Чем рискует покупатель апартаментов по ДДУ?
Апартаменты быстро завоевали популярность на рынке жилья крупных и курортных городов России, и всё чаще покупатели стремятся приобрести апартаменты по ДДУ. Так, в Москве уже 30% всех вариантов помещений в строящихся комплексах класса “бизнес” и выше относятся к нежилым. Однако правовой статус этого типа недвижимости до сих пор не урегулирован. В этой статье мы расскажем о рисках, которые есть у дольщиков проектов апартаментов, а также о других юридических особенностях этого нового формата жилья, которые следует иметь в виду при покупке.
Содержание
Можно ли купить апартаменты по ДДУ и в чем их отличие от квартир?
Сначала определимся с понятием: апартамент — это помещение в здании, которое фактически пригодно для постоянной жизни, но не имеет статус жилого. Причем отметим, что это не юридическая трактовка, потому что в России нет специального ФЗ об апартаментах, и в других законах их статус не отражен.
Жилищный кодекс относит к жилым помещениям:
- Дом или его часть;
- Квартиру или её часть;
- Комнату.
Поскольку апартаментов в перечне нет, с точки зрения закона они относятся к нежилым помещениям. Причин появления апартаментов на рынке жилья много. Девелоперу проще получить разрешение на их строительство, а себестоимость возведение ниже, чем у обычных многоквартирных домов. Помимо этого, апартаменты можно построить там, где жилье возвести нельзя по каким-либо градостроительным нормам.
Чем отличаются апартаменты от квартир
Из-за нежилого статуса у апартаментов есть и другие рыночные особенности.
- Владелец апартаментов не может оформить постоянную регистрацию. В редких случаях возможна временная прописка.
- Закон не обязывает застройщиков апартаментов строить детские сады, школы и поликлиники, поэтому апартаменты дешевле на 10-30% аналогичных квартир.
- Имущественный налог на апартаменты для физического лица выше, чем на жилые помещения. К примеру, в Москве — 0,5—2% против 0,1% от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже (иногда в разы), чем у квартир.
- Коммунальные услуги для владельцев апартаментов могут быть дороже, чем для собственников жилых помещений.
И тем не менее апартаменты популярны. Их покупают те, у кого есть жилье с пропиской, молодежь, инвесторы, будущие арендодатели.
Можно ли купить апартаменты по ДДУ
Многие потенциальные клиенты застройщиков интересуются, можно ли приобрести в рамках 214-ФЗ апартаменты.
Ответ: Да, можно. Вернее, теперь можно, и только по ДДУ.
Тогда Закон о долевом строительстве распространялся только на жилые помещения. Однако в июне 2019 года в закон внесли изменения, которые распространили 214-ФЗ на нежилые помещения.
Тем не менее дольщики проектов апартаментов всё равно остались менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ.
Права дольщиков апартаментов и квартир: что общее и что различное?
Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.
Какие права получили дольщики апартаментов?
Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:
- защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
- защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
- соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.
- Владельцы апартаментов также вправе требовать компенсацию за устранение строительных недостатков. Владельцы апартаментов, как и владельцы квартир, имеют полное право требовать от застройщика компенсацию за устранение недостатков в случае некачественного выполнения работ. К сожалению, такие ситуации возникают довольно часто. Например, можно столкнуться с окалинами на окнах, неровными стенами, некачественно уложенной плиткой и другими дефектами. В таких случаях закон предусматривает возможность взыскания компенсации с застройщика для устранения этих дефектов или их исправления за его счет.
Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.
Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах. И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика. Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.
Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда
В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.
Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.
Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика
После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:
- передача жилого помещения;
- денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).
Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор. Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование. Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.
Наши кейсы
Когда легализуют апартаменты?
Покупатель апартаментов должен учитывать две перспективы.
- Легализовать эту фактически жилую, но формально нежилую недвижимость лоббисты пытаются с середины 2010-х гг., но безуспешно. Периодически обсуждаются инициативы по изменению законодательства, которые могут привести к тому, что апартаменты будут признаны полноценной жилой недвижимостью. В случае принятия таких изменений владельцы апартаментов смогут получить больше прав, включая защиту в случае банкротства застройщика. Это будет означать, что они смогут требовать передачи им апартаментов на тех же условиях, что и владельцы квартир по 214-ФЗ. Пока вопрос окончательной легализации апартаментов остается открытым.
- Даже если законодатели всё-таки юридически приравняют апартаменты к жилым помещениям, на существующую недвижимость новые статус и правила скорее всего распространяться не будут.
Как видим, при покупке апартаментов возникает много правовых нюансов, поэтому дольщику лучше обратиться за юридическими услугами. Мы в юридической компании “Хелп Консалтинг” знаем, как проверить застройщика, проанализировать его проектную документацию, спрогнозировать риски при покупке апартаментов. Помимо этого, наши юристы помогут и другим клиентам, к примеру, участникам подрядных сделок.
Руководитель практики
18 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии