Предварительный договор аренды недвижимости

Что такое предварительный договор аренды?

Предварительный договор аренды заключается в тех случаях, когда стороны достигли договорённости по ключевым условиям, но на момент подписания отсутствуют основания для немедленного заключения основного арендного соглашения. Это может быть связано с необходимостью юридической, технической или финансовой подготовки к сделке.

Такой преддоговор аренды особенно актуален в коммерческом обороте — при аренде нежилых помещений, зданий, офисов, складов, земельных участков и строящихся объектов. Часто он используется при планировании аренды нового помещения, инвестировании в недвижимость, а также при покупке бизнеса с арендной нагрузкой.

Типичные ситуации, когда оформляется предварительный договор:

• Объект аренды (например, строящееся здание) ещё не готов к передаче, находится на этапе реконструкции, отделки или строительства. В таком случае заключается предварительный договор аренды будущей недвижимости.
• Арендодатель не успел оформить право собственности или провести государственную регистрацию объекта.
• Арендатор ожидает поступления финансирования, субсидий, либо участвует в социальных программах, включая аренду для соцконтракта.
• Помещение ещё эксплуатируется другим пользователем и будет освобождено в будущем периоде.
• Стороны согласовали ключевые условия, но хотят закрепить свои намерения документально, чтобы зафиксировать план сделки и обязательство заключить договор аренды в будущем.

Отличие от основного договора аренды

Предварительный договор аренды и основной арендный договор — это два самостоятельных юридических инструмента, которые различаются по цели, содержанию и правовым последствиям. Ниже приведена сравнительная таблица, отражающая ключевые отличия, важные как для арендатора, так и для арендодателя.

Однако важно понимать, что предварительный договор аренды недвижимости, включая нежилое помещение, строящийся объект, участок, или жилую квартиру, сам по себе не даёт права на пользование имуществом и не требует государственной регистрации.

Правила оформления предварительного договора аренды

Контрагентам стоит уделить внимание условиям предварительного соглашения. Далее мы расскажем об обязательных пунктах, нежелательных условиях, а также о надлежащей форме договора.

Условия предварительного договора аренды

Обязательно фиксируются в предварительном договоре аренды следующие условия.

1. Имущество, которое будет передано арендатору. Важно указать точные характеристики объекта, не ограничиваясь адресом здания и примерной площадью. Иначе суд может признать такое соглашение незаключенным, хотя позиции судей по данному вопросу разнятся.

2. Условия договора аренды, относительно которых по заявлению одного из контрагентов должно быть достигнуто соглашение. Так, помимо предмета, в документе зачастую фиксируются:

• срок аренды;
• величина арендных платежей;
• прочие моменты, позволяющие конкретизировать условия будущего договора.

Желательно включать положения о техническом состоянии объекта, доступе к инженерным сетям, ограничениях использования (например, размещение наружной рекламы, режим эксплуатации), а также предусматривать ответственность за неисполнение предварительного договора.

В предварительном договоре важно указать не только срок заключения основного договора, но и конкретную дату или порядок её определения (например, «в течение 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию»). Это позволит избежать неопределённости и снизит риск его оспаривания.

Многие стороны путают аванс и задаток, однако с точки зрения закона это два принципиально разных платежа.

• Аванс — это предварительный платёж, не имеющий обеспечительной функции. При расторжении сделки аванс подлежит возврату в полном объёме, даже если контрагент отказался от исполнения без уважительных причин.
• Задаток, напротив, выполняет обеспечительную и штрафную функцию:
  • Если сторона, передавшая задаток, отказывается от заключения основного договора без оснований — сумма не возвращается.
  • Если отказ исходит от стороны, получившей задаток — она обязана вернуть его в двойном размере.
  • Эти последствия прямо закреплены в статье 381 ГК РФ.

Важно: если стороны не указали в предварительном договоре, что денежный платёж является задатком, и не зафиксировали его правовую природу, суд сочтёт его авансом, даже если в переписке фигурировало слово «задаток».

Чтобы избежать споров, в договоре необходимо прямо прописать: «Данная сумма является задатком в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Такой подход особенно важен, если вы оформляете:

• предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком,
• предварительный договор аренды квартиры с задатком,
• предварительный договор аренды земельного участка,
• или предварительный договор аренды техники, где предмет требует отдельного согласования условий эксплуатации и возврата имущества.

Во избежание арендных споров воспользуйтесь помощью юриста по арендным спорам. Специалист поможет согласовать все необходимые условия максимально четко.

Форма предварительного договора аренды

Предварительное соглашение готовится в такой же форме, что и основной договор. Так, ГК РФ закрепляет случаи обязательного соблюдения письменной формы договора. Например, договор аренды здания или сооружения всегда оформляется путём составления одного документа. Соответственно, и предварительный договор аренды здания/сооружения должен быть заключён в письменном виде. Однако, даже когда письменная форма не является императивным правилом, стоит придерживаться её во избежание арендных споров.

При этом регистрировать предварительное соглашение не нужно, даже если регистрация договора аренды требуется обязательно.

Требование о заключении договора аренды

Первый шаг к заключению арендного договора — подготовка соответствующего письменного требования к контрагенту. К документу предъявляется ряд требований, о которых будет сказано ниже.

Содержание требования о заключении договора аренды

До истечения данного на подписания основного соглашения срока контрагент направляет второй стороне требование (предложение) о заключении договора аренды. Документ содержит:

• ссылки на нужные пункты предварительного соглашения;
• конкретное предложение заключить соглашение;
• существенные пункты договора;
• срок ответа на предложение (требование);
• проект договора.

Требование заключить соглашение должно быть выражено явно и недвусмысленно. Недостаточно лишь напомнить о том, что согласованный срок на подписание договора аренды помещения истекает. Иначе суд не квалифицирует его в качестве требования о заключении договора.

Как направить требование о заключение договора аренды

Письмо с требованием (предложением) направляется на юридический адрес/адрес для корреспонденции, согласованный в предварительном договоре. Желательно направить деловому партнеру заказное письмо с уведомлением, не забыв про опись вложения. Дополнительно заинтересованный партнер вправе направить письмо на электронный адрес контрагента, если такой способ связи указан в соглашении сторон.

Будьте внимательны: предложение (требование) направляется строго в пределах срока, отведенного на заключение договора.

Контрагент уклоняется от заключения договора: что делать?

Партнеру, которому не удалось заключить с арендатором/арендодателем основной договор, дано право на обращение в суд с соответствующим требованием. Причем заявить требование о понуждении к заключению соглашения субъект вправе в течение полугода с момента, когда основной договор должен был быть подписан (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обратите внимание: если в предварительном договоре аренды не указан конкретный срок подписания основного договора, по умолчанию действует срок в 12 месяцев с момента заключения предварительного соглашения (ст. 429 ГК РФ). По истечении этого срока обязательство считается прекращённым. В судебном процессе участники могут разрешить возникшие разногласия и скорректировать условия соглашения. Обратитесь за юридическими услугами, чтобы гарантированно добиться желаемого.

Однако понудить к заключению можно только в том случае, если в предварительном договоре согласованы все существенные условия будущей аренды: предмет (конкретное имущество), срок (если он существенен для сторон), размер арендной платы. В противном случае суд откажет в иске, сославшись на отсутствие согласованных условий.

Суд не будет самостоятельно формировать договор — он лишь закрепляет достигнутые сторонами договорённости. Именно поэтому важно фиксировать условия в преддоговоре максимально конкретно.

Уклонение от заключения основного договора без уважительной причины может повлечь обязанность компенсировать убытки второй стороне — например, расходы на подготовку сделки, согласование, оформление прав и т.д.

Прекращение предварительного договора аренды

Предварительный арендный договор прекращает свое действие по обозначенным в законе/соглашении основаниям. Примечательно, что в определенных ситуациях договор прекращается автоматически.

Расторжение предварительного договора аренды

Предварительное соглашение допустимо расторгнуть:

• по соглашению контрагентов;
• по инициативе одно из партнеров (при наличии соответствующих положений в договоре);
• при значительном изменении обстоятельств (если у контрагентов не получилось скорректировать соглашение, исходя из изменившихся обстоятельств).

Задаток подлежит возврату, если контрагенты прекратили соглашение по обоюдному согласию, либо в случае невозможности исполнения предварительного договора. Но деньги не возвращаются, если сделка сорвалась по вине одного из контрагентов. Если в прекращении сделки виноват получатель платежа, он возвращает деньги в двойном размере.

Автоматическое прекращение предварительного договора аренды

Если деловые партнеры так и не заключили основное соглашение до окончания оговоренного срока или предложение подписать его не направлялось, предварительный договор прекращает свое действие. Сторона, получившая деньги в счет исполнения обязательств по предварительному соглашению, возвращает их контрагенту. Иное расценивается как неосновательное обогащение.

Юридическая помощь по вопросам аренды

Законодательством слабо регулируются многие вопросы, связанные с заключением предварительного арендного договора. По этим причинам между контрагентами нередко возникают конфликтные ситуации, решать которые приходится в суде. Во избежание лишних проблем, обращайтесь в нашу юридическую компанию.

Специалисты Юридической компании «Хелп Консалтинг»:

• проведут юридическую консультацию по вопросам заключения предварительного договора;
• организуют правовую экспертизу проекта соглашения, подготовленного контрагентом;
• подготовят проект договора (предварительного/основного), иные правовые документы;
• представят ваши интересы по арендным спорам как на досудебном этапе разрешения спора, так и в суде.

Юристы нашей компании готовы оказать профессиональную помощь по иным вопросам, включая взыскание аренды. Работаем как с крупными компаниями, так и с небольшим бизнесом.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

97 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте