Топ-10 вопросов по договору аренды

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» более 11 лет занимается юридической практикой, и благодаря этому мы собрали для вас все самое важное о договоре аренды – читайте топовую подборку вопросов!

Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор в досудебном порядке либо через суд. Порядок расторжения установлен законом, а также может быть согласован сторонами в договоре. Право на одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендатора прописано в ГК РФ.

Причины расторжения договора:

1. арендодатель не передает арендованное имущество или препятствует пользованию им согласно условиям сделки или назначению такого имущества;
2. арендодатель передал имущество с дефектами, о которых не было оговорено при оформлении сделки, и арендатор о них не знал и не мог знать;
3. не производится капремонт арендованного имущества со стороны арендодателя;
4. по не зависящим от арендатора обстоятельств состояние имущества стало непригодным;
5. арендатору передано имущество от арендодателя без предупреждения о наличии прав на имущество третьих лиц;
6. арендодатель неправомерно завысил арендную ставку;
7. если регистрация договора аренды по закону обязательна, и арендодатель не регистрирует договор и т.д.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Арендодатель по своей инициативе может расторгнуть договор, уведомив контрагента об одностороннем расторжении. Порядок расторжения устанавливается законом или согласуется в договоре аренды.

Основания, согласно которым возможно отказ от сделки арендодателем:

1. задолженность арендатора за аренду (более двух раз подряд не вносит плату);
2. использование арендатором имущества в целях, не соответствующих его назначению, или существенно нарушение закрепленных договором условия;
3. значительное ухудшение арендатором состояния арендованного имущества;
4. отсутствие капремонта арендованного имущества, если по договору осуществление капремонта относится к обязанностям арендатора
5. и т.д.

Руководствуясь ГК РФ, арендодатель перед расторжением договора должен в письменном уведомлении требовать у арендатора исполнение условий договора.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.

Рассмотрим пример: Арендодатель направил иск о взыскании задолженности по договору аренды помещения. В ответ по судебному иску ответчик-арендатор ссылался на возможность увеличения арендных выплат, но только по согласованию между контрагентами. Однако судом установлено, что в договоре было условие об одностороннем повышении ставки за аренду, но только спустя год после оформления договора аренды и не выше чем на 8%. Дело решено в пользу арендодателя (Решение АС Кемеровской области от 26.05.2020 г., № А27-4087/2020).

Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

Это один из частых вопросов по договору аренды. Только при двух условиях арендодатель может потребовать досрочную выплату:

1. арендатор существенно пропустил срок оплаты;
2. требование возможно при просрочке платежей 2 раза подряд.

Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020).

В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Арендодатель вправе оставить у себя имущество, пока арендатор не исполнит свои договорные обязательства. Удерживание законно тогда, когда имущество оказалось у арендодателя по воле арендатора и в соответствии со следующими условиями:

• стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
• имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ. При этом:

а) удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;
б) посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;
в) договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.

Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:

1. когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
2. когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
3. если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.

Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

Санкции со стороны арендодателя правомерны, если при заключении договора аренды контрагенты договорились о них. По закону арендодатель может требовать, например, компенсацию убытков, оплату штрафа, неустойки, пени, расторжение договора.

Даже если условия об ограничении доступа или об отключении электроэнергии обусловлены сделкой, в случае судебного разбирательства арендодателю все равно необходимо доказать, что применение таких действий обосновано. Так, в одном из дел Арбитражного суда Новосибирской области рассматривались вопросы о правомерности действий арендодателя по расторжению договора аренды, ограничению доступа к помещению и вывозу имущества арендатора (Решение от 17.06.2016 г., дело № А45-12193/2016). Несмотря на то, что договором была предусмотрена возможность ограничения доступа к нежилому помещению, суд признал действия арендодателя безосновательными.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок.

Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель не подписывает передаточный акт, отказывается напрямую или, например, не получает корреспонденцию в отделении почты, арендатору стоит найти другие способы извещения: передача документов курьером, отправка электронным писем с пометкой о прочтении и т.д.

Если арендодатель уклоняется от приема-передачи арендуемого имущества, то арендатором составляется передаточный акт в одностороннем порядке. В акте ставится отметка об отказе арендодателя в приеме-передаче имущества.

Рекомендуем для осмотра пригласить эксперта – он проведет оценку состояния имущества, зафиксирует это в акте. Затем акт приема-передачи и осмотра следует направить арендодателю. Если арендовалось помещение – его необходимо опечатать, а ключи вместе с передаточным актом отправить арендодателю. В случае отсутствия указанных действий арендатор подвергает себя риску предъявления претензий со стороны арендодателя. Например, арендодатель через суд требует с арендатора возместить убытки за ухудшение состояния имущества. В ответ на иск арендатор может представить доказательства в виде документов, подтверждающих осмотр помещения и его состояние на момент осмотра.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог?

На практике арендаторы сталкиваются с невозвратом залога арендодателем, и чаще всего это случается при аренде жилья или помещений. Вопросы, возникающие в случае удержания залога, уместны, когда арендатор не нарушал условия сделки.

Арендодатель вправе не возвращать залог при двух условиях:

1. арендатор просрочил исполнение своих обязательств/не выполнил условия договора;
2. стороны предусмотрели в договоре аренды условия о невозврате залога либо заключили отдельное соглашение о залоге.

Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.

Рекомендуем еще на стадии оформления сделки обратиться к арбитражному юристу, который поможет определиться с набором условий для договора аренды. Так, еще на стадии заключения сделки вы сможете обезопасить себя от неправомерных действий контрагента.

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Помещение освобождается арендатором в случаях:

1. если прошел срок договора аренды, и контрагенты не намерены продлевать отношения по аренде;
2. по требованию арендодателя, желающего расторгнуть договор аренды по своей инициативе.

Иными словами, арендатор должен освободить помещение после расторжения договора. В случае, если добровольно арендатор не освобождает помещение — стоит готовиться к суде.

При обращении в суд в иск нужно добавить:

• требование об освобождении помещения;
• требование о взыскании убытков по договору аренды помещения.

Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?

Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:

1. поддерживать нормальное состояние помещения;
2. ремонтировать помещение на свои средства;
3. нести расходы на содержание помещения.

Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта. После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд. В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба.

Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.

Юридическая помощь по аренде в Москве

Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:

• разработку проекта договора аренды;
• правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
• участие в досудебном разбирательстве;
• представление интересов в суде
• и многое другое.

Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!