Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2025 году: новые реалии

Как появился мораторий на взыскание с застройщиков?

Изначально мораторий был введен еще в 2020 году, когда пандемия COVID-19 вызвала перебои в строительной отрасли. Тогда государство предоставило застройщикам временную защиту от штрафов за срыв сроков сдачи объектов.

Позже, в 2022 и 2023 годах, мораторий несколько раз продлевался, учитывая экономические сложности и санкционное давление. Очередное продление состоялось в марте 2024 года – Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, которое приостанавливало взыскания до конца 2024 года. Однако в конце 2024 года был принят новый документ, который внес радикальные изменения в правила игры.

Что изменилось в 2025 году?

28 декабря 2024 года, в последний рабочий день года, было опубликовано Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916, которое внесло поправки в ранее действующее постановление.

Основные нововведения:

• Продление моратория на взыскание неустоек, штрафов и компенсаций за строительные недостатки до 30 июня 2025 года.
• Расширение действия моратория – теперь под него попадает не только взыскание неустоек за просрочку сдачи объекта, но и взыскание компенсаций за строительные недостатки.
• Приостановка исполнения судебных решений – если дольщик уже выиграл суд и получил решение о взыскании неустойки или компенсации, банки и кредитные организации не имеют права исполнять это решение до окончания моратория.

Как это влияет на дольщиков?

С одной стороны, мораторий защищает застройщиков от финансовых трудностей, позволяя им завершить проекты в условиях кризиса. С другой стороны, это вызывает массу вопросов со стороны дольщиков, ведь они вынуждены терпеть убытки и ждать выполнения обязательств со стороны девелоперов.

Ключевые последствия для дольщиков:

• Задержки в получении компенсаций за строительные дефекты. Теперь нельзя взыскать уже отсуженные деньги за устранение недостатков до окончания действия моратория, если застройщик отказался в добровольном порядке исполнить решение суда.
• Приостановка начисления неустоек. Если квартира передана с опозданием, дольщик не может требовать штрафов за нарушение сроков.
• Возможность только безвозмездного устранения дефектов. Дольщик может требовать от застройщика устранения проблем, но не взыскания денег на их ремонт.

Какие есть исключения?

Не все платежи попадают под мораторий. Например:

1. Можно взыскать судебные расходы (госпошлину, затраты на экспертизу, услуги юристов).
2. Можно требовать возмещения уже понесенных расходов на ремонт, если дольщик сам устранил строительные дефекты.
3. Добровольное исполнение решений – если застройщик сам решит выплатить компенсацию, закон ему этого не запрещает.

Почему это вызвало споры?

Новое продление моратория возмутило дольщиков, ведь теперь они фактически лишены инструментов защиты своих прав. Также появились юридические вопросы о конституционности таких мер, ведь государство фактически отменяет исполнение судебных решений и лишает дольщиков эффективной меры защиты прав в случае, если ему сдается некачественный объект (а в условиях массовости строительства низкое качество строительства очень частая проблема).

Что делать дольщикам сейчас?

Пока действует мораторий, важно правильно выстроить стратегию защиты своих прав. Ваши действия зависят от того, планируете ли вы обращаться в суд после его окончания или хотите добиться исправления недостатков уже сейчас.

Если вы НЕ планируете судиться с застройщиком после окончания моратория

• Включите все выявленные недостатки в акт осмотра. Это позволит вам сразу требовать их безвозмездного устранения застройщиком.
• Контролируйте процесс устранения. Если застройщик затягивает сроки или выполняет работы некачественно, фиксируйте все на фото и видео.
• Соблюдайте сроки подачи претензий. Важно направить застройщику требование об устранении недостатков до истечения гарантийного срока.

Если вы планируете обратиться в суд после окончания моратория

• Разделите недостатки на две группы.
  — В акт осмотра включите только те дефекты, которые хотите, чтобы застройщик устранил сейчас.
  — Остальные зафиксируйте в общем перечне, но НЕ включайте в акт – их можно будет предъявить после окончания моратория
• Собирайте доказательства.
  Фотографии, видео, заключения экспертов, переписка с застройщиком – все это пригодится в суде после 30 июня 2025 года.
• Учитывайте неоднозначность судебной практики.
  На данный момент существует два подхода к моменту возникновения убытков, и какой из них утвердится в судебной практике, пока неясно:
  — Убытки возникают при подписании акта осмотра.
  Если этот подход станет основным, то все строительные недостатки, которые уже зафиксированы в акте осмотра, будут считаться убытками, и взыскать компенсацию после истечения моратория не получится.
  — Убытки возникают в момент их выявления.
  Если суды примут именно этот подход, то дольщики смогут зафиксировать новые строительные дефекты после окончания моратория (но в пределах гарантийного срока) и затем попробовать взыскать компенсацию.

Из-за этой правовой неопределенности важно грамотно фиксировать недостатки и учитывать стратегию дальнейших действий.

Что делать после окончания моратория?

• Если вы решите подать в суд после 30 июня 2025 года:
• Мы оценим вашу ситуацию с учетом актуальной судебной практики.
• Составим стратегию взыскания компенсации.
• Поможем подготовить и подать иск в суд.

Если Вам нужна помощь в приемке мы также готовы помочь. Наш специалист проведет осмотр и выявит все недостатки. Мы предоставим вам полный перечень дефектов, чтобы вы могли принять взвешенное решение. Вы определяете, какие дефекты включать в акт осмотра.

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

120 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте