Всё о предварительном договоре аренды

Что такое предварительный договор аренды?

Соглашение, по которому его участники обязуются в будущем заключить основной договор на необходимых им условиях, именуется предварительным арендным договором.

Чаще всего предварительный договор оформляется в следующих случаях:

1. У арендодателя отсутствует недвижимость в данный момент времени (например, бизнес-центр находится на этапе строительства).
2. Здание достроено, но еще не введено в эксплуатацию.
3. У арендодателя отсутствуют нужные для заключения соглашения документы.
4. У арендатора недостаточно денег для оформления основного соглашения в настоящее время.

Правила оформления предварительного договора аренды

Контрагентам стоит уделить внимание условиям предварительного соглашения. Далее мы расскажем об обязательных пунктах, нежелательных условиях, а также о надлежащей форме договора.

Условия предварительного договора аренды

Обязательно фиксируются в предварительном договоре аренды следующие условия.

1. Имущество, которое будет передано арендатору. Важно указать точные характеристики объекта, не ограничиваясь адресом здания и примерной площадью. Иначе суд может признать такое соглашение незаключенным, хотя позиции судей по данному вопросу разнятся.
2. Условия договора аренды, относительно которых по заявлению одного из контрагентов должно быть достигнуто соглашение. Так, помимо предмета, в документе зачастую фиксируются:

• срок аренды;
• величина арендных платежей;
• прочие моменты, позволяющие конкретизировать условия будущего договора.

Желательно обозначить срок, в течение которого контрагенты подпишут арендный договор. Иначе, по нормам ГК РФ, такое соглашение надлежит заключить в течение 12 месяцев с даты оформления предварительного документа.

Во избежание арендных споров воспользуйтесь помощью юриста. Специалист поможет согласовать все необходимые условия максимально четко.

Форма предварительного договора аренды

Предварительное соглашение готовится в такой же форме, что и основной договор. Так, ГК РФ закрепляет случаи обязательного соблюдения письменной формы договора. Например, договор аренды здания или сооружения всегда оформляется путём составления одного документа. Соответственно, и предварительный договор аренды здания/сооружения должен быть заключён в письменном виде. Однако, даже когда письменная форма не является императивным правилом, стоит придерживаться её во избежание арендных споров.

При этом регистрировать предварительное соглашение не нужно, даже если регистрация договора аренды требуется обязательно.

Требование о заключении договора аренды

Первый шаг к заключению арендного договора — подготовка соответствующего письменного требования к контрагенту. К документу предъявляется ряд требований, о которых будет сказано ниже.

Содержание требования о заключении договора аренды

До истечения данного на подписания основного соглашения срока контрагент направляет второй стороне требование (предложение) о заключении договора аренды. Документ содержит:

• ссылки на нужные пункты предварительного соглашения;
• конкретное предложение заключить соглашение;
• существенные пункты договора;
• срок ответа на предложение (требование);
• проект договора.

Требование заключить соглашение должно быть выражено явно и недвусмысленно. Недостаточно лишь напомнить о том, что согласованный срок на подписание договора аренды помещения истекает. Иначе суд не квалифицирует его в качестве требования о заключении договора.

Как направить требование о заключение договора аренды

Письмо с требованием (предложением) направляется на юридический адрес/адрес для корреспонденции, согласованный в предварительном договоре. Желательно направить деловому партнеру заказное письмо с уведомлением, не забыв про опись вложения. Дополнительно заинтересованный партнер вправе направить письмо на электронный адрес контрагента, если такой способ связи указан в соглашении сторон.

Будьте внимательны: предложение (требование) направляется строго в пределах срока, отведенного на заключение договора.

Контрагент уклоняется от заключения договора: что делать?

Партнеру, которому не удалось заключить с арендатором/арендодателем основной договор, дано право на обращение в суд с соответствующим требованием. Причем заявить требование о понуждении к заключению соглашения субъект вправе в течение полугода с момента, когда основной договор должен был быть подписан. В судебном процессе участники могут разрешить возникшие разногласия и скорректировать условия соглашения. Обратитесь за юридическими услугами, чтобы гарантированно добиться желаемого.

Прекращение предварительного договора аренды

Предварительный арендный договор прекращает свое действие по обозначенным в законе/соглашении основаниям. Примечательно, что в определенных ситуациях договор прекращается автоматически.

Расторжение предварительного договора аренды

Предварительное соглашение допустимо расторгнуть:

• по соглашению контрагентов;
• по инициативе одно из партнеров (при наличии соответствующих положений в договоре);
• при значительном изменении обстоятельств (если у контрагентов не получилось скорректировать соглашение, исходя из изменившихся обстоятельств).

Задаток подлежит возврату, если контрагенты прекратили соглашение по обоюдному согласию, либо в случае невозможности исполнения предварительного договора. Но деньги не возвращаются, если сделка сорвалась по вине одного из контрагентов. Если в прекращении сделки виноват получатель платежа, он возвращает деньги в двойном размере.

Автоматическое прекращение предварительного договора аренды

Если деловые партнеры так и не заключили основное соглашение до окончания оговоренного срока или предложение подписать его не направлялось, предварительный договор прекращает свое действие. Сторона, получившая деньги в счет исполнения обязательств по предварительному соглашению, возвращает их контрагенту. Иное расценивается как неосновательное обогащение.

Юридическая помощь по вопросам аренды

Законодательством слабо регулируются многие вопросы, связанные с заключением предварительного арендного договора. По этим причинам между контрагентами нередко возникают конфликтные ситуации, решать которые приходится в суде. Во избежание лишних проблем, обращайтесь в нашу юридическую компанию.

Специалисты Юридической компании «Хелп Консалтинг»:

• проведут юридическую консультацию по вопросам заключения предварительного договора;
• организуют правовую экспертизу проекта соглашения, подготовленного контрагентом;
• подготовят проект договора (предварительного/основного), иные правовые документы;
• представят ваши интересы по арендным спорам как на досудебном этапе разрешения спора, так и в суде.

Юристы нашей компании готовы оказать профессиональную помощь по иным вопросам, включая взыскание аренды.

Работаем как с крупными компаниями, так и с небольшим бизнесом.

Источники

ГК РФ — Предварительный договор аренды

Консультант, Предварительный договор аренды

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

6 лет опыта

более 150 выигранных дел

Автор статьи

48 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте