Как продать квартиру с детскими долями: пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан или владеет долей несовершеннолетний?

Некоторые считают, что если ребенок является собственником недвижимости или просто в ней прописан, то продать квартиру невозможно. Однако это не так — сделка возможна, но только при соблюдении ряда условий.

Если несовершеннолетний владеет долей, продажа допускается только после получения согласия органов опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы его имущественные права не были нарушены.

Основные требования:

• Новая недвижимость должна быть равноценной или лучше по условиям проживания.
• Средства от продажи должны быть использованы исключительно в интересах ребенка.
• Сделка должна быть оформлена без нарушений и зарегистрирована в Росреестре.

Если ребенок только прописан в квартире, но не является ее владельцем, то продажа возможна без согласия органов опеки. Однако перед сделкой необходимо зарегистрировать его по новому адресу, чтобы избежать проблем с выпиской.

Какие условия ставят социальные службы?

Органы опеки защищают имущественные права детей. Они выдают разрешение на продажу доли несовершеннолетнего только при соблюдении следующих условий:

• Жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.
• Взамен проданной недвижимости должна быть приобретена равноценная или большая площадь.
• Несовершеннолетний должен получить аналогичную или увеличенную долю в новом жилье.
• Вырученные средства могут быть зачислены на сберегательный счет ребенка или направлены на покупку нового жилья.

Когда можно отступить от стандартных правил?

Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, продажа недвижимости с долей несовершеннолетнего возможна только при наличии разрешения органов опеки. Однако в некоторых случаях сделку могут одобрить без выделения ребенку доли в новом жилье.

Это возможно, если:

• Доля ребенка слишком мала и не дает ему права на проживание.
• Средства от продажи направляются на лечение, обучение или другие важные нужды несовершеннолетнего.
• Семья вынуждена переехать в другой город по уважительной причине.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с детской долей

Шаг 1. Подготовка документов

• Паспорта родителей или опекунов.
• Свидетельство о рождении ребенка.
• Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Оценка стоимости объекта.
• Справка о составе семьи и регистрации ребенка.

Шаг 2. Обращение в органы опеки

• Подать заявление и полный пакет документов.
• Дождаться рассмотрения (до 14 дней).
• Выполнить возможные дополнительные требования опеки.

Шаг 3. Покупка нового жилья

• Сделка заключается только после одобрения органами опеки.
• Ребенку выделяется новая доля.
• Если недвижимость приобретается в ипотеку, банк может потребовать дополнительные документы.

Шаг 4. Оформление сделки

• Регистрация договора купли-продажи в МФЦ или через портал Госуслуги.
• Получение выписки из Росреестра.
• Подтверждение перевода средств на счет ребенка.

Основные риски для покупателя

Отмена сделки через суд. Если права ребенка нарушены, сделка будет признана недействительной.

Ошибка в документах. Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Оспаривание сделки родственниками ребенка. Если несовершеннолетний не получил долю, сделку могут аннулировать.

Как снизить риски?

• Проверить, есть ли среди собственников несовершеннолетний.
• Убедиться, что получено согласие органов опеки.
• Проверить выделение доли ребенку при продаже квартиры.
• Убедиться, что средства зачислены на счет ребенка.

Альтернативная сделка: продажа квартиры с детской долей и покупка новой

Во многих случаях продажа квартиры с долей несовершеннолетнего проходит по схеме альтернативной сделки — когда одновременно продается старая недвижимость и приобретается новая с выделением доли ребенку.

Почему это лучший вариант?

• Опека быстрее дает разрешение, так как ребенок сразу получает новое жилье.
• Финансовая безопасность: обе сделки совершаются одновременно.
• Можно улучшить условия проживания семьи.

Часто задаваемые вопросы

Почему стоит обратиться к нам?

Наши специалисты – профессионалы в сфере недвижимости. Мы досконально знаем все юридические тонкости и подводные камни таких сделок.

• Юридическая чистота сделки.
• Быстрое оформление без бюрократии.
• Индивидуальный подход к каждому клиенту.
• Полное сопровождение — от сбора документов до регистрации в Росреестре.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

77 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте