Эскроу счета: Как застройщики обходят 214 ФЗ?

По ныне действующим правилам застройщик обязан использовать эскроу счета для расчетов с дольщиками. В этой статье мы расскажем, что такое эскроу счета, каковы преимущества их использования, как застройщики могут обойти их при получении денег от дольщиков.

20.11.2020
20
0
0

Оплата ДДУ с эскроу счетами

С 1 июля 2019 года оплата по договорам участия в долевом строительстве должна осуществляться исключительно с использованием счетов эскроу по правилам 214 фз. Другие способы привлечения денег применимы лишь в исключительных, указанных в законе, случаях.

Так что же такое эскроу счет в долевом строительстве? Это специальный банковский счет, на котором блокируются денежные средства дольщика, вносимые им в счет оплаты цены договора. Их специфика в том, что застройщик получает деньги только при наступлении определенного договором счета эскроу события, а именно — при получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Какова схема расчетов через счет эскроу по договору долевого участия в строительстве?

  1. Застройщик, дольщик и банк (другими словами, соответственно бенефициар, депонент и эскроу-агент) заключают трехсторонний договор, на основании которого открывается счет эскроу.
  2. После регистрации ДДУ участник долевого строительства вносит депонируемую денежную сумму на открытый счет (это могут быть собственные или привлеченные на основании кредитного договора деньги). С этого момента деньги блокируются на счете: дольщик не может снять их или внести дополнительную сумму. Обязанность по уплате цены ДДУ считается исполненной.
  3. Застройщик предоставляет в банк разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию или сведения о размещении данного документа в ЕИСЖС.
  4. Банк проверяет предоставленные застройщиком документы в срок, установленный договором.
  5. Если банком не выявлено противоречий в документах, и они соответствуют требованиям закона и договора, он перечисляет деньги со счета эскроу застройщику. Причем перечисление денег производится банком не позднее десяти рабочих дней после предоставления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Схема работы эскроу счета

Важно!

Важно отметить, что, согласно правилам 214 фз, условие о размещении денежных средств на счете эскроу в ДДУ является существенным. Иными словами: при отсутствии данного условия договор участия в долевом строительстве считается незаключенным.

Гарантии безопасности использования счетов эскроу в 214 ФЗ

Каковы особенности и гарантии безопасности использования счетов эскроу?

  • Приостановление операций по счета эксроу не производится.
  • Банк не вправе удержать вознаграждение за свои услуги из депонированной суммы.
  • Арест или списание денег с эскроу счета по обязательствам дольщика перед третьими лицами и по обязательствам застройщика не допускается.
  • До получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости деньги на счете эскроу принадлежат участнику долевого строительства, а после завершения строительства и подтверждения этого факта — застройщику. До этого момента застройщик не вправе распоряжаться деньгами дольщика.
  • В случае отзыва у банка, как эскроу-агента, дольщик не потеряет все внесенные деньги. Перечисленная участником долевого строительства сумма подлежит возврату в полном объеме, но не более 10 миллионов рублей.
  • Ликвидация застройщика на основании вступившего в законную силу решения суда — дополнительное основание для отказа дольщика от ДДУ в одностороннем порядке.

Введение правила об обязательном использовании счета эскроу направлено на защиту дольщиков, в первую очередь на то, чтобы участники не остались без вложенных в строительство денег.

Законные методы уклонения от использования счетов эскроу в 214 фз

ДДУ без эскроу можно заключать лишь при условии соответствия критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 года №480. В частности, данным актом устанавливаются требования к степени готовности здания и количеству заключенных застройщиком договоров.

Так, после 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве без эскроу счетов можно заключать при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Застройщик заключил с участниками долевого строительства ДДУ, по которым реализовано не менее 10% общей площади создаваемых объектов недвижимости (квартир, машино-мест, кладовых и т.п.);
  2. Степень готовности многоквартирного дома или другого объекта не менее 30%. Иными словами проект строительства должен быть реализован к 1 июля 2019 года минимум на 30%.

Важно!

Таковы общие критерии, предоставляющие застройщику возможность заключать договор долевого участия без эскроу. Однако в Постановлении Правительства РФ также закреплены специальные критерии о степени готовности строительства. Например, проект должен быть реализован не менее чем на 15%, если строительство осуществляется в рамках договора о комплексном освоении территории, в частности для возведения стандартного жилья. На 6% — если застройщик достраивает объект незавершенного строительства на основании соглашения с органом муниципальной или государственной власти для исполнения обязательств перед дольщиками, включенными в реестр пострадавших граждан.

Соответственно, обязанность применять специальные счета не обрушилась на строительные компании в один момент, застройщики переходят на эскроу постепенно. При этом, чтобы перед заключением договора убедиться, что застройщик вправе привлекать деньги дольщиков без открытия эскроу счетов, обратитесь за юридической консультацией.

Незаконные схемы обхода счетов эскроу в долевом строительстве

Несмотря на новые строгие правила привлечения денег дольщиков, немало недобросовестных застройщиков прибегают к схемам, позволяющим завладеть денежными средствами участников ещё до завершения строительства.

Подобный механизм обхода закона прост и используется строительными компаниями уже давно. В чём он заключается и как застройщики обходят эскроу счета?

  1. Застройщик заключает договор участия в долевом строительстве на все квартиры с одним единственным дольщиком. В качестве участника долевого строительства,как правило,выступает специально созданное юридическое лицо. Лишь на этой стадии открывается счет эскроу для расчётов за квартиры. Стоит отметить, что цены квартир в таком ДДУ указываются гораздо ниже рыночных. Именно эти цены будут использоваться для расчета неустойки по ДДУ.
  2. Далее первоначальный участник долевого строительства — организация, заключает договоры уступки с гражданами — реальными дольщиками. Цена за уступку прав на квартиру указывается значительно выше, чем за объект долевого строительства в ДДУ. Правил, обязывающих использовать эскроу счет для внесения денег за уступку, естественно нет. В реальности деньгами новых участников долевого строительства завладеет застройщик без эскроу.

Использование таких схем лишает участников долевого строительства гарантий, предоставленных законом в связи с использованием эскроу счёта в строительстве. В связи с этим, прежде, чем заключать договор на приобретение строящегося жилья, обратитесь к юристу для проверки застройщика и самого ДДУ.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

ПлюсыМинусы
У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся.Открыть эскроу-счет можно не во всех банках.
У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку.Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять – необходимо сначала расторгнуть договор.
Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива.За открытие эскроу-счета банки берут комиссию.
Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными. Счет эскроу нельзя арестовать.В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег.

Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве?

Наша юридическая компания специализируется в вопросах долевого строительства на протяжении многих лет. Взыскание неустойки с застройщика в случае задержки сдачи объекта строительства – одно из главных направлений нашей деятельности.

Наши сотрудники имеют достаточно большой опыт и наработанную практику по вопросам эскроу. Наши юристы готовы провести детальную юридическую консультацию, чтобы оценить вероятность получить деньги в сложной ситуации, а также разработать тактику дальнейших действий с учетом всех нюансов вашей ситуации.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

    Запишитесь на консультацию




    Статьи

    04.10.2019
    Ведущие юристы по ДДУ — залог победы для дольщика

    В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите дольщиков дают весомые результаты, законодательство ужесточило требования к застройщикам и повысило их ответственность за неисполнение своих обязательств. Но, несмотря на это, существует еще достаточно много рисков, с которыми может столкнуться дольщик на пути к своему новоселью. Чтобы предупредить наступление нежелательных последствий, а также свести к минимуму возможные риски, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу еще на этапе заключения договора долевого участия. Если проблемы  все-таки возникли, юрист по ДДУ поможет дольщику решить споры с застройщиком в свою пользу и получить с нарушителя максимально возможную компенсацию.

    20.06.2017
    На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

    2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.