Бесплатная консультация

Права и обязанности арендатора: риски арендатора по договору аренды

Заключая договор аренды сторонам следует понимать, что они получают не только права в отношении объекта недвижимости, но и принимают на себя определенные обязанности. В арендных правоотношениях правовые риски могут возникнуть, как у арендодателя (наиболее частый риск - риск неплатежа арендной платы), так и у арендатора. В настоящей статье мы рассмотрим права и обязанности арендатора по договору аренды, обозначим риски, которые могут возникнуть в будущем, и дадим советы что делать при столкновении с ними на практике.

Обязанности арендатора по договору аренды

При заключении договора аренды, арендатор принимает на себя определенные обязанности, при неисполнении которых он рискует сначала досудебным, а потом и судебным разбирательством.

Перечислим основные из них:

  1. Обязанность принять объект. Встречаются ситуации, когда арендатор теряет интерес к объекту договора аренды после его заключения. Расторгнуть договор и не понести при этом никаких финансовых затрат вряд ли получится. В случае непринятия объекта аренды, договор аренды не может быть просто расторгнут, и арендодатель имеет право требовать исполнения договора в части уплаты гарантийного взноса и неустойки за нарушение срока по его внесению.
  2. Обязанность использовать помещение по целевому назначению. В данном случае риском для арендатора будет являться то, что в случае использования объекта аренды не по назначению, указанному в договоре, арендодатель сможет расторгнуть договор из-за нарушения существенных условий.
  3. Обязанность вносить арендную плату. Несомненно, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом недвижимости. В противном случае возникает риск предъявлений претензий с стороны арендодателя, начисления суммы неустойки и расторжения договора.
  4. Обязанность оплачивать коммунальные платежи (если это предусмотрено договором). В случае если договором обязанность оплачивать коммунальные услуги возложена на арендатора, то необходимо своевременно вносить платежи. В противном случае со стороны арендодателя будут предъявляться претензии и начисляться неустойка на сумму задолженности по коммунальным платежам. Также существует риск отключения коммунальных услуг за неуплату, что станет препятствием для ведения деятельности в арендуемом помещении.
  5. Обязанность производить текущий и капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).По общему правилу, капитальный ремонт должен проводить арендодатель. Однако при заключении договора в его текст может быть включено условие об обязанности проводить капремонт именно арендатором. И в случае согласия с такими условиями, арендатор принимает на себя все риски, которые будут связаны не только с текущим, но и капитальным ремонтом, что может в будущем обернуться огромными затратами.
  6. Обязанность вернуть помещение после окончания срока аренды. После окончания срока договора аренды, помещение подлежит возврату арендодателю. Возврат помещения оформляется Актом приема-передачи (актом возврата). В акте указывается характеристика помещения, а также все выявленные дефекты и недостатки, либо делается отметка о том, что помещение соответствует условиям договора.

На практике достаточно часто встречаются ситуации, когда арендодатель предлагает свою форму договора, таким образом, диктуя свои условия, выгодные ему, а арендатор не глядя его подписывает. Таким образом, арендатор оказывается менее защищенной стороной по договору. Ввиду этого еще на стадии заключения договора рекомендуем обращаться к специалистам за юридической консультацией по поводу анализа текста договора аренды. Юрист проверит договор, выявит риски и даст рекомендации по внесения изменений в договор. Заранее согласованный и понятный договор поможет избежать в будущем арендных споров и возможных колоссальных убытков.

Права арендатора по договору аренды

Помимо обязанностей арендатор приобретает и определенные права при подписании договора. Однако бывают случаи, когда арендодатель нарушает права арендатора, что, конечно же, следует вовремя пресекать.

Рассмотрим основные права и как их можно защитить.

  1. Право требовать передачи помещения в срок, установленный в договоре. Бывают случаи, когда срок передачи помещения по договору аренды подошел, но арендодатель не спешить осуществлять свою обязанность, ссылаясь например на то, что предыдущие арендаторы еще не съехали, и предлагая подождать некоторое время. Из-за задержки новый арендатор несет определенные убытки (например, убытки из-за срыва даты открытия магазина). В таком случае не стоит терять время. Следует незамедлительно обращаться к арендодателю с требованием передачи помещения и компенсации понесенных убытков.
  2. Выкупать арендованную недвижимость, если это указано в договоре. В договоре можно предусмотреть условие, предоставляющее право последующего выкупа арендованного помещения. Кроме того, при аренде муниципального или государственного имущества у арендатора возникает право преимущественного выкупа перед другими желающими.
  3. Сдавать арендованный объект в субаренду. Договором может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду. При этом срок субаренды должен быть не более срока аренды.
  4. Преимущество заключать договор на новый срок перед другими арендодателями. Если в договоре не указать иного, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими потенциальными арендаторами. Если арендодатель в нарушении преимущественного права сдаст помещение в аренду другому лицу, арендатор в судебном порядке вправе требовать перевод прав по заключенному договору аренды на себя.
  5. Уменьшения арендной платы, если состояние арендуемой недвижимости изменилось в худшую сторону. В случае, если состояние помещения ухудшилось по вине арендодателя, либо в связи с обстоятельствами за которые ни одна из сторон не отвечает, арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы (в том числе и в судебном порядке), либо заявить о расторжении договора.

Юридическая помощь по договору аренды — Хелп Консалтинг

При составлении договора аренды очень важно правильно прописать права и обязанности сторон, учесть все потенциальные риски и минимизировать их. Правильно составленный договор аренды, а также все последующие документы к нему — дополнительные соглашения, акты — помогут сберечь время и деньги при возникновении споров.

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги уже более 11 лет. Наши юристы готовы проконсультировать вас по спорному вопросу, оказать помощь в подготовке проекта договора аренды, а также проанализировать, предоставленный вами договор на предмет возможных рисков для вас в будущем.

Кроме того мы можем помочь в защите прав арендатора в случае уже возникшего спора по действующему договору – осуществить необходимые переговоры, реализовать досудебное урегулирование спора. А в случае возникновения судебного спора наш арбитражный юрист готов представлять ваши интересы в суде и получить для вас максимально возможный результат.

Ждем вас на консультацию, в ходе которой мы найдем для Вас лучший способ правовой защиты!

Комментарии

Ваш комментарий опубликован!
Написать ещё комментарий

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на

Вам нужна наша помощь?
Записаться на консультацию