Взыскание неустойки и штрафов по договору аренды

В каких случаях возникает право на взыскание неустойки по договору аренды

Неустойка по договору аренды — это способ обеспечить качественное и своевременное исполнение по сделке, заключенной между арендодателем и арендатором. Неустойка может быть установлена в виде пени или штрафа. При этом стороны могут сочетать в договоре применение как штрафа, так и пени. Наличие в контракте условия о неустойки позволяет компенсировать убытки, которые могут возникнуть в ситуации, когда обязательство не выполняется надлежащим образом или в установленный срок.

Пеня по договору аренды — это определенная денежная сумма, подлежащая уплате стороной, нарушившей обязательство, за каждый день, час, месяц или иной период просрочки исполнения. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц и т.д.), за который она устанавливается.

Пеню можно установить в следующих случаях:

• нарушение срока внесения арендных платежей. Например: в случае неоплаты аренды за период более одного месяца устанавливается пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.
• нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору. Например: можно предусмотреть в договоре, что в случае несвоевременной передачи помещения, арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости недвижимости.
• несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды. Так, договор аренды может содержать условие, что арендодатель вправе взыскать с арендатора 1000 рублей за каждый день просрочки возврата переданного ему имущества.
• использование арендованного имущества с нарушением условий его эксплуатации. Например: арендатор не соблюдал технические требования к эксплуатации переданного ему оборудования, что привело к необходимости ремонта возвращенного арендодателю имущества. Арендодатель вправе предусмотреть в договоре, что за период ремонта оборудования и простоя в работе, арендатор обязан выплачивать пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа аренды.
• неисполнение любого иного обязательства в срок.

Если стороны ясно и конкретно указали условие о пене по договору аренды, то они вправе требовать компенсацию за ненадлежащее исполнение обязательств по сделке. Чтобы грамотно сформулировать положения о неустойке следует обращаться в юридическую компанию, специалисты которой смогут подготовить текст договора с учетом судебной практики и требований закона.

Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды

Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно согласовывать размер ответственности за нарушение условий по договору аренды. Однако важно четко указать основания, при которых начисляется неустойка, а также ее размер и период. В противном случае, при наличии судебного спора суд может решить, что условие о неустойке не было согласовано сторонами.

При отсутствии в договоре условия о выплате пени или штрафа, стороны вправе применить законную неустойку. Например, если арендодатель не возвращает сумму залога после возврата арендатором имущества, последний может требовать уплаты процентов, начисленных на сумму долга, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Однако, лучше всего предусмотреть в тексте договора положения об ответственности сторон с учетом конкретных обстоятельств сделки. При необходимости можно обратиться к специалистам за юридическими услугами по составлению соответствующих документов.

Договорная неустойка по аренде

Итак, арендодатель и арендатор вправе определить любой размер пени при заключении сделки. При этом стоит учитывать, что суд может уменьшить неустойку по договору аренды, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сославшись на ст. 333 ГК РФ.

Размер пени может быть определен различными способами:

1. указанием конкретной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• сумму, подлежащую начислению;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Условие неустойки можно сформулировать, например, следующим образом: «Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки».

2. указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• проценты, подлежащие начислению;
• сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Неустойка, предусматривающая выплаты процентов по договору аренды, может быть прописана с такой формулировкой:
«Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки».

Штраф по договору аренды

Помимо неустойки, в тексте контракта можно предусмотреть начисление штрафа. Штраф за нарушение условий договора аренды устанавливается в твердой денежной сумме и может быть взыскан, например, в следующих случаях:

• несвоевременной передачи арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре, что арендодатель уплачивает штраф в размере 100 000 рублей в случае просрочки в передаче помещения более чем на 2 недели.
• порчи арендованного имущества. Так, в договоре аренды можно указать, что арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере стоимости арендованного (указать сумму) оборудования в случае, если возвращенное имущество имеет явные повреждения.

Стороны сделки могут предусмотреть как неустойку, так и штраф в случае нарушения обязательств по договору аренды. Например: за нарушение срока уплаты арендных платежей может быть установлен штраф в твердой сумме, а также пени в процентах от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Как рассчитать неустойку по договору аренды?

Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.

При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:

• ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
• неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
• период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.

Рассмотрим расчет пени по договору аренды на конкретном примере.

Допустим, стороны предусмотрели в договоре аренды, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей до 20 числа каждого месяца авансовым платежом. В случае просрочки платежа арендатор обязан уплатить пени в размере 1% за каждый день просрочки. При этом арендодатель является плательщиком НДС. За декабрь 2020 года арендатор не оплатил арендную плату. В таком случае, по договору аренды размер неустойки на 31 декабря 2020 года будет рассчитан исходя из следующей формулы:

Ставка неустойки * количество дней просрочки * размер арендной платы в месяц с учетом НДС = размер пени.

Теперь подставляем значения в формулу:

1% * 12 дней (с 20 по 31 декабря 2020 года) * 60 000 рублей (50 000 рублей + 10 000 рублей) = 7 200 рублей

Если в договоре аренды не предусмотрена неустойка, то стороны могут рассчитать законную неустойку на сумму задолженности, обратившись к положениям ст. 395 ГК РФ. Для оперативного расчета можно использовать различные онлайн калькуляторы расчета пени по договору аренды, которые применяются для подсчета как договорной, так и законной неустойки.

Как взыскать неустойку по договору аренды?

После того, как неустойка рассчитана необходимо предъявить требование об уплате денежной суммы виновной стороне. Сначала контрагенту направляется претензия во внесудебном порядке. Если после предъявленного требования оплата не поступает, то следует взыскивать задолженность по договору аренды в рамках судебного разбирательства.

Рассмотрим подробнее, как составить и предъявить претензию и при необходимости взыскать пени по договору аренды через арбитражный суд.

Претензия о взыскании неустойки по договору аренды

Если условия по договору аренды не выполняются, пострадавшая сторона вправе предъявить письменную претензию своему контрагенту. В претензии необходимо указать:

• номер и дату заключения договора, в рамках которого возникло требование;
• размер задолженности с приложением расчета и периода, за который был рассчитан основной долг и неустойка.
• указать дату, до которой виновная сторона должна устранить нарушения и произвести оплату.

Претензия направляется по юридическому адресу контрагента, либо по адресу, указанному в договоре аренды. В контракте также может быть предусмотрено, что претензии отправляются по электронной почте. Требование следует отправить ценным письмом с описью вложения, что позволит при необходимости подтвердить в суде соблюдение претензионного порядка.

Если после 30 календарных дней с момента направления претензии виновная сторона не направила ответ или не совершила оплату по договору, то можно обращаться в арбитражный суд для взыскания задолженности и неустойки по сделке.

Судебный порядок взыскания неустойки по договору аренды

Если претензия оставлена без ответа, то пострадавшая сторона вправе направить исковое заявление о взыскании неустойки по договору аренды в арбитражный суд. При составлении иска необходимо учитывать положения, указанные в статьях 125 и 126 АПК РФ. Для подготовки документов в суд следует обратиться в опытному арбитражному юристу. Специалист изучит обстоятельства дела, сформирует правовую позицию и подготовит необходимую документацию для судебного спора.

Взыскание неустойки по договору аренды через суд осуществляется в следующем порядке:

• Обращение в компанию за юридическими услугами для юридических лиц, в рамках которого специалисты подготовят досудебную претензию и исковое заявление с приложениями.
• После истечения срока досудебного урегулирования спора иск о взыскании неустойки направляется ответчику и в арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика.
• Суд принимает исковое заявление к рассмотрению в течение 5 дней и назначает предварительное судебное заседание.
• Происходит рассмотрение спора, в рамках которого стороны предъявляют доказательства в обоснование своей позиции. В свою очередь, суд запрашивает документы, подтверждающие надлежащее выполнение обязательств по договору аренды, выясняет обстоятельства дела, включая срок договора аренды, сумму и период возникшей задолженности.
• По итогам рассмотрения спора суд выносит решение.
• Если решение не обжалуется в апелляционном порядке, то оно вступает в законную силу по общему правилу через месяц после его принятия судом.
• Если виновная сторона добровольно не исполняет принятый судебный акт, то пострадавшей стороне выдается исполнительный лист, позволяющий взыскать неустойку по договору аренды принудительно.

Таким образом, судебное взыскание долгов по аренде является трудоемким и долгим процессом, требующим привлечения грамотных специалистов.

Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды

Чтобы взыскать по договору аренды штраф и пени, следует, прежде всего, обратиться к квалифицированным юристам, способным грамотно и оперативно помочь в решении данного вопроса. Лучше всего, еще на стадии заключения договора аренды воспользоваться юридическими услугами, что позволит составить текст контракта с учетом конкретной ситуации. Своевременное привлечение юриста позволит избежать ненужных затрат на последующие судебные разбирательства.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” являются профессионалами в области арендных споров. Наши специалисты подробно изучат обстоятельства дела и подготовят наиболее выигрышную правовую позицию с учетом сложившейся судебной практики. Сотрудники ЮК “Хелп Консалтинг” составят досудебную претензию и исковое заявление о взыскании неустойки и штрафов по договору аренды, верно определят подсудность спора и подадут иск с приложениями в соответствующий арбитражный суд.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

62 публикации на сайте

Подробнее о специалисте