Процесс передачи квартиры дольщику от застройщика

Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче

Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение получено. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.

Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье. Закон обязывает его либо вручить письмо лично под подпись дольщика, либо направить ему заказное почтовое отправление с описью и уведомлением. Участник должен начать приемку своей квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДДУ или, если в документе не установлено точное время, не позже семи будних дней после получения письма.

Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ. В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам. С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и  какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

• дата передачи дома;
• адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
• реальный метраж помещения (по данным БТИ);
• номер квартиры;
• полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
• подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

С какими проблемами можно столкнуться во время передачи квартиры

Процесс передачи квартиры от застройщика дольщику на практике может сопровождаться множеством трудностей. Ниже описаны основные проблемы, с которыми часто сталкиваются дольщики, и рекомендации по их решению.

Отказ застройщика подписывать протокол осмотра с недостатками
Одной из самых распространенных проблем является отказ застройщика подписывать протокол осмотра, если дольщик выявил дефекты или недостатки в квартире. Это может затянуть процесс устранения проблем и повлиять на сроки приемки. В такой ситуации дольщику следует зафиксировать все обнаруженные дефекты самостоятельно, составить претензию с описанием недостатков и отправить её застройщику заказным письмом с указанием сроков устранения нарушений.

Препятствование допуску строительного эксперта
Иногда дольщики привлекают независимых строительных экспертов для более тщательной проверки качества выполненных работ. Однако, застройщик может препятствовать допуску эксперта на объект. Чтобы этого избежать, важно заранее уведомить застройщика о предстоящем визите специалиста. В некоторых случаях, может потребоваться оформить доверенность на эксперта, чтобы избежать проблем с проходом на объект. Это позволит эксперту беспрепятственно проводить осмотр квартиры и зафиксировать все выявленные дефекты.

Составление одностороннего акта передачи
Если дольщик отказывается подписывать акт приема-передачи из-за выявленных недостатков, застройщик может через 60 дней составить односторонний акт. Чтобы предотвратить это, дольщику нужно своевременно отправить застройщику претензию с описанием выявленных недостатков и указанием сроков их устранения. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением, чтобы иметь подтверждение её получения.

Затягивание сроков устранения недостатков
Даже если застройщик признает дефекты, устранение проблем может затягиваться. Важно не ограничиваться устными договоренностями, а составить письменную претензию с конкретными сроками выполнения работ. Если застройщик не исполняет обязательства в указанные сроки, дольщик может потребовать уменьшения стоимости квартиры или компенсации через суд.

Скрытые дефекты после подписания акта
После подписания акта приема-передачи могут выявиться скрытые дефекты, которые не были обнаружены при первичном осмотре. В таких случаях дольщик вправе обратиться к застройщику в рамках гарантийного срока: пять лет для объекта и два года для инженерных систем. Застройщик обязан устранить такие дефекты за свой счет, если они выявлены в пределах этого срока.
Правильная фиксация всех недостатков и активное использование правовых механизмов помогут дольщику успешно защитить свои интересы на этапе передачи квартиры.

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

119 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте