Бесплатная консультация

Топ-10 вопросов по договору аренды

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» более 11 лет занимается юридической практикой, и благодаря этому мы собрали для вас все самое важное о договоре аренды – читайте топовую подборку вопросов!

Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор в досудебном порядке либо через суд. Порядок расторжения установлен законом, а также может быть согласован сторонами в договоре. Право на одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендатора прописано в ГК РФ.

Причины расторжения договора:

  1. арендодатель не передает арендованное имущество или препятствует пользованию им согласно условиям сделки или назначению такого имущества;
  2. арендодатель передал имущество с дефектами, о которых не было оговорено при оформлении сделки, и арендатор о них не знал и не мог знать;
  3. не производится капремонт арендованного имущества со стороны арендодателя;
  4. по не зависящим от арендатора обстоятельств состояние имущества стало непригодным;
  5. арендатору передано имущество от арендодателя без предупреждения о наличии прав на имущество третьих лиц;
  6. арендодатель неправомерно завысил арендную ставку;
  7. если регистрация договора аренды по закону обязательна, и арендодатель не регистрирует договор и т.д.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Арендодатель по своей инициативе может расторгнуть договор, уведомив контрагента об одностороннем расторжении. Порядок расторжения устанавливается законом или согласуется в договоре аренды.

Основания, согласно которым возможно отказ от сделки арендодателем:

  1. задолженность арендатора за аренду (более двух раз подряд не вносит плату);
  2. использование арендатором имущества в целях, не соответствующих его назначению, или существенно нарушение закрепленных договором условия;
  3. значительное ухудшение арендатором состояния арендованного имущества;
  4. отсутствие капремонта арендованного имущества, если по договору осуществление капремонта относится к обязанностям арендатора и т.д.

Руководствуясь ГК РФ, арендодатель перед расторжением договора должен в письменном уведомлении требовать у арендатора исполнение условий договора.

Наши кейсы

Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.

Топ-10 вопросов по договору аренды

Рассмотрим пример: Арендодатель направил иск о взыскании задолженности по договору аренды помещения. В ответ по судебному иску ответчик-арендатор ссылался на возможность увеличения арендных выплат, но только по согласованию между контрагентами. Однако судом установлено, что в договоре было условие об одностороннем повышении ставки за аренду, но только спустя год после оформления договора аренды и не выше чем на 8%. Дело решено в пользу арендодателя (Решение АС Кемеровской области от 26.05.2020 г., № А27-4087/2020).

Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

Это один из частых вопросов по договору аренды. Только при двух условиях арендодатель может потребовать досрочную выплату:

  1. арендатор существенно пропустил срок оплаты;
  2. требование возможно при просрочке платежей 2 раза подряд.

Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020).

В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Арендодатель вправе оставить у себя имущество, пока арендатор не исполнит свои договорные обязательства. Удерживание законно тогда, когда имущество оказалось у арендодателя по воле арендатора и в соответствии со следующими условиями:

  • стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
  • имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ. При этом:

а) удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;
б) посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;
в) договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.

Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:

  1. когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
  2. когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
  3. если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.

Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

Санкции со стороны арендодателя правомерны, если при заключении договора аренды контрагенты договорились о них. По закону арендодатель может требовать, например, компенсацию убытков, оплату штрафа, неустойки, пени, расторжение договора.

Топ-10 вопросов по договору аренды

Даже если условия об ограничении доступа или об отключении электроэнергии обусловлены сделкой, в случае судебного разбирательства арендодателю все равно необходимо доказать, что применение таких действий обосновано. Так, в одном из дел Арбитражного суда Новосибирской области рассматривались вопросы о правомерности действий арендодателя по расторжению договора аренды, ограничению доступа к помещению и вывозу имущества арендатора (Решение от 17.06.2016 г., дело № А45-12193/2016). Несмотря на то, что договором была предусмотрена возможность ограничения доступа к нежилому помещению, суд признал действия арендодателя безосновательными.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок.

Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель не подписывает передаточный акт, отказывается напрямую или, например, не получает корреспонденцию в отделении почты, арендатору стоит найти другие способы извещения: передача документов курьером, отправка электронным писем с пометкой о прочтении и т.д.

Если арендодатель уклоняется от приема-передачи арендуемого имущества, то арендатором составляется передаточный акт в одностороннем порядке. В акте ставится отметка об отказе арендодателя в приеме-передаче имущества.

Рекомендуем для осмотра пригласить эксперта – он проведет оценку состояния имущества, зафиксирует это в акте. Затем акт приема-передачи и осмотра следует направить арендодателю. Если арендовалось помещение – его необходимо опечатать, а ключи вместе с передаточным актом отправить арендодателю. В случае отсутствия указанных действий арендатор подвергает себя риску предъявления претензий со стороны арендодателя. Например, арендодатель через суд требует с арендатора возместить убытки за ухудшение состояния имущества. В ответ на иск арендатор может представить доказательства в виде документов, подтверждающих осмотр помещения и его состояние на момент осмотра.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог?

На практике арендаторы сталкиваются с невозвратом залога арендодателем, и чаще всего это случается при аренде жилья или помещений. Вопросы, возникающие в случае удержания залога, уместны, когда арендатор не нарушал условия сделки.

Арендодатель вправе не возвращать залог при двух условиях:

  1. арендатор просрочил исполнение своих обязательств/не выполнил условия договора;
  2. стороны предусмотрели в договоре аренды условия о невозврате залога либо заключили отдельное соглашение о залоге.

Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.

Топ-10 вопросов по договору аренды

Рекомендуем еще на стадии оформления сделки обратиться к арбитражному юристу, который поможет определиться с набором условий для договора аренды. Так, еще на стадии заключения сделки вы сможете обезопасить себя от неправомерных действий контрагента.

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Помещение освобождается арендатором в случаях:

  1. если прошел срок договора аренды, и контрагенты не намерены продлевать отношения по аренде;
  2. по требованию арендодателя, желающего расторгнуть договор аренды по своей инициативе.

Иными словами, арендатор должен освободить помещение после расторжения договора. В случае, если добровольно арендатор не освобождает помещение — стоит готовиться к суде.

При обращении в суд в иск нужно добавить:

Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?

Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:

  1. поддерживать нормальное состояние помещения;
  2. ремонтировать помещение на свои средства;
  3. нести расходы на содержание помещения.

Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта. После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд. В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба.

Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.

Юридическая помощь по аренде в Москве

Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:

  • разработку проекта договора аренды;
  • правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
  • участие в досудебном разбирательстве;
  • представление интересов в суде
  • и многое другое.

Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!

Актуальные статьи по теме

Комментарии

Ваш комментарий опубликован!
Написать ещё комментарий

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на

Приемка новостройки - 0 рублей!
Акция: Эксперт на приемку бесплатно!
Узнать