только спор, но и отказ в удовлетворении исковых требований.

Какие правовые последствия имеет подписание акта приёма-передачи помещения

Подписание акта приёма-передачи помещения по договору аренды — это юридически значимое действие, с которым связано множество последствий для арендатора и арендодателя. Этот документ не только подтверждает сам факт передачи имущества, но и определяет момент начала исполнения обязательств сторон. Ниже перечислим ключевые правовые последствия.

  1. Начало срока аренды и обязательств по оплате
    Как правило, аренда помещения начинается не с даты заключения договора, а с момента подписания передаточного акта. Именно с этой даты арендатор обязан вносить арендные платежи, а арендодатель — исполнять обязательства по предоставлению имущества для использования.
  2. Переход рисков и ответственности
    С даты подписания акта арендатор принимает на себя риск случайной гибели или повреждения имущества, если иное не предусмотрено договором. Также возникают обязательства по соблюдению условий эксплуатации, ремонту помещения и возмещению возможного ущерба.
  3. Подтверждение состояния помещения
    Акт фиксирует фактическое состояние объекта недвижимости на момент передачи: наличие дефектов, повреждений, комплектность оборудования, документов и т.д. Это важно при возникновении споров об убытках или компенсации за нанесённый ущерб.
  4. Защита от претензий и споров
    Если арендатор подписал акт без замечаний, то в дальнейшем будет сложно оспаривать состояние помещения. Также акт позволяет арендодателю доказать передачу имущества и обоснованность требования арендной платы в суде.
  5. Основание для бухгалтерского и налогового учёта
    Подписанный акт подтверждает момент, с которого арендатор вправе учесть арендные расходы, а арендодатель — отразить арендный доход. Это важно при камеральных проверках и расчётах налога на прибыль и НДС.
  6. Возможность страхования и эксплуатации объекта
    Во многих случаях страхование помещения, запуск коммерческого объекта или техническая эксплуатация начинается с даты подписания акта. Без него невозможно обосновать начало пользования имуществом.
  7. Признание исполнения обязательств
    Акт служит доказательством, что арендодатель исполнил свою обязанность по передаче помещения, а арендатор принял объект в соответствии с условиями договора.

Таким образом, передаточный акт — это не просто формальный документ, а ключевой элемент аренды, обеспечивающий защиту интересов обеих сторон, контроль над рисками и соблюдение законодательства. Его отсутствие может повлечь убытки, неустойку и отказ суда в удовлетворении требований.

Как составить акт передачи помещения при заключении договора аренды?

На юридических сайтах есть много примеров актов приема-передачи помещения по договору аренды, в том числе и пустых образцов. Законодательно бланк передаточного акта не установлен, поэтому стороны могут самостоятельно определить его содержание. Мы рекомендуем включить в акт передачи имущества по договору аренды следующее:

  1. наименования контрагентов;
  2. адрес помещения;
  3. характеристики помещения (площадь, этаж, наименование помещения и т.п.);
  4. кадастровый номер;
  5. опись имущества, которое передается с помещением (например, оборудование , ключи);
  6. документы, которые передаются с помещением (наименование, количество листов каждого документа, оригинал или копия);
  7. состояние помещения, обнаруженные недостатки, срок устранения недостатков;
  8. реквизиты договора аренды.

Также целесообразно указать точную дату составления и место подписания документа. В некоторых случаях акт включает техническое заключение или результаты предварительной оценки помещения. Обратите внимание, что в случае подписания акта по доверенности необходимо приложить копию доверенности.

Для подтверждения подлинности акта рекомендуется оформлять его в двух экземплярах с подписями сторон и печатями (если применимо), а также обеспечить его хранение в корпоративном архиве или системе электронного документооборота.

Перед тем, как составлять передаточный акт для заключенной сделки по аренде, советуем обратиться к профессионалам за юридическими услугами. Юристы помогут разобраться, какие сведения стоит внести в акт приема-передачи исходя из вашей ситуации.

Акт возврата помещения при прекращении договора аренды

При прекращении отношений сдача арендатором помещения сопровождается актом приема-передачи имущества по договору аренды. Он необходим, чтобы зафиксировать возврат арендуемого помещения. К тому же в момент приема-передачи стороны могут урегулировать спорные вопросы. Если же дело дойдет до суда, то любая из сторон может ссылаться на передаточный акт либо на его отсутствие. Также перечислим другие причины, в соответствии с которыми передаточный акт нужен при возврате помещения:

  1. фиксация выявленных недостатков или их отсутствия при пользовании помещением арендатором. Например, в соответствии с актом возврата арендодатель может требовать устранение обнаруженных недостатков либо возмещение ущерба за испорченное состояние арендуемого помещения. Здесь нужно сослаться на условие об ответственности арендатора по договору аренды;
  2. фиксация момента прекращения договора. Актом подтверждается, что в отношении друг друга стороны не имеют каких-либо обязательств, и арендодатель вправе распоряжаться помещением как угодно;
  3. фиксация улучшения состояния помещения. Например, помещение нуждалось в ремонте, и арендатор его произвел. При прекращении договора арендатор может потребовать с арендодателя компенсации за выполненный ремонт.

Приведем классический пример. По делу № А57-15177/2019 Арбитражного суда Саратовской области арендодатель обратился с иском о возмещении ущерба, причинённого арендатором при возврате нежилого помещения. После расторжения договора аренды арендатор демонтировал часть внутренней отделки (плинтусы), что было зафиксировано в акте приёма-передачи помещения. Суд признал расходы на восстановительный ремонт обоснованными и удовлетворил иск, взыскал с арендатора убытки и судебные издержки. Кейс демонстрирует важность подписания акта возврата с указанием недостатков и фиксации состояния помещения на момент передачи.

Существенные убытки может понести любая из сторон и из-за отсутствия передаточного акта. Их возмещение требует времени и дополнительных денежных затрат. Если у вас все же возникла данная проблема, рекомендуем обратиться к арбитражным юристам, которые помогут урегулировать арендные споры в досудебном порядке либо представить интересы в суде.

Как составить акт возврата помещения при прекращении аренды?

Для того чтобы вернуть арендуемое помещение обратно, составляется передаточный акт. Если акт возврата оформлен ненадлежащим образом, то его можно оспорить в суде. Поэтому перечислим, какие сведения в него нужно внести:

  1. дата, место составления передаточного акта;
  2. наименования контрагентов;
  3. причины составления акта передачи (расторжение либо прекращение договора аренды по окончанию действия и т.п.);
  4. характеристики помещения, его состояние;
  5. недостатки, обнаруженные при проверке помещения арендодателем, срок их устранения;
  6. претензии, если они возникнут в ходе проверки помещения.

Рекомендуем сделать приложение с фотофиксацией объекта на момент сдачи. Это особенно важно, если помещение коммерческое — офис, магазин, склад и т.д. Подробность и точность акта исключают последующие разногласия.

Также стоит указать наличие или отсутствие задолженности по арендным платежам, коммунальным услугам, расходам на ремонт. В этом случае акт будет выполнять и функцию согласования итогов расчетов между сторонами.

Могут быть указаны и другие данные, если сторонам их важно прописать.

Что делать, если арендодатель уклоняется от осмотра и подписания акта возврата?

На практике нередко встречаются случаи, когда арендодатель уклоняется от приема возвращаемого помещения, продолжая начислять плату за аренду. Рассмотрим порядок действия арендатора в этой ситуации.

  1. Арендодателю направляется уведомление о приемке помещения. В уведомлении следует указать разумные сроки, когда арендодатель может принять и осмотреть помещение.
  2. Если в назначенное время арендодатель не явился, арендатор осуществляет проверку помещения в одностороннем порядке. Для этого он приглашает свидетелей и эксперта для осмотра помещения, оборудования. Эксперт оценивает износ арендуемых объектов, а также фиксирует дефекты. Они сравниваются с недостатками, содержащимися в акте о сдаче-приемке при заключении договора аренды. После осмотра составляются односторонний акт возврата, подписанный арендатором и другими участниками осмотра, акт опечатывания помещения и акт комиссионного осмотра.Привлечение свидетелей и экспертов необходимо для того, чтобы арендодатель в суде не смог переложить вину на арендатора. Если составить односторонний акт возврата помещения самостоятельно, то арендодатель в суде начнет доказывать о возникновении недостатков по вине арендатора. И в этом случае на иск арендатора арендодатель подаст встречный иск о взыскании убытков. Для того, чтобы не возникало подобных рисков, рекомендуем обратиться за юридическими услугами для юридических лиц/физических лиц.Помимо этого, арендатору важно сохранить подтверждения отправки уведомлений, копии актов, почтовые квитанции и описи вложений. При необходимости документы можно нотариально заверить для усиления доказательной базы.
  3. Документы, составленные при осмотре для возврата помещения, и ключи отправляются с уведомлением о вручении арендодателю на юридический адрес или на адрес, который был указан в договоре аренды.

Такой порядок действий минимизирует риск оспаривания акта передачи помещения по договору аренды противоположной стороной. Арендатор в суд может предоставить не только передаточный акт, но и пригласить свидетелей и эксперта. Взыскать аренду удастся:

  • если после опечатывания помещения арендатор по факту не пользовался помещением;
  • если арендатором соблюдался досудебный порядок расторжения договора аренды.

Юридическая помощь ЮК «Хелп Консалтинг»

Если вы хотите сэкономить время на действиях, необходимых по договору аренды, и с первой попытки составить грамотный передаточный акт, команда юридической компании «Хелп Консалтинг» поможет в этом! У нас доступны различные юридические услуги:

  • составление проекта договора аренды недвижимости;
  • анализ договора аренды на предмет рисков;
  • подготовка документов к договору аренды: от этапа согласования условий по сделке до ее расторжения;
  • сопровождение дела по договору аренды в досудебном порядке;
  • сопровождение дела по договору аренды в суде;
  • помощь при актировании помещений и защита прав арендатора или арендодателя при спорах.

Позвонив нам сейчас или оставив заявку на нашем сайте, вы получите юридическую консультацию бесплатно!

Комментарии

Ваш комментарий опубликован!
Написать ещё комментарий

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на