Всё об арендной плате в договоре аренды

Виды платежей по договору аренды

Помимо обязанности по своевременному внесению платы арендатором, статья 614 ГК РФ устанавливает также перечень возможных видов арендной платы. Следует обратить внимание на то, что данный список является открытым, то есть контрагенты по договору аренды могут установить стоимость в любом ее проявлении.

Указанная выше статья закрепляет наиболее распространенные способы внесения платы по договору аренды. К ним относятся:

1. Твердая денежная сумма, вносимая единоразово или периодически.
2. Доля прибыли от арендуемого имущества (вне зависимости от ее формы и вида).
3. Оказание определенных услуг арендатором в пользу арендодателя.
4. Передача арендатором в собственность (или в аренду) арендодателю оговоренного предмета.
5. Обязанность арендатора произвести ремонт, восстановление или улучшение предмета аренды.

Как говорилось ранее, данный перечень не является закрытым и стороны имеют право предусмотреть договором аренды плату в абсолютно любой форме. Однако, следует помнить, что в рамках гражданско-правовых отношений можно передавать лишь не ограниченные в обороте вещи.

В юридической практике распространены и нестандартные формы оплаты, такие условия требуют повышенной точности в формулировках.

1. Арендная плата может быть определена в виде комбинированной схемы — например, фиксированная сумма + процент от прибыли, или денежный платёж + обязательство по ремонту имущества. Такие формы должны иметь чёткую структуру и прозрачные расчёты.
2. При аренде имущества, передаваемого для ведения коммерческой деятельности, особенно важно предусмотреть условия о сроках, порядке оплаты и основаниях для изменения арендной платы. Это снижает риск судебных споров и необоснованных требований со стороны контрагента.

В связи с тем, что закон предусматривает множество способов оплаты по договору аренды, возникает проблема использования сторонами неточных формулировок или положений, которые возможно трактовать неоднозначно. Это способствует злоупотреблению правом как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Примером нетрадиционной ситуации может быть закрепление положения о том, что арендной платой в договоре аренды земельного участка является доля от собранной сельскохозяйственной продукции. В связи с этим, юрист должен будет уведомить вас не только о преимуществах, но и о следующих рисках:

1. Количество выращенной, например, пшеницы трудно спрогнозировать, поскольку оно находится в зависимости от множества факторов: погода, плодородие почвы, грамотная обработка земли и т.п. Соответственно, необходимо заранее учитывать, что собранной продукции должно хватить не только для покрытия ваших расходов, но и для уплаты арендных платежей. В связи с чем возникает риск образования убытков или задолженности по арендной плате.
2. Предоставляемый вам в аренду земельный участок должен иметь сельскохозяйственное назначение. То есть, в соответствии с законодательством, его разрешено использовать для выращивания пшеницы. В противном случае существует риск использования объекта аренды не по назначению, а также риск невозможности осуществить оплату аренды в оговоренных договором форме и объеме.

Сроки внесения арендной платы в договоре аренды

Принцип свободы договора распространяется и на положения договора аренды о сроке оплаты. Так, статья 614 ГК РФ предусматривает, что стороны закрепляют период внесения арендных платежей самостоятельно.

Однако сроки платежа по договору аренды не являются существенным условием. В связи с этим, если стороны их не предусмотрели, то будут применяться аналогичные правила, применяемые для аренды схожего имущества с учетом срока договора аренды. В случае возникновения вопросов по данной теме, лучше обратиться за помощью специалиста в рамках оказания юридических услуг. Таким образом, вам будут разъяснены все необходимые для соблюдения правила и положения.

По умолчанию арендная плата подлежит внесению ежемесячно (если иное не установлено договором). Это правило применяется судами при отсутствии конкретных условий в контракте.

Говоря о моменте начала течения срока исполнения обязанностей по оплате, следует отметить, что, в соответствии с законодательством, он начинается с момента фактической передачи объекта договора аренды. Иными словами, арендная плата по договору аренды земельного участка или иного объекта недвижимости подлежит уплате только в случае подписания акта приема-передачи объекта аренды или фактического принятия его у арендодателя.

Если предмет договора не был передан, то его положения о сроках оплаты не начинают действовать. Поэтому арендатору не следует стараться исполнить свои обязательства быстрее арендодателя. Для начала следует убедиться в том, что объект юридически и фактически передан вам надлежащим способом. Таким образом, после заключения договора арендодатель должен выполнить все необходимые действия, способствующие скорейшей передаче вам предмета договора в пользование.

Обеспечительный (гарантийный) платёж: что нужно знать

Помимо основной обязанности по внесению арендной платы после передачи объекта, договор аренды может предусматривать ещё одну — вспомогательную денежную обязанность арендатора: внесение обеспечительного (гарантийного) платежа.

Обеспечительный платёж представляет собой денежную сумму, вносимую арендатором до передачи имущества, которая служит гарантией исполнения обязательств по договору (статья 329 ГК РФ). В отличие от аванса или задатка, этот платёж не засчитывается в счёт арендной платы за определённый период, а остаётся у арендодателя на случай:

• просрочки основного платежа;
• необходимости возмещения убытков;
• причинения ущерба имуществу;
• досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Если по окончании аренды не выявлено нарушений со стороны арендатора, обеспечительный платёж подлежит возврату. Рекомендуется установить в договоре конкретный срок и порядок возврата (например, «в течение 10 рабочих дней после подписания акта возврата помещения»).

На практике часто встречается ошибка, когда стороны путают обеспечительный платёж с оплатой за первый/последний месяц аренды. Такое смешение понятий приводит к спорам, особенно при расторжении договора. Поэтому в тексте договора следует прямо указать, что сумма не засчитывается в счёт арендной платы и служит обеспечением исполнения обязательств.

Всегда прописывайте в договоре:

• срок внесения первого и последующих платежей;
• дату начала течения срока аренды и дату начала оплаты (они могут отличаться!);
• порядок возврата гарантийного платежа;
• случаи, при которых арендодатель может удержать платёж полностью или частично.

Когда арендную плату можно не платить?

Говоря о способах защиты нарушенных прав, ГК РФ предусматривает, в частности, возможность невнесения арендатором оплаты по договору аренды.

В связи с нарушением арендодателем обязательств по договору, арендатор имеет право:

1. Требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.
2. Не перечислять арендные платежи.

Однако, обращаясь к указанным выше способам самозащиты, следует правильно осознавать условия их применения. В случае неправомерного невнесения арендных платежей полностью или в части, арендодатель может взыскать с арендатора неустойку или убытки.

Таким образом, при выявлении нарушения со стороны контрагента по договору, следует обратиться за получением юридической консультации. Специалист разъяснит возможности применения мер защиты прав.

В случае нахождения спора в суде, арбитражный юрист поможет:

1. Сформировать правовую позицию для защиты.
2. Собрать необходимый перечень доказательств отсутствия вины.
3. Представить интересы в судебном заседании.

Возможно ли изменить стоимость договора аренды?

По общему правилу, стороны могут по своему усмотрению, но не чаще одного раза в год, менять размер арендной платы. Причём изменяться может как денежная сумма (или иной эквивалент платежа), так и абсолютно все иные условия по оплате.

Существуют специальные нормы, регулирующие периодичность пересмотра цены договора для отдельных видов аренды. Например, лизинг, или иначе — договор финансовой аренды, предполагает изменение стоимости договора не чаще одного раза в три месяца.

Таким образом, в данном аспекте изменения договора существуют нюансы, требующие специальных знаний в области права.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, изменение арендной платы допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Это означает, что если механизм индексации или пересмотра размера платы не прописан — одностороннее изменение недопустимо.

Также возможно изменение платы через суд — по статье 451 ГК РФ — при существенном изменении обстоятельств. Например, в случае резкого падения выручки у арендатора вследствие ограничений доступа к помещению или внешних экономических шоков. Но в таких спорах требуется доказать, что ситуация вышла за рамки нормального предпринимательского риска.

При аренде государственного или муниципального имущества действует специальный порядок изменения арендной платы, утверждённый нормативными актами (например, методики расчёта начальной цены по распоряжениям Минфина, ФАС, региональных властей).

Рекомендация юриста:

При заключении договора аренды сразу включайте в него:

• порядок изменения стоимости;
• основание и срок уведомления;
• лимит изменения (%/раз в год);
• метод индексации (например, по ИПЦ Росстата или курсу валют).

Отсутствие таких условий — частая причина споров, неустоек и судебных исков, особенно при долгосрочной аренде.

Основные риски при определении арендной платы

Помощь юриста по вопросам аренды

Юридическое сопровождение сделок становится все более распространенной услугой в бизнес сфере. Предприниматели обращаются к юристам не только для решения арендных споров. Чаще всего заказчик делегирует всю процедуру заключения сделки, в том числе и согласование условий договора.

Так, с развитием рынка юридических услуг, появляются юридические компании, специализирующиеся на оказании услуг для коммерческих организаций. В свою очередь, наша компания имеет большой опыт сопровождения сделок юридических лиц, в том числе в сфере недвижимости.

Говоря о возможных услугах, мы можем предложить:

1. Консультации по поводу потенциальных рисков заключения того или иного договора.
2. Помощь в составлении всей необходимой документации, а также взаимодействие с государственными органами в этой сфере.
3. Участие в переговорах с контрагентом по поводу заключения договора в целях закрепления в соглашении взаимовыгодных условий.
4. Представление интересов клиента в суде или в рамках досудебного урегулирования спора.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте