Как проверить застройщика и узнать, что он действует строго в рамках закона

Когда строительные компании могут не работать по 214 закону

До принятия федерального закона многие застройщики продавали квартиры в новостройках по так называемым серым схемам. В итоге огромное число дольщиков лишилось вложенных денег, а многие из них до сих пор ждут свои квартиры. 214 ФЗ начал действовать в 2005 году, но далеко не все застройщики сразу поспешили заключать ДДУ. В первые годы лишь небольшой процент строительных компаний действовал в рамках федерального закона. В связи с этим в 2010 году законодатель обязал всех застройщиков, строящих многоквартирные дома на привлеченные средства частных инвесторов, работать только по 214 ФЗ.

Однако после этого нововведения стали очень распространенными предварительные ДДУ. Такой тип договора существует в гражданском законодательстве, но он заключается без взимания платы, либо с внесением небольшого обеспечительного платежа, а строительные фирмы требовали на основе этого договора полной оплаты за квартиру. Граждане, принимая данный договор за ДДУ, передавали свои деньги. На самом деле ПДДУ не имеет отношения к 214 ФЗ и не предоставляет дольщикам никаких гарантий. Предварительный договор ДДУ все еще в ходу, его до сих пор используют некоторые застройщики, но гражданам нужно знать, что заключая ПДДУ, они оказываются за рамками действия 214 ФЗ.

Какие изменения произошли в долевом строительстве

В целом ситуация на рынке долевого строительства за несколько последних лет сильно изменилась. В настоящее время большинство строительных компаний стараются действовать в соответствии с законодательством и заключать ДДУ, поскольку в противном случае они рискуют вообще не продать свои квартиры. Увеличению количества добросовестных застройщиков во многом способствовало повышение юридической грамотности граждан, которые не желают приобретать жилье по нелегальным схемам, и предпочитают работать с застройщиками по 214 ФЗ.

С начала 2017 года 214 закон подвергся еще более существенным изменениям, которые по большей части коснулись деятельности застройщиков. Собирать деньги граждан теперь могут только застройщики, работающие по 214 ФЗ, соответствующие требованиям закона и имеющие на счету необходимую сумму. Компании с уставным капиталом 10 тысяч рублей оказались вне рамок существующего законодательства. В УК РФ внесено положение, согласно которому застройщику, незаконно привлекающему средства на строительство дома, грозит тюремное заключение сроком до пяти лет. Это явилось еще одной причиной, по которой строительные фирмы больше не рискуют обходить закон.

Как узнать, работает ли застройщик в рамках федерального закона

Застройщики обязаны публиковать информацию о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это открытый ресурс, созданный для повышения прозрачности рынка недвижимости и защиты прав дольщиков. В ЕИСЖС застройщик должен размещать следующие данные:

• Информацию о проектной документации и разрешениях на строительство;
• Сведения о ходе строительства объектов: процент завершенности, сроки сдачи;
• Финансовую отчетность застройщика;
• Информацию о правах собственности на земельные участки;
• Данные о введенных в эксплуатацию объектах и количестве заключенных ДДУ.

Законность строительства

Одним из ключевых аспектов является проверка законности строительства. Помимо изучения данных из ЕИСЖС, важно проверить следующие документы:

1. Разрешение на строительство. Убедитесь, что у застройщика есть действующее разрешение на строительство, выданное муниципальными или государственными органами. Это можно сделать через портал ЕИСЖС или запросив копии документов напрямую.
2. Градостроительный план земельного участка. Застройщик должен соблюдать требования Градостроительного кодекса и действующего законодательства.

Также полезно проверить сайты судов на наличие судебных споров, связанных с оспариванием законности строительства. Наличие таких споров может быть сигналом к более глубокому анализу ситуации и к дополнительной осторожности при выборе застройщика.

Какие сведения о застройщике можно найти на сайте компании

Одно из важных нововведений, вступивших в действие в январе этого года – обязанность застройщиков раскрывать информацию о своей компании и проекте строительства. Теперь все сведения о строительной фирме можно получить на ее официальном сайте. В законе приведен обширный перечень документов, обязательных к публикации в общем доступе. Это и правоустанавливающая документация на участок, и уставные документы компании, и результаты аудиторской проверки за предшествующий год.

Помимо этого застройщик обязан разместить на своем ресурсе разрешительные документы на возведение объекта строительства, проектную декларацию, в которую он должен каждый квартал вносить изменения, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, фотографии, отражающие ход стройки. На сайте также должен быть опубликован образец ДДУ и способ, который выбрал застройщик для обеспечения своих обязательств: договор поручительства или страховка.

О деятельности строительной фирмы за последние три года граждане могут узнать также на ее официальном портале. Законодатель обязывает застройщиков размещать разрешения на введение в эксплуатацию всех объектов строительства, возведенных компанией в течение предыдущих трех лет.

Как снизить риски при участии в долевом проекте

Несмотря на то, что сегодня государство делает все возможное, чтобы обеспечить защиту дольщиков, вкладывающих свои средства в строительство, риски все еще остаются. Граждане должны и сами проявлять внимание и очень ответственно подходить к выбору застройщика. Перед принятием решения необходимо получить как можно больше информации о строительной фирме на ее официальном ресурсе и в других открытых источниках, проверить при личном посещении офиса застройщика его правоустанавливающие и разрешительные документы на участок.

Репутация и финансовое положение застройщика

Помимо законности строительства, важно проверить репутацию застройщика и его финансовое положение. Для этого рекомендуется:

1. Изучить отзывы о застройщике. Мнения других дольщиков могут дать представление о добросовестности компании и качестве выполняемых работ.
2. Проанализировать финансовые отчеты. Финансовая стабильность застройщика напрямую влияет на возможность завершения строительства в срок. Проверьте данные о финансовой отчетности, размещенные в ЕИСЖС, а также обратитесь к независимым финансовым порталам.
3. Проверить сайты судов и ФССП. Необходимо изучить информацию о судебных спорах с участием застройщика. Это могут быть:
   • Споры по банкротству застройщика.
   • Споры с дольщиками или другими участниками строительного процесса.
   • Оспаривание законности строительства.
4. Помимо этого, рекомендуется проверить данные Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Если застройщик участвует в исполнительных производствах, это может говорить о его финансовых проблемах или неисполнении обязательств перед контрагентами и дольщиками.

Заключение

Комплексная проверка застройщика — это залог вашей безопасности при покупке недвижимости по договору долевого участия. Использование ЕИСЖС, анализ судебных споров и финансового состояния компании помогут вам снизить риски и сделать взвешенное решение о покупке.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» окажет вам всяческую помощь и поддержку в проверке застройщика. У нас есть проверенные схемы и разнообразные источники информации, позволяющие выявить любые факты, касающиеся деятельности строительной компании, даже те, которые она хотела бы скрыть от посторонних глаз. Чтобы связаться с нами для получения консультации или юридических услуг, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете данные нашей организации.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

65 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте