Ответы на популярные вопросы по договору аренды в 2025 году

Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных законом или самим договором аренды. Основания расторжения закреплены в ст. 620 ГК РФ, а также могут быть детализированы сторонами в условиях соглашения. Расторжение может быть осуществлено в досудебном порядке или через суд, если арендодатель не согласен прекратить договор добровольно. Причины расторжения договора со стороны арендатора:

арендодатель не передал имущество или препятствует его использованию в соответствии с назначением;
имущество передано с дефектами, о которых арендатор не знал и не мог знать;
не проводится капитальный ремонт, если он отнесён к обязанностям арендодателя;
состояние имущества стало непригодным для использования не по вине арендатора;
имущество обременено правами третьих лиц, о чём арендатор не был предупреждён;
арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды, если такая регистрация обязательна в силу закона;
иные случаи, если они указаны в договоре или прямо вытекают из закона.

Если иное не предусмотрено условиями договора, арендатор должен обратиться в суд с иском о расторжении, приложив доказательства оснований прекращения аренды.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Да, но только при наличии законных или договорных оснований. Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если арендатор нарушает условия соглашения. Распространённые основания для отказа от сделки:

арендатор дважды подряд не вносил арендную плату;
использование помещения не по назначению;
существенное нарушение условий эксплуатации;
ухудшение состояния имущества;
отказ арендатора провести капитальный ремонт, если такая обязанность предусмотрена договором.

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное уведомление с требованием устранить нарушение. Только при неисполнении требования в установленный срок арендодатель может подать исковое заявление в суд.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.

Рассмотрим пример: Арендодатель направил иск о взыскании задолженности по договору аренды помещения. В ответ по судебному иску ответчик-арендатор ссылался на возможность увеличения арендных выплат, но только по согласованию между контрагентами. Однако судом установлено, что в договоре было условие об одностороннем повышении ставки за аренду, но только спустя год после оформления договора аренды и не выше чем на 8%. Дело решено в пользу арендодателя (Решение АС Кемеровской области от 26.05.2020 г., № А27-4087/2020).

Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

Да, но только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 614 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочной оплаты аренды, если арендатор существенно нарушил установленные сроки внесения платежей. Например, при наличии двух и более случаев просрочки подряд, он получает право потребовать внесение авансового платежа.

Однако существует законное ограничение: арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если иное не установлено договором аренды. Под «сроками» в данном случае понимается установленный в договоре период оплаты — чаще всего это месяц, но может быть и неделя, и квартал.

Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020). В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. В соответствии со статьями 359 и 360 ГК РФ, арендодатель вправе оставить у себя имущество арендатора, если тот не исполнил обязательства по договору. Однако удержание допустимо только при соблюдении строго определённых условий:

стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ.

При этом:

удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;
посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;
договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.

Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:

когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.

Важно: при удержании арендодатель становится фактически хранителем чужого имущества и обязан обеспечить его сохранность. В противном случае он несёт имущественную ответственность за порчу или утрату вещей арендатора.

Изображение не найдено в доступных копиях

Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По общему правилу, арендодатель не вправе ограничивать доступ в арендуемое помещение или отключать коммунальные услуги в одностороннем порядке — даже при наличии задолженности по аренде. Такие действия могут быть признаны судом злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушением прав арендатора. Исключение возможно только при одновременном наличии всех следующих условий:

соответствующее условие прямо предусмотрено договором аренды;
задолженность подтверждена документально и существенна;
арендодатель предпринял разумные меры: направил претензию, уведомил о предстоящих действиях, предложил добровольно устранить нарушение;
отключение или ограничение доступа не привело к повреждению или утрате имущества арендатора, либо было согласовано с ним.

Даже если стороны предусмотрели в договоре возможность ограничения доступа или отключения электроэнергии, арендодатель обязан действовать соразмерно и разумно. В случае судебного разбирательства именно он должен доказать обоснованность и правомерность своих действий. Судебная практика подтверждает: суды встают на сторону арендатора, если:

арендодатель не обращался в суд, а действовал самовольно;
помещение использовалось для бизнеса, а отключение привело к убыткам;
меры были непропорциональны размеру задолженности.

Так, в одном из дел Арбитражного суда Новосибирской области рассматривались вопросы о правомерности действий арендодателя по расторжению договора аренды, ограничению доступа к помещению и вывозу имущества арендатора (Решение от 17.06.2016 г., дело № А45-12193/2016). Несмотря на то, что договором была предусмотрена возможность ограничения доступа к нежилому помещению, суд признал действия арендодателя безосновательными.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок. Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель отказывается подписывать акт приёма-передачи и после прекращения действия договора аренды, такие действия противоречат статье 655 ГК РФ и могут расцениваться как злоупотребление правом. В этой ситуации арендатору следует действовать поэтапно: направить письменное уведомление с предложением принять помещение, повторно пригласить арендодателя на приёмку, составить односторонний акт в присутствии незаинтересованных свидетелей, организовать фото- и видеофиксацию, опечатать помещение и направить акт вместе с комплектом ключей заказным письмом.

Рекомендуется также привлечь технического эксперта, который оформит экспертное заключение о состоянии помещения на момент возврата. Такой документ, включающий фотофиксацию и выводы о наличии или отсутствии повреждений, значительно повышает убедительность позиции арендатора в случае судебного разбирательства.

Комплекс этих действий подтверждает факт возврата арендуемого имущества и снижает риск предъявления претензий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Если арендодатель неправомерно удерживает залог после расторжения договора аренды, арендатор вправе требовать его возврата. Удержание залога допустимо, если:

арендатор нарушил условия договора (например, допустил просрочку оплаты или испортил имущество);
в договоре указано, что залог используется как способ обеспечения исполнения обязательств.

Если в договоре аренды не указано, что залог покрывает, например, оплату коммунальных услуг, арендодатель не вправе удерживать его под это основание. Залог не может удерживаться произвольно — для законности удержания необходимо наличие расчёта и документального подтверждения задолженности. Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.

Рекомендуем еще на стадии оформления сделки обратиться к арбитражному юристу, который поможет определиться с набором условий для договора аренды. Так, еще на стадии заключения сделки вы сможете обезопасить себя от неправомерных действий контрагента.

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Арендатор обязан освободить арендуемое помещение по окончании срока действия договора аренды или при его расторжении по инициативе одной из сторон в порядке, установленном законом или договором. Если договор прекращён, а арендатор продолжает пользоваться помещением без правовых оснований, его действия считаются неправомерными и могут повлечь за собой ответственность. В подобной ситуации арендодатель вправе обратиться в суд с иском, в котором следует заявить:

требование о выселении арендатора и освобождении помещения;
требование о взыскании убытков, причинённых неправомерным удержанием имущества, включая упущенную выгоду от невозможности передать объект другому арендатору;
требование о компенсации неосновательного пользования помещением в размере, эквивалентном арендной плате или установленном в договоре штрафе.

Важно: к иску необходимо приложить документы, подтверждающие прекращение договора аренды, факт непередачи помещения и расчёт суммы убытков. Дополнительно может быть заявлено требование о неустойке, если соответствующее условие предусмотрено в договоре.

Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?

Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:

поддерживать нормальное состояние помещения;
ремонтировать помещение на свои средства;
нести расходы на содержание помещения.

Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта. После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд. В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба. Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.

Юридическая помощь по аренде в Москве

Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:

разработку проекта договора аренды;
правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
участие в досудебном разбирательстве;
представление интересов в суде
и многое другое.

Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!