Главное о договоре строительного подряда

Возможно ли самостоятельно и одновременно безошибочно составить договор строительного подряда? Ответить на этот вопрос можно утвердительно, если обладать необходимыми знаниями о природе договора и важных нормах закона. При заключении договора строительного подряда организациям, прежде всего, необходимо не допустить включение в него положений, которые могут привести к необоснованному увеличению затрат. В данной статье мы расскажем о важнейших правилах, которые стоит учесть при составлении договора строительного подряда в 2021 году.

14.01.2021
124
0
0

Возможно ли самостоятельно и одновременно безошибочно составить договор строительного подряда? Ответить на этот вопрос можно утвердительно, если обладать необходимыми знаниями о природе договора и важных нормах закона. При заключении договора строительного подряда организациям, прежде всего, необходимо не допустить включение в него положений, которые могут привести к необоснованному увеличению затрат. В данной статье мы расскажем о важнейших правилах, которые стоит учесть при составлении договора строительного подряда в 2021 году.

Содержание договора строительного подряда

На первый взгляд договор строительного подряда выглядит достаточно простым – за вас выполняют строительство, а вы лишь платите денежные средства за это. Однако, с точки зрения юриспруденции, данный договор требует предельного внимания к юридической технике при его составлении. Поверхностное отношение может повлечь за собой неминуемые многомиллионные затраты.

Какие условия включить в договор строительного подряда

Первое, с чем стоит определиться – это предмет договора подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязан построить строго определенный объект или выполнить работы. Из-за использования неточной или пространной формулировки в договоре, на практике, получается несколько возможных трактовок того, что все-таки необходимо построить или выполнить. Таким образом, согласование условия о предмете является самым важным аспектом договора, необходимо избежать множественности интерпретации. Чаще всего, для согласования этого положения, контрагенты по договору обращаются к юридическим компаниям.

Следующими важными условиями по договору строй подряда являются цена и срок выполнения работ. Положение о сроке необходимо закреплять в виде строго определенного промежутка времени. Он может быть любым, однако, следует учитывать объективные внешние и внутренние факторы, влияющие на него. Часто, для наиболее детального контроля за строительством, стороны устанавливают промежуточные сроки. Также важно акцентировать внимание на том, что законодательно установлена возможность изменять сроки в случаях, установленных договором. При отсутствии такого пункта в соглашении, перенос сроков невозможен.

Закрепляя положение об оплате, иными словами — стоимости работ, необходимо наиболее детально раскрыть его. Так как, в случае отсутствия такого положения, цена, в соответствии со статьей 709 ГК РФ, будет определяться как среднерыночная за постройку аналогичного объекта или выполнение сходных работ.

По видам цены, в соответствии вышеуказанной статьей, можно выделить твердую и приблизительную. Главный критерий деления – возможность уменьшения или увеличения впоследствии суммы из-за определенных в договоре обстоятельств. Поэтому, чаще всего, стороны составляют смету, в которой указывают все расходы, которые должен понести заказчик. Она является неотъемлемой частью договора и имеет юридическую силу после подписания обеими сторонами.

Техническая документация и смета: на что обратить внимание?

Договор строительного подряда в РФ невозможно заключить без составления технической документации. Техническая документация, в своем содержании, раскрывает перечень работ, которые необходимо провести. В связи с этим, договором на одну из сторон должна быть возложена обязанность по составлению такой документации в строго определенный срок. Также соглашением определяется ее состав и содержание.

Смета, с точки зрения права, закрепляет стоимостной эквивалент производимых работ. В связи с этим, при ее формировании, необходимо учитывать все обстоятельства, которые на нее влияют. Стоит отметить, что увеличение сметы явление не редкое. Но также встречаются случаи, когда строительство в итоге обходится дешевле. Верховный суд РФ неоднократно указывал, что при таких обстоятельствах важно произвести проверку качества как материалов, использовавшихся при строительстве, так и работ. То есть выявить, чем вызвана экономия.

При обнаружении неучтенных видов работ, необходимых для выполнения строительства, подрядчик должен сообщить об этом заказчику и согласовать изменения сметной стоимости. В случае, если заказчик проигнорирует данное заявление, то подрядчик обязан после 10 или более (в зависимости от установления иного срока в договоре) дней, приостановить строительство. Убытки, вызванные простоем в этом случае, лежат на заказчике. Однако, если им будет доказано, что такие работы не являются обязательными, он освобождается от их возмещения.

Отдельно следует выделить случай, когда подрядчик не уведомляет заказчика об обстоятельствах, описанных выше. В связи с этим, исполнитель не имеет права на возмещение убытков, если не будет доказано, что такие действия были вызваны необходимостью предотвращения повреждения или гибели объекта.

Права и обязанности сторон в договоре строительного подряда

Нормы о договоре строительного подряда в ГК РФ закрепляют множество прав и обязанностей контрагентов. Однако, необходимо заострить внимание на тех из них, которые присущи исключительно строительному подряду.

  • Если соглашением не предусмотрено иное, на подрядчике лежит обязанность предоставления оборудования и материалов. Соглашением сторон может быть предусмотрено как полное, так и частичное предоставление обеспечения со стороны заказчика. Необходимо отметить, что материалы и оборудование, которые нарушают требования по охране окружающей среды не могут быть использованы. В этом случае, исходя из договора подряда суд обяжет соответствующую сторону устранить причинение вреда окружающей среде.
  • Следующей обязанностью, от которой зависит строительство, является предоставление земельного участка, зданий и иных сооружений. Она, в соответствии с законодательством, лежит на заказчике. То есть пропустить ее или делегировать невозможно, ответственным лицо всегда будет заказчик. Для обеспечения соблюдения данной обязанности, чаще всего, прибегают к юридическим услугам. Грамотный юрист поможет четко и недвусмысленно сформулировать нужные положения, которые позволят в дальнейшем избежать взысканий по договору подряда.
  • Одной из наиболее часто встречающихся обязанностей по договору строит подряда является страхование объекта. Таким образом, закрепив ее в пункте договора, можно предусмотреть обязанность застраховать весь комплекс работ, все здание или конкретные материалы. Отдельно стоит отметить, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
  • Контроль является неотъемлемой частью строительства, поэтому детализация данного процесса в договоре необходима. Заказчик вправе осуществлять контроль за ходом работ в соответствии с законодательством. В связи с этим, возможны две его разновидности: личный контроль и контроль с помощью инженера или инженерной организации. При личном контроле уполномоченные представители заказчика будут присутствовать на объекте строительства, следить за правильностью ведения работ и соответствием их договору строительного подряда, например, дома. Однако, на наш взгляд, достаточный уровень контроля возможен при наличии в штате организации компетентных работников. При их отсутствии, ГК РФ прямо предусмотрена возможность без согласия на то подрядчика привлекать инженерную организацию. Закрепление положений о контроле и надзоре позволит избежать конфликтов и увеличит эффективность надзорных мероприятий.
  • И заказчик, и подрядчик обязаны осуществлять действия по преодолению возникающих в течении строительства трудностей. При выяснении того факта, что стороной по договору не было предпринято действий, способствующих устранению препятствий, она лишается права на возмещение убытков. Поэтому в договоре должны быть предусмотрены случаи, когда другой стороне возмещаются расходы по разрешению возникших трудностей.

Сдача и приемка работ по договору стройподряда

Сдать и принять объект по договору — это взаимная обязанность сторон. Соответственно, в договоре должно быть четко определено, в какой срок и в каком порядке осуществляется приемка и сдача работ в целом, а также отдельного этапа.

После принятия работ риск случайной гибели или повреждения переходит к заказчику. Такие же правовые последствия возникают после принятия отдельного этапа работ, то есть заказчик несет ответственность, например, за уничтожение результата конкретных работ.

Процесс сдачи и приемки работ в случае, когда недостатки не были обнаружены, заканчивается подписанием акта. Данный документ подписывается обеими сторонами соглашения.

При обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию построенного объекта в целях, предусмотренных договором, заказчик должен сообщить об этом подрядчику. Если подрядчик не имеет возможности устранить их, то заказчик имеет право не принимать работы. В случае необоснованного отказа заказчика от приемки объекта – у подрядчика, в соответствии с п.4 ст. 753 ГК РФ, существует право подписания одностороннего акта.

Качество работ и гарантийные обязательства

Качество работ является основным критерием, которым руководствуется заказчик при приемке объекта по договору. В случае несоответствия качества произведенных работ, характеристик объекта, показателям, закрепленным в технической документации – необходимо выяснить ответственное за это лицо.

Ответственность подрядчика за качество работ

Подрядчик несет ответственность за качество произведенных работ в случаях, если отступил:

  1. От требований, закрепленных в технической документации.
  2. От норм права, применимых при строительстве объекта.
  3. От необходимого уровня качественных характеристик объекта.

Исключением из первого случая, в соответствии с п. 2 ст. 754 ГК РФ, является ситуация, когда отступление является мелким и доказано, что оно не повлияло на качество работ или строения. Чаще всего, такое с необходимостью доказывания приходится столкнуться в рамках судебного процесса, соответственно арбитражный юрист формирует комплекс доказательств и представляет их суду.

В процессе строительства могут образоваться недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Для их устранения, стороны могут предусмотреть в соглашении положение, по которому такие недостатки устраняет подрядчик, а расходы на это компенсирует заказчик. Поэтому, в ситуациях, когда заказчик ошибочно возлагает ответственность за некачественно проведенные работы на подрядчика и подает исковое заявление в суд, ответчик может заявить встречный иск по договору подряда.

Гарантии качества в договоре строительного подряда

Законом закреплено, что подрядчик несет ответственность за достижение предусмотренных договором качественных характеристик объекта. В связи с этим, законом устанавливается предельный срок обнаружения недостатков – 5 лет. Он может быть увеличен путем закрепления большего срока в договоре. В связи с этим, для недопущения неясностей, необходимо предусмотреть в тексте договора положения о гарантийном сроке. Для этого лучше всего получить соответствующие юридические консультации. Опытный юрист разъяснит, какой срок и почему будет выгоден в каждом конкретном случае.

Помощь юриста по договору строительного подряда

Изучая судебную практику, можно сделать вывод о том, что большинство споров по договору строительного подряда между ООО или АО можно было предотвратить путем корректировки текста договора. Несвоевременное оказание юридических услуг влечет негативные последствия в виде многомиллионных затрат и потери времени на судебные тяжбы. Опытный юрист в сфере строительства — это несомненное преимущество, так как при анализе вашей ситуации будут учтены интересы обеих сторон по договору, найдены компромиссы, выявлены все риски и, соответственно, сведены к минимуму, закреплены необходимые положения.

Наша компания имеет колоссальный опыт в сфере недвижимости, в связи с этим мы можем оказать различные услуги в зависимости от вашей ситуации:

  1. Консультация юриста, в том числе оценка рисков в конкретной ситуации и предложение вариантов снижения вероятности их наступления.
  2. Анализ уже существующего проекта договора и составление рекомендаций по внесению в него необходимых дополнений или изменений.
  3. Полное сопровождение заключения договора строительного подряда, например, жилого дома. Эта услуга поможет вам избежать трат времени. Затраты на разрешение споров в суде, причиной которых является неграмотное составление договора, многократно превосходят цену услуги сопровождения сделки.
  4. Представление интересов в суде, например, взыскание задолженности в арбитражном суде, либо досудебное урегулирование спорных отношений.
Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

    Расскажите нам о своей проблеме

    Наши менеджеры свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение.




    Статьи

    16.09.2020
    Взыскание неустойки по договору подряда

    Если одна из сторон договора подряда — заказчик или подрядчик — не исполняет обязательств, то к ней применяются санкции: неустойка, возмещение убытков, выплата процентов по долгу. Сторона договора подряда, чье право нарушено, может требовать покрытия убытков и/или выплаты неустойки — конкретное наказание определяется договором и законом. В этой статье расскажем о взыскании неустойки по договору подряда, в каких случаях её платят, как рассчитывается размер и как он может быть уменьшен в суде. Прежде всего, уточним понятие. Неустойка — это денежная сумма, которую заказчик и подрядчик предусматривают в договоре подряда на случай неисполнения (или некачественного исполнения) обязательств. Неустойку определяют как штраф (одноразовая выплата конкретной суммы) или как пеню (начисление процентов за какой-либо срок). Поскольку обязательства у сторон разные, то и основания для неустойки различные. Рассмотрим их отдельно для заказчика и подрядчика.

    01.09.2020
    Сроки выполнения работ по договору подряда

    Во многих договорах подряда оговариваются не только сроки выполнения работ по договору подряда и дата полного завершения строительства, но и промежуточные сроки. Кроме этого устанавливается период, за который подрядчик должен устранить выявленные недостатки. По отношению к заказчику договор также предусматривает определенные обязательства, например сроки: приемки объекта; оплаты работы подрядчика; закупки и доставки материалов; предоставления доступа на объект и т.д. В этой статье мы поговорим о сроках по договору подряда. Рассмотрим, как они устанавливаются, как исчисляются, что ждет каждую из сторон за их нарушение. Остановимся на сроках, которые могут повлиять на даты окончания работ. Расскажем, что может произойти, если сроки будут проигнорированы и чем наша юридическая компания сможет вам помочь.

    Бесплатный чек-лист
    «Топ-10 уловок застройщиков»
    Скачать