Что делать, если проектная площадь жилья отличается от фактической

Фактическая площадь квартиры отличается от проектной — распространенная проблема в долевом строительстве. Метраж в новостройке может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Выясняется это в самый неподходящий момент: дом уже построен, до новоселья — рукой подать.

• Если квартира оказалась меньше, вы недополучили оплаченные квадратные метры. Застройщик почти никогда не решает проблему добровольно. Вместо ремонта и въезда приходится готовить претензию, а затем идти в суд.
• Если квартира оказалась больше, застройщик требует доплату. Сумма может быть серьезной — сотни тысяч рублей. При этом вы уже можете быть обременены ипотекой, кредитами на ремонт и мебель, а тут новый неожиданный расход. Переезд откладывается на месяцы.

В статье разберем: что говорит закон и как действовать в каждой из этих ситуаций.

Причины несоответствия реальной и планируемой площади

Площадь по факту не совпадает с проектной из-за трех основных причин: технологии строительства, ошибок БТИ и разного подхода к замерам. И не всегда в этом есть вина застройщика — часто расхождение возникает из-за строительных нюансов.

Теперь подробнее.

Технология и человеческий фактор. Застройщик рассчитывает лишь проектную площадь — ту, к которой будет стремиться при строительстве. Рассчитать все до миллиметра невозможно. Даже отклонение толщины стен на пару миллиметров по всему периметру дает существенную разницу в итоговой площади. В монолитных домах такие расхождения встречаются чаще, в панельных — реже. Добавьте сюда округления при проектных расчетах, человеческий фактор при замерах — и вот уже проектные метры расходятся с реальными.

Ошибки БТИ. Сотрудники бюро технической инвентаризации тоже могут ошибаться. Нередки случаи, когда БТИ насчитало одну площадь, а независимый замер показал другую. Тогда возникает спор уже не с застройщиком, а с данными техучета. Приходится доказывать, какая площадь верная.

Разный подход к замерам. Это ключевой нюанс, о котором многие дольщики не знают. Застройщик может измерить площадь до отделки — в бетоне. Поставить объект на кадастровый учет, внести данные в ЕГРН, а потом сделать ремонт: выровнять стены, нанести штукатурку, уложить плитку. Реальная площадь уменьшается, но официальные документы уже содержат другие цифры. В итоге дольщик может оказаться должен за «воздух» или, наоборот, недополучить оплаченные метры.

Что включать в площадь? Спорным может быть даже сам подход: нужно ли учитывать ниши под радиаторы, как считать лоджии и балконы, в каком состоянии измерять квартиру. В договоре эти моменты часто не прописаны — и тогда каждая сторона тянет одеяло на себя.

Законом допустимый порог изменения площади не установлен. Никакого универсального коэффициента или показателя нет. Все решает ваш договор. На практике встречаются расхождения от 0,5 до 2–3 кв.м, а иногда и больше. Такую погрешность сложно предсказать на этапе проектирования, но именно она становится причиной большинства споров.

Главный вывод: расхождение площадей — не редкость. Но то, как это повлияет на ваш кошелек, зависит только от одного документа — договора.

Возможно ли изменение цены

Изменить цену после подписания ДДУ (договор долевого участия) можно, только если это прямо предусмотрено договором. Иначе — никак.

Закон (214-ФЗ) разрешает менять цену только по соглашению сторон и только при условии, что сам договор допускает такую возможность. Поэтому открывайте свой экземпляр и ищите пункт про изменение цены в зависимости от площади. Обычно встречается один из трех вариантов.

• Цена не меняется ни при каких условиях. Формально это законно, но на практике суды относятся к таким условиям скептически. Если порог для изменения цены в договоре вообще не прописан, суд может встать на сторону дольщика. Позиция Верховного суда: хоть какой-то порог «неизменности» цены должен быть.
• Цена меняется при любом отклонении. Не хочется доплачивать за 0,5 кв.м? Придется. Хотите вернуть деньги за те же полметра? Тоже получите. Все честно.
• Цена меняется только при превышении определенного порога. Например: «перерасчет производится при отклонении более 1 кв.м» или «более 2% от проектной площади». Если порог одинаков для обеих сторон — это законно. Если застройщик прописал, что вы ему доплачиваете за любые лишние метры, а вам возвращает только при отклонении более 3 кв.м — это ущемление прав потребителя. Такое условие можно оспорить.

Важное про 5%. В законе действительно указаны 5%, но это не порог для доплаты или возврата денег. Это основание для расторжения договора через суд. Если площадь изменилась более чем на 5% и вы не хотите или не можете доплачивать, вы вправе расторгнуть ДДУ. Но это крайняя мера, к которой прибегают редко.

Приведем пример из нашей практики. Согласно договору, площадь квартиры — 40 кв.м. Застройщик измерил ее до отделки — получилось 42 кв.м. Поставил на кадастровый учет, внес в ЕГРН, при подписании передаточного акта в дальнейшем потребовал доплатить за 2 «лишних» метра. Однако квартира подлежала передаче дольщику с отделкой, то есть после проведения обмеров застройщик сделал полную чистовую отделку. Реальная площадь стала 38 кв.м. Дольщик заплатил за «воздух», а по факту еще и недополучил метры.

Поэтому при анализе договора обращайте внимание не только на то, меняется ли цена, но и на то, как и когда измеряется площадь. Если этот момент не прописан — это поле для будущего спора.

Что делать, если квартира оказалась меньше

Если коротко, нужно требовать соразмерного уменьшения цены договора или возврата переплаты через претензию, а если застройщик отказывает, через суд.

Ниже разберем процесс по шагам.

Шаг 1. Зафиксируйте расхождение документально

Просто померить рулеткой недостаточно, суд не примет такие доказательства. Вам нужно официальное подтверждение. Самый надежный вариант — заказать обмеры в БТИ. Суды доверяют именно им. На основе обмеров БТИ можно внести изменения в ЕГРН. Альтернатива — заключение независимого строительного эксперта.

Шаг 2. Направьте претензию застройщику

В претензии укажите: номер и дату ДДУ, проектную площадь, фактическую площадь (по обмерам), ссылку на пункт договора, который позволяет менять цену, расчет суммы к возврату, свои банковские реквизиты. Отправляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Это важно: если дойдет до суда, у вас будут доказательства, что вы пытались решить вопрос мирно.

Шаг 3. Дождитесь ответа или истечения срока для ответа

Застройщик может ответить, может проигнорировать. Закон не устанавливает четкого срока для ответа на такую претензию, но разумный срок — 14 дней. Если ответа нет или пришел отказ — переходите к следующему шагу.

Шаг 4. Обращайтесь в суд

Исковое заявление подаете по своему выбору: по месту регистрации, по месту нахождения застройщика или по адресу строящегося дома. К иску приложите: в частности, копию ДДУ, обмеры БТИ или заключение эксперта, претензию с доказательством отправки, переписку с застройщиком (если есть).

Сразу поговорим про «порог» в договоре. Внимательно прочитайте договор. Если в нем установлен порог, одинаковый для обеих сторон (например, «перерасчет только при отклонении более 1 кв.м»), — это законно. Если порог работает только в пользу застройщика (например, ему доплачиваете за любые лишние метры, а вам возвращает только при отклонении более 3 кв.м) — это ущемление прав потребителя. Такое условие можно признать ничтожным. В этом случае требуйте возврат за всю разницу, без вычета порога.

Главное, что нужно знать: застройщики почти никогда не возвращают деньги добровольно. Претензия — это не способ получить деньги быстро, а формальность, необходимая для суда и для взыскания штрафа. Настраивайтесь на судебный процесс. Но знать свои права и следовать алгоритму — уже половина успеха.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь

Да, если в договоре есть условие о перерасчете цены при увеличении площади. Но есть способы снизить сумму или вообще избежать доплаты.

Когда доплата неизбежна

Если в ДДУ четко прописано: «при увеличении фактической площади по сравнению с проектной цена договора увеличивается пропорционально», — доплатить, скорее всего, придется. Застройщик просто не подпишет акт приема-передачи и не выдаст ключи, пока вы не перечислите деньги. Суд в такой ситуации обычно на стороне застройщика (если, конечно, сам замер площади проведен корректно).

Что нельзя делать застройщику, даже если условие о доплате есть

Требовать оплату по текущей рыночной цене за квадратный метр. Только по цене, указанной в договоре (или рассчитанной из общей цены договора и проектной площади).

Расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за того, что вы отказались доплачивать, застройщик не обязан — это незаконно. Более того, он обязан передать вам квартиру после урегулирования вопроса о доплате.

Что можете сделать вы, чтобы не платить или заплатить меньше:

• Перепроверьте замеры застройщика. Это самое важное. Закажите независимые обмеры — в БТИ или у строительного эксперта. Очень часто выясняется, что застройщик измерил площадь в невыгодный для вас момент (до отделки) или включил в расчет то, что включать не должен (например, ниши, которые не являются жилой площадью). Если независимые замеры покажут, что увеличение меньше заявленного — вы платите только за реальную разницу.
• Проверьте момент измерения по договору. В ДДУ должно быть прописано, в каком состоянии измеряется площадь. Если там сказано, что замеры производятся в момент приведения квартиры в состояние, в котором она подлежит передаче дольщику, а застройщик мерил в бетоне — это нарушение. Такие замеры можно оспорить.
• Если увеличение незначительное — попробуйте договориться. На практике бывают случаи, когда застройщик требует доплату за 0,3–0,5 кв.м. Сумма небольшая, но принципиальная. У вас в свою очередь есть встречные требования, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта. Иногда помогает досудебная претензия с предложением произвести взаимозачет встречных денежных требований. Застройщик может не захотеть связываться с судом из-за копеек и пойти навстречу.

Когда можно расторгнуть договор вместо доплаты

Если площадь увеличилась более чем на 5% от проектной, вы вправе расторгнуть ДДУ через суд (пункт 2 части 1.1 статьи 9 214-ФЗ). Это крайняя мера. К ней прибегают, когда доплата неподъемная, например, квартира подорожала на миллион рублей, а у вас ипотека и нет свободных денег. Но важно учесть, что расторжение через суд — это долгий процесс (в среднем 6–9 месяцев), но иногда это единственный выход.

Например, в нашей практике был такой случай: проектная площадь — 55 кв.м, фактическая по замерам застройщика — 58 кв.м. Застройщик потребовал доплатить за 3 «лишних» кв.м — около 600 тысяч рублей. Дольщик заказал независимые обмеры. Выяснилось, что застройщик измерил площадь до отделки и включил в расчет ниши, которые по условиям договора не должны входить в общую площадь. После пересчета по правильной методике оказалось, что фактическая площадь даже немного меньше проектной. Суд отказал застройщику в требовании о доплате полностью. Дольщик ничего не платил, а расходы на независимую экспертизу застройщика обязали компенсировать.

Поэтому не соглашайтесь на доплату, не перепроверив замеры. Даже если в договоре есть условие о перерасчете, вы имеете право убедиться, что цифры застройщика верны. И помните: платить нужно только по договорной цене, не по рыночной.

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации

Формула простая и не меняется в зависимости от того, в чью сторону расхождение.

Если квартира оказалась меньше проектной:

(проектная площадь — фактическая площадь) × цену за кв.м по договору = сумма, которую застройщик должен вам вернуть.

Пример расчета для уменьшения площади. По ДДУ проектная площадь — 63 кв.м. По обмерам БТИ фактическая площадь — 60 кв.м. Цена за 1 кв.м по договору — 120 000 рублей. Считаем: (63 − 60) × 120 000 = 360 000 рублей. Застройщик должен вернуть 360 000 рублей.

Если площадь квартиры оказалась больше проектной:

(фактическая площадь — проектная площадь) × цену за кв.м по договору = сумма, которую вы должны доплатить застройщику.

Пример расчета для увеличения площади. Проектная площадь — 55 кв.м. Фактическая — 58 кв.м. Цена за кв.м — 110 000 рублей. Считаем: (58 − 55) × 110 000 = 330 000 рублей. Это сумма доплаты застройщику.

Где взять цену за квадратный метр:

• Если в ДДУ она указана отдельно — берите ее.
• Если в договоре прописана только общая цена — разделите общую стоимость квартиры на проектную площадь. Получите цену за 1 кв.м.

Важно: используйте именно договорную цену за кв.м, а не текущую рыночную. Требование застройщика доплатить по рыночной цене незаконно.

Также нужно учитывать нюанс с лоджиями и балконами. При расчёте площади важно принимать во внимание, как именно застройщик считал лоджии и балконы. По закону для определения общей приведенной площади жилого помещения применяются такие понижающие коэффициенты:

Это означает, что площадь лоджии включается в общую площадь квартиры не целиком, а с коэффициентом 0,5. Например, если лоджия по факту имеет площадь 6 кв.м, в общую площадь квартиры войдет только 3 кв.м (6 × 0,5)

Что делать, если в договоре установлен порог для перерасчета. Например: «цена меняется только при отклонении более 1 кв.м». Расхождение составило 2,5 кв.м. Застройщик может заявить, что вернет деньги только за 1,5 кв.м (сверх порога). Это законно, только если порог одинаков для обеих сторон. Если порог работает только в пользу застройщика — такое условие можно оспорить как ущемляющее права потребителя. Тогда требуйте компенсацию за всю разницу.

Выводы

Нужно знать свои права. Но заставить застройщика эти права соблюдать — совсем другая история. Суд — это долгий процесс, где каждая ошибка отодвигает долгожданный переезд на месяцы вперед.

Мы в «ХелпКонсалтинг» проходим этот путь каждый день. За 11 лет работы в нашей практике взыскиваем неустойку под ключ, сопровождаем судебные споры:

• о площади (обмеры, перерасчёт, доплата);
• по недостаткам качества (отделка, конструктив, инженерия);
• по расторжению ДДУ и возврату денег.

У нас есть тысячи выигранных споров. Поэтому советуем не тратить время и нервы на попытки выиграть дело в одиночку. Оставьте заявку на бесплатную консультацию. Разберем ваш договор, скажем, есть ли шансы, и предложим план действий.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Руководитель юридического отдела

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

110 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте