Как рассчитать неустойку по договору аренды и взыскать неустойку в 2025 году

Неустойка по договору аренды — это способ обеспечить надлежащее исполнение обязательств сторон. Она выражается в денежной форме и начисляется при нарушении условий аренды, чаще всего за просрочку платежа, несвоевременную передачу помещения или некачественное выполнение обязанностей по договору.

Неустойка может быть установлена в виде:

• пени — начисляется за каждый день, неделю или месяц просрочки;
• штрафа — фиксированной суммы, взыскиваемой за конкретное правонарушение.

В тексте договора аренды стороны вправе предусмотреть как отдельные санкции, так и их сочетание. При этом необходимо чётко указать:

• основание для начисления (например, просрочка оплаты аренды);
• конкретный размер санкции (процент или сумма);
• период, за который она подлежит применению.

Чтобы условие о пене считалось согласованным, в договоре необходимо определить:

• размер пени (например, 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
• период просрочки, за который производится расчёт;
• вид обязательства, за нарушение которого она начисляется.

Пеню можно установить в следующих случаях:

• нарушение срока внесения арендных платежей. Например: в случае неоплаты аренды за период более одного месяца устанавливается пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.
• нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору. Например: можно предусмотреть в договоре, что в случае несвоевременной передачи помещения, арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости недвижимости.
• несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды. Так, договор аренды может содержать условие, что арендодатель вправе взыскать с арендатора 1000 рублей за каждый день просрочки возврата переданного ему имущества.
• использование арендованного имущества с нарушением условий его эксплуатации. Например: арендатор не соблюдал технические требования к эксплуатации переданного ему оборудования, что привело к необходимости ремонта возвращенного арендодателю имущества. Арендодатель вправе предусмотреть в договоре, что за период ремонта оборудования и простоя в работе, арендатор обязан выплачивать пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа аренды.
• неисполнение любого иного обязательства в срок.

Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды

Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно согласовывать размер ответственности за нарушение условий по договору аренды. Однако важно четко указать основания, при которых начисляется неустойка, а также ее размер и период. В противном случае, при наличии судебного спора суд может решить, что условие о неустойке не было согласовано сторонами.

При отсутствии в договоре условия о выплате пени или штрафа, стороны вправе применить законные меры ответственности. Например, если арендодатель не возвращает сумму залога после возврата арендатором имущества, последний может требовать уплаты процентов, начисленных на сумму долга, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Однако, лучше всего предусмотреть в тексте договора положения об ответственности сторон с учетом конкретных обстоятельств сделки. При необходимости можно обратиться к специалистам за юридическими услугами по составлению соответствующих документов.

Такой подход подтверждён судебной практикой, особенно если стороны заранее закрепили в договоре возможность возмещения убытков сверх договорной неустойки. Важно правильно прописать соответствующие условия соглашения: чётко указать, что неустойка не исключает право на компенсацию ущерба. Это позволяет гибко регулировать меры ответственности и усиливает защиту прав добросовестной стороны в случае судебного спора.

Договорная неустойка по аренде

Итак, арендодатель и арендатор вправе определить любой размер пени при заключении сделки. При этом стоит учитывать, что суд может уменьшить неустойку по договору аренды, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сославшись на ст. 333 ГК РФ (подробнее расскажем позже).

Размер пени может быть определен различными способами:

1. указанием конкретной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• сумму, подлежащую начислению;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Условие неустойки можно сформулировать, например, следующим образом: «Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки».

2. указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• проценты, подлежащие начислению;
• сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Неустойка, предусматривающая выплаты процентов по договору аренды, может быть прописана с такой формулировкой:
«Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки».

Штраф по договору аренды

Помимо неустойки, в тексте контракта можно предусмотреть начисление штрафа. Штраф за нарушение условий договора аренды устанавливается в твердой денежной сумме и может быть взыскан, например, в следующих случаях:

• несвоевременной передачи арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре, что арендодатель уплачивает штраф в размере 100 000 рублей в случае просрочки в передаче помещения более чем на 2 недели.
• порчи арендованного имущества. Так, в договоре аренды можно указать, что арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере стоимости арендованного (указать сумму) оборудования в случае, если возвращенное имущество имеет явные повреждения.

Стороны сделки могут предусмотреть как неустойку, так и штраф в случае нарушения обязательств по договору аренды. Например: за нарушение срока уплаты арендных платежей может быть установлен штраф в твердой сумме, а также пени в процентах от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Особенности взыскания неустойки: коммерческая аренда и договор с потребителем

Порядок взыскания неустойки и штрафов по договору аренды зависит от статуса сторон договора и регулируется нормами гражданского законодательства. Если одной из сторон сделки является физическое лицо (не ИП), арендные отношения могут подпадать под Закон РФ «О защите прав потребителей». Во всех остальных случаях аренда осуществляется в рамках коммерческого соглашения и подлежит регулированию по общим правилам ГК РФ.

1. Договор аренды с потребителем: что важно знать

Если арендатором выступает физическое лицо, аренда имущества, в том числе жилого помещения или оборудования, считается потребительской. В этом случае:

• применяются специальные положения законодательства о защите прав потребителей;
• даже при отсутствии условия о неустойке, можно требовать компенсацию за просрочку исполнения обязательств в виде законной неустойки, предусмотренной ЗоЗПП;
• арендатор имеет право на взыскание штрафа в размере 50% от суммы удовлетворённых требований, если арендодатель нарушил обязательства;
• может быть подана претензия по договору аренды, на которую закон устанавливает сокращённый срок — 10 календарных дней;
• судебное рассмотрение заявления осуществляется в районном суде по месту жительства арендатора.

2. Коммерческая аренда: договор между юридическими лицами и ИП

Если обе стороны договора — юридические лица или индивидуальные предприниматели, договор аренды регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, и все меры ответственности, включая пени, штрафы и убытки, устанавливаются по соглашению сторон. В этом случае:

• можно прописать неустойку за просрочку платежей за аренду, например: 0,1% от суммы задолженности за каждый день нарушения;
• суд при рассмотрении спора вправе применить снижение неустойки, если сочтёт её несоразмерной последствиям (ст. 333 ГК РФ);
• важно правильно формулировать условия договора, чтобы в случае претензии или искового заявления суд признал требования обоснованными;
• при отсутствии договорной неустойки взыскать ее будет невозможно (придется изыскивать способы взыскания процентов или убытков, что может быть сложной задачей).
• коммерческая аренда предполагает более сложную процедуру досудебного урегулирования, которая часто требует юридической консультации;
• спор о взыскании неустойки, штрафа или компенсации убытков рассматривается в арбитражном суде, по месту нахождения ответчика.

Как рассчитать неустойку по договору аренды?

Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.

При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:

• ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
• неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
• период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.

Как взыскать неустойку по договору аренды?

После того, как неустойка рассчитана необходимо предъявить требование об уплате денежной суммы виновной стороне. Сначала контрагенту направляется претензия во внесудебном порядке. Если после предъявленного требования оплата не поступает, то следует взыскивать задолженность по договору аренды в рамках судебного разбирательства.

Рассмотрим подробнее, как составить и предъявить претензию и при необходимости взыскать пени по договору аренды через арбитражный суд.

Претензия о взыскании неустойки по договору аренды

Если условия по договору аренды не выполняются, пострадавшая сторона вправе предъявить письменную претензию своему контрагенту. В претензии необходимо указать:

• номер и дату заключения договора, в рамках которого возникло требование;
• размер задолженности с приложением расчета и периода, за который был рассчитан основной долг и неустойка.
• указать дату, до которой виновная сторона должна устранить нарушения и произвести оплату.

Претензия направляется по юридическому адресу контрагента, либо по адресу, указанному в договоре аренды. В контракте также может быть предусмотрено, что претензии отправляются по электронной почте. Требование следует отправить ценным письмом с описью вложения, что позволит при необходимости подтвердить в суде соблюдение претензионного порядка.

Если после 30 календарных дней с момента направления претензии виновная сторона не направила ответ или не совершила оплату по договору, то можно обращаться в арбитражный суд для взыскания задолженности и неустойки.

Судебный порядок взыскания неустойки по договору аренды

Если претензия оставлена без ответа, то пострадавшая сторона вправе направить исковое заявление о взыскании неустойки по договору аренды в арбитражный суд. При составлении иска необходимо учитывать положения, указанные в статьях 125 и 126 АПК РФ. Для подготовки документов в суд следует обратиться в опытному арбитражному юристу. Специалист изучит обстоятельства дела, сформирует правовую позицию и подготовит необходимую документацию для судебного спора.

Взыскание неустойки по договору аренды через суд осуществляется в следующем порядке:

• Обращение в компанию за юридическими услугами для юридических лиц, в рамках которого специалисты подготовят досудебную претензию и исковое заявление с приложениями.
• После истечения срока досудебного урегулирования спора иск о взыскании неустойки направляется ответчику и в арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика.
• Суд принимает исковое заявление к рассмотрению в течение 5 дней и назначает предварительное судебное заседание.
• Происходит рассмотрение спора, в рамках которого стороны предъявляют доказательства в обоснование своей позиции. В свою очередь, суд запрашивает документы, подтверждающие надлежащее выполнение обязательств по договору аренды, выясняет обстоятельства дела, включая срок договора аренды, сумму и период возникшей задолженности.
• По итогам рассмотрения спора суд выносит решение.
• Если решение не обжалуется в апелляционном порядке, то оно вступает в законную силу по общему правилу через месяц после его принятия судом.
• Если виновная сторона добровольно не исполняет принятый судебный акт, то пострадавшей стороне выдается исполнительный лист, позволяющий взыскать неустойку по договору аренды принудительно.

Таким образом, судебное взыскание долгов по аренде является трудоемким и долгим процессом, требующим привлечения грамотных специалистов.

Снижение неустойки судом: применение статьи 333 ГК РФ

Даже если договор аренды содержит условие о неустойке, пене или штрафе, суд вправе уменьшить её размер, если посчитает, что он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Это правило закреплено в статье 333 Гражданского кодекса РФ и широко применяется в арендных спорах.

Суды анализируют не только размер пени, но и следующие факторы:

• длительность просрочки исполнения обязательства (день, неделя, месяц);
• сумму задолженности по аренде или иной платёж;
• поведение сторон, в том числе попытки досудебного урегулирования;
• последствия нарушения (ущерб, потеря выгоды, простой и т.д.).

Чтобы минимизировать риск снижения неустойки, важно:

• прописывать в договоре разумный процент или твёрдую сумму, соразмерную ожидаемому ущербу;
• предусмотреть возможность взыскания убытков сверх неустойки (см. ст. 394 ГК РФ);
• фиксировать последствия нарушения (убытки, простой, срыв сроков запуска бизнеса и т.д.);
• соблюдать претензионный порядок и направлять расчёт пени с документами и обоснованием.

Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды

Чтобы взыскать по договору аренды штраф и пени, следует, прежде всего, обратиться к квалифицированным юристам, способным грамотно и оперативно помочь в решении данного вопроса. Лучше всего, еще на стадии заключения договора аренды воспользоваться юридическими услугами, что позволит составить текст контракта с учетом конкретной ситуации. Своевременное привлечение юриста позволит избежать ненужных затрат на последующие судебные разбирательства.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” являются профессионалами в области арендных споров. Наши специалисты подробно изучат обстоятельства дела и подготовят наиболее выигрышную правовую позицию с учетом сложившейся судебной практики. Сотрудники ЮК “Хелп Консалтинг” составят досудебную претензию и исковое заявление о взыскании неустойки и штрафов по договору аренды, верно определят подсудность спора и подадут иск с приложениями в соответствующий арбитражный суд.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте