10 главных вопросов по договору аренды

Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных законом или самим договором аренды. Основания расторжения закреплены в ст. 620 ГК РФ, а также могут быть детализированы сторонами в условиях соглашения. Расторжение может быть осуществлено в досудебном порядке или через суд, если арендодатель не согласен прекратить договор добровольно.

Причины расторжения договора со стороны арендатора:

• арендодатель не передал имущество или препятствует его использованию в соответствии с назначением;
• имущество передано с дефектами, о которых арендатор не знал и не мог знать;
• не проводится капитальный ремонт, если он отнесён к обязанностям арендодателя;
• состояние имущества стало непригодным для использования не по вине арендатора;
• имущество обременено правами третьих лиц, о чём арендатор не был предупреждён;
• арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды, если такая регистрация обязательна в силу закона;
• иные случаи, если они указаны в договоре или прямо вытекают из закона.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Да, но только при наличии законных или договорных оснований. Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если арендатор нарушает условия соглашения.

Распространённые основания для отказа от сделки:

• арендатор дважды подряд не вносил арендную плату;
• использование помещения не по назначению;
• существенное нарушение условий эксплуатации;
• ухудшение состояния имущества;
• отказ арендатора провести капитальный ремонт, если такая обязанность предусмотрена договором.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.

Может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

Да, но только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 614 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочной оплаты аренды, если арендатор существенно нарушил установленные сроки внесения платежей. Например, при наличии двух и более случаев просрочки подряд, он получает право потребовать внесение авансового платежа.

Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020).

В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. В соответствии со статьями 359 и 360 ГК РФ, арендодатель вправе оставить у себя имущество арендатора, если тот не исполнил обязательства по договору. Однако удержание допустимо только при соблюдении строго определённых условий:

• стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
• имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ.

При этом:

• удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;
• посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;
• договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.

Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:

1. когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
2. когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
3. если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.

Может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По общему правилу, арендодатель не вправе ограничивать доступ в арендуемое помещение или отключать коммунальные услуги в одностороннем порядке — даже при наличии задолженности по аренде. Такие действия могут быть признаны судом злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушением прав арендатора.

Исключение возможно только при одновременном наличии всех следующих условий:

• соответствующее условие прямо предусмотрено договором аренды;
• задолженность подтверждена документально и существенна;
• арендодатель предпринял разумные меры: направил претензию, уведомил о предстоящих действиях, предложил добровольно устранить нарушение;
• отключение или ограничение доступа не привело к повреждению или утрате имущества арендатора, либо было согласовано с ним.

Даже если стороны предусмотрели в договоре возможность ограничения доступа или отключения электроэнергии, арендодатель обязан действовать соразмерно и разумно. В случае судебного разбирательства именно он должен доказать обоснованность и правомерность своих действий.

Судебная практика подтверждает: суды встают на сторону арендатора, если:

• арендодатель не обращался в суд, а действовал самовольно;
• помещение использовалось для бизнеса, а отключение привело к убыткам;
• меры были непропорциональны размеру задолженности.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок.

Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель отказывается подписывать акт приёма-передачи и после прекращения действия договора аренды, такие действия противоречат статье 655 ГК РФ и могут расцениваться как злоупотребление правом. В этой ситуации арендатору следует действовать поэтапно: направить письменное уведомление с предложением принять помещение, повторно пригласить арендодателя на приёмку, составить односторонний акт в присутствии незаинтересованных свидетелей, организовать фото- и видеофиксацию, опечатать помещение и направить акт вместе с комплектом ключей заказным письмом.

Комплекс этих действий подтверждает факт возврата арендуемого имущества и снижает риск предъявления претензий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Если арендодатель неправомерно удерживает залог после расторжения договора аренды, арендатор вправе требовать его возврата.

Удержание залога допустимо, если:

• арендатор нарушил условия договора (например, допустил просрочку оплаты или испортил имущество);
• в договоре указано, что залог используется как способ обеспечения исполнения обязательств.

Если в договоре аренды не указано, что залог покрывает, например, оплату коммунальных услуг, арендодатель не вправе удерживать его под это основание.

Залог не может удерживаться произвольно — для законности удержания необходимо наличие расчёта и документального подтверждения задолженности.

Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Арендатор обязан освободить арендуемое помещение по окончании срока действия договора аренды или при его расторжении по инициативе одной из сторон в порядке, установленном законом или договором. Если договор прекращён, а арендатор продолжает пользоваться помещением без правовых оснований, его действия считаются неправомерными и могут повлечь за собой ответственность.

В подобной ситуации арендодатель вправе обратиться в суд с иском, в котором следует заявить:

• требование о выселении арендатора и освобождении помещения;
• требование о взыскании убытков, причинённых неправомерным удержанием имущества, включая упущенную выгоду от невозможности передать объект другому арендатору;
• требование о компенсации неосновательного пользования помещением в размере, эквивалентном арендной плате или установленном в договоре штрафе.

Что делать, если арендатор не хочет возмещать причиненный ущерб помещению?

Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:

1. поддерживать нормальное состояние помещения;
2. ремонтировать помещение на свои средства;
3. нести расходы на содержание помещения.

Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта. После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд. В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба.

Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.

Юридическая помощь по аренде в Москве

Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:

• разработку проекта договора аренды;
• правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
• участие в досудебном разбирательстве;
• представление интересов в суде
• и многое другое.

Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

82 публикации на сайте

Подробнее о специалисте