Топ-10 вопросов по договору аренды
Юридическая компания «Хелп Консалтинг» более 11 лет занимается юридической практикой, и благодаря этому мы собрали для вас все самое важное о договоре аренды – читайте топовую подборку вопросов!
Содержание
- Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
- Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
- Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?
- Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?
- Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?
- Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?
- Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?
- Что делать, если арендодатель не возвращает залог?
- Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
- Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?
- Юридическая помощь по аренде в Москве
Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор в досудебном порядке либо через суд. Порядок расторжения установлен законом, а также может быть согласован сторонами в договоре. Право на одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендатора прописано в ГК РФ.
Причины расторжения договора:
- арендодатель не передает арендованное имущество или препятствует пользованию им согласно условиям сделки или назначению такого имущества;
- арендодатель передал имущество с дефектами, о которых не было оговорено при оформлении сделки, и арендатор о них не знал и не мог знать;
- не производится капремонт арендованного имущества со стороны арендодателя;
- по не зависящим от арендатора обстоятельств состояние имущества стало непригодным;
- арендатору передано имущество от арендодателя без предупреждения о наличии прав на имущество третьих лиц;
- арендодатель неправомерно завысил арендную ставку;
- если регистрация договора аренды по закону обязательна, и арендодатель не регистрирует договор и т.д.
Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Арендодатель по своей инициативе может расторгнуть договор, уведомив контрагента об одностороннем расторжении. Порядок расторжения устанавливается законом или согласуется в договоре аренды.
Основания, согласно которым возможно отказ от сделки арендодателем:
- задолженность арендатора за аренду (более двух раз подряд не вносит плату);
- использование арендатором имущества в целях, не соответствующих его назначению, или существенно нарушение закрепленных договором условия;
- значительное ухудшение арендатором состояния арендованного имущества;
- отсутствие капремонта арендованного имущества, если по договору осуществление капремонта относится к обязанностям арендатора и т.д.
Руководствуясь ГК РФ, арендодатель перед расторжением договора должен в письменном уведомлении требовать у арендатора исполнение условий договора.
Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?
Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.
Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?
Это один из частых вопросов по договору аренды. Только при двух условиях арендодатель может потребовать досрочную выплату:
- арендатор существенно пропустил срок оплаты;
- требование возможно при просрочке платежей 2 раза подряд.
Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020).
В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.
Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?
Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Арендодатель вправе оставить у себя имущество, пока арендатор не исполнит свои договорные обязательства. Удерживание законно тогда, когда имущество оказалось у арендодателя по воле арендатора и в соответствии со следующими условиями:
- стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
- имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ. При этом:
а) удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;
б) посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;
в) договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.
Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:
- когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
- когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
- если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.
Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?
Санкции со стороны арендодателя правомерны, если при заключении договора аренды контрагенты договорились о них. По закону арендодатель может требовать, например, компенсацию убытков, оплату штрафа, неустойки, пени, расторжение договора.
Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?
Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок.
Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель не подписывает передаточный акт, отказывается напрямую или, например, не получает корреспонденцию в отделении почты, арендатору стоит найти другие способы извещения: передача документов курьером, отправка электронным писем с пометкой о прочтении и т.д.
Если арендодатель уклоняется от приема-передачи арендуемого имущества, то арендатором составляется передаточный акт в одностороннем порядке. В акте ставится отметка об отказе арендодателя в приеме-передаче имущества.
Рекомендуем для осмотра пригласить эксперта – он проведет оценку состояния имущества, зафиксирует это в акте. Затем акт приема-передачи и осмотра следует направить арендодателю. Если арендовалось помещение – его необходимо опечатать, а ключи вместе с передаточным актом отправить арендодателю. В случае отсутствия указанных действий арендатор подвергает себя риску предъявления претензий со стороны арендодателя. Например, арендодатель через суд требует с арендатора возместить убытки за ухудшение состояния имущества. В ответ на иск арендатор может представить доказательства в виде документов, подтверждающих осмотр помещения и его состояние на момент осмотра.
Что делать, если арендодатель не возвращает залог?
На практике арендаторы сталкиваются с невозвратом залога арендодателем, и чаще всего это случается при аренде жилья или помещений. Вопросы, возникающие в случае удержания залога, уместны, когда арендатор не нарушал условия сделки.
Арендодатель вправе не возвращать залог при двух условиях:
- арендатор просрочил исполнение своих обязательств/не выполнил условия договора;
- стороны предусмотрели в договоре аренды условия о невозврате залога либо заключили отдельное соглашение о залоге.
Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
Помещение освобождается арендатором в случаях:
- если прошел срок договора аренды, и контрагенты не намерены продлевать отношения по аренде;
- по требованию арендодателя, желающего расторгнуть договор аренды по своей инициативе.
Иными словами, арендатор должен освободить помещение после расторжения договора. В случае, если добровольно арендатор не освобождает помещение — стоит готовиться к суде.
При обращении в суд в иск нужно добавить:
- требование об освобождении помещения;
- требование о взыскании убытков по договору аренды помещения.
Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?
Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:
- поддерживать нормальное состояние помещения;
- ремонтировать помещение на свои средства;
- нести расходы на содержание помещения.
Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта. После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд. В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба.
Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.
Юридическая помощь по аренде в Москве
Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:
- разработку проекта договора аренды;
- правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
- участие в досудебном разбирательстве;
- представление интересов в суде
- и многое другое.
Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!
Комментарии