Преимущества и недостатки федерального закона о долевом строительстве
Двадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги. Рассматривая плюсы и минусы 214-ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект. Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.
Содержание
Какие гарантии предоставляет дольщикам 214 ФЗ
214-ФЗ, как основной нормативный акт, регулирующий сферу долевого строительства, направлен на защиту прав дольщиков. Важнейшие гарантии:
- Обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре
Одним из ключевых элементов защиты является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Это исключает возможность двойной продажи одной и той же недвижимости разным дольщикам, так как после регистрации договор приобретает юридическую силу, а дольщик становится полноценным участником правоотношений с застройщиком. Регистрация в Росреестре подтверждает наличие у дольщика законных прав на объект, что гарантирует их защиту от мошеннических действий. - Оплата только через эскроу-счета
С 2019 года одной из важнейших мер защиты дольщиков стала оплата по ДДУ исключительно через эскроу-счета. Средства дольщиков находятся на этих счетах до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что застройщик не может воспользоваться деньгами до завершения строительства и передачи квартир. Если застройщик не выполняет свои обязательства или обанкротится, деньги возвращаются дольщикам, а не уходят в процедуру банкротства. - Передача квартир только после введения дома в эксплуатацию
Закон запрещает передачу квартир дольщикам до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это гарантия того, что дольщики получат полностью готовый к проживанию объект, соответствующий всем строительным и техническим нормам. Ввод в эксплуатацию подтверждается органами государственной власти, что исключает риск получения недостроенного жилья или жилья с критическими недостатками. - Штрафные санкции за нарушение договора
В случае нарушения сроков передачи объекта или наличия строительных недостатков, 214-ФЗ предусматривает применение штрафных санкций к застройщику. Среди них:- Неустойка за просрочку передачи объекта. Если застройщик не передает квартиру в установленный срок, он обязан выплатить дольщику неустойку. Ее размер определяется на основании ключевой ставки ЦБ и может быть значительным при длительных задержках.
- Компенсация за строительные недостатки. Если при передаче квартиры выявлены недостатки или дефекты, застройщик обязан их устранить либо выплатить компенсацию. Это дает дольщикам возможность получить качественное жилье или компенсацию за выявленные недостатки.
- Банковская гарантия или поручительство
Согласно изменениям в 214-ФЗ, застройщики обязаны обеспечивать исполнение своих обязательств через банковские гарантии или поручительство. Это дополнительный финансовый механизм, который гарантирует, что даже в случае финансовых проблем у застройщика дольщики не останутся без компенсации. - Страхование гражданской ответственности застройщика
Еще одной важной гарантией является обязательное страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Это страхование покрывает риски, связанные с невыполнением застройщиком своих обязательств по ДДУ, включая риски банкротства или приостановки строительства. В случае проблем с застройщиком дольщик может получить компенсацию через страховую компанию. - Наблюдение со стороны контролирующих органов
Важной новеллой закона является усиление государственного контроля за деятельностью застройщиков. Органы государственной власти контролируют соблюдение застройщиками требований закона, включая финансовые обязательства и сроки строительства. Это снижает риски мошенничества и улучшает прозрачность всех процессов, связанных с долевым строительством.
Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ
С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ. Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.
Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру. Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.
Наши кейсы
Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам
214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.
Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года, исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Сегодня привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика. Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.
Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.
В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство. При невыполнении застройщиком обязательств закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ). Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.
Слабые стороны федерального закона
Несмотря на существенные улучшения в регулировании долевого строительства, направленные на защиту прав дольщиков, 214-ФЗ все еще имеет несколько недостатков, которые могут вызывать определенные риски и неудобства для участников долевого строительства:
- Ограниченное применение Закона о защите прав потребителей
С 1 сентября 2024 года отношения в сфере долевого строительства больше не подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Это создает определенные риски для дольщиков, так как теперь они не могут воспользоваться дополнительными мерами защиты, такими как право на компенсацию морального вреда или возможность применения более строгих санкций за нарушения со стороны застройщика. Закон 214-ФЗ имеет свои механизмы защиты прав дольщиков, однако они могут быть менее эффективны по сравнению с положениями Закона о защите прав потребителей. - Сложность в получении компенсации при некачественном выполнении работ
Несмотря на механизмы контроля качества строительства, предусмотренные 214-ФЗ, подавляющее большинство застройщиков не устраняют недостатки добровольно. Дольщик фактически может защитить свои права только через суд с привлечением опытного профильного юриста. Это требует времени и дополнительных расходов, что значительно усложняет процесс получения компенсации. - Отсутствие законодательно закрепленной типовой формы ДДУ
До сих пор не введена типовая форма договора долевого участия (ДДУ), что позволяет застройщикам, как сильной стороне договора, навязывать свои условия. Эти условия не всегда выгодны дольщику и могут быть не прозрачными, что затрудняет защиту интересов участников долевого строительства. - Неопределенный статус апартаментов
Вопрос со статусом апартаментов остается нерешенным. Апартаменты фактически используются как жилые помещения, однако юридически приравнены к нежилым. Это создает правовую неопределенность для дольщиков, которые приобретают такие объекты, особенно в вопросах прописки, коммунальных услуг и налогообложения.
Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их поможет решить наша юридическая компания. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».
Комментарии