Приемка квартиры в ЖК «Новое Медведково»

Важно знать! Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 года № 442 установлен ряд новых правил передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщикам. Период действия особого порядка передачи недвижимости: с 25.03.2022 года до 31.12.2022 года. Так, специфика передачи объектов по договорам долевого участия в соответствии с названным подзаконным актом, в частности, заключается в следующем:

• При обнаружении недостатков объекта недвижимости, прежде чем обращаться с иными требованиями, дольщик обязан предъявить к застройщику требование о безвозмездном устранении дефектов. При этом застройщик вправе устранять недостатки жилья в срок до 60 календарных дней, а не 45 дней, как это установлено в законодательстве о защите прав потребителей.
• В случае наличия разногласий по перечню дефектов объекта долевого строительства дольщик и застройщик должны согласовать осмотр объекта недвижимости с участием специалиста, устраивающего обе стороны. Квалификация приглашенного специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении его в специальный реестр (НОПРИЗ и (или) НОСТРОЙ). Также необходимо, чтобы специалист был трудоустроен в организации или у ИП, состоящих в СРО, соответствующей требованиям главы 6.1 ГрК РФ.
• Участник долевого строительства обязан предоставить доступ в квартиру уполномоченным сотрудникам застройщика для устранения зафиксированных ранее недостатков объекта долевого строительства. Уклонение от исполнения этой обязанности фактически лишает дольщика возможности защитить свои нарушенные права в судебном порядке.
• Требование о возмещении денежных средств на устранение дефектов объекта долевого строительства в счет соразмерного уменьшения цены ДДУ должно быть удовлетворено застройщиком в течение 10 рабочих дней, исчисляемых со дня его предъявления дольщиком.

Соответственно, порядок приемки жилья значительно усложнился, а от соблюдения всех нюансов на досудебной стадии зависит успех защиты интересов участников долевого строительства в суде. В связи с этим важно соблюсти все формальности и быть готовым к уловкам недобросовестных застройщиков.

Жилой комплекс «Новое Медведково»

Жилой комплекс «Новое Медведково» располагается в городском округе Мытищи Московской области, в непосредственной близости от МКАД – в 6 км. В данном ЖК можно приобрести квартиры: как с чистовой отделкой, так и без отделки, от 1 до 4 комнат, а также студии. Материал стен возводимых домов: монолит-кирпич, класс недвижимости – комфорт. Этажность зданий в ЖК «Новое Медведково»: 11-18. Проект предполагает создание собственной инфраструктуры: коммерческой (под которую используются первые этажи домов), социальной (школа, детские сады, медицинский и спортивный комплексы).

Застройщик ООО «Специализированный застройщик Осенний квартал»

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в ЖК «Новое Медведково» осуществляет строительная компания с наименованием ООО «Специализированный застройщик Осенний квартал», которая входит в группу компаний «Инград». У данного застройщика 3 строящихся дома со сроком ввода в эксплуатацию во 2-4 кварталах 2023 года, 17 сданных домов, проблемные дома отсутствуют. Компания обладает хорошими финансовыми показателями, сведения о банкротстве и крупные задолженности по исполнительным документам отсутствуют.

Приемка квартиры в ЖК «Новое Медведково»

Подавляющее большинство застройщиков в Москве и Московской области передают дольщикам объекты долевого строительства со строительными недостатками. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов зависит от большого количества факторов, в том числе: площади объекта недвижимости, наличия или отсутствия отделки в квартире/апартаментах.

Учитывая, что часть квартир в ЖК «Новое Медведково» сдаются застройщиком с отделкой, с вероятностью 85% можно утверждать, что придя на приемку долгожданной недвижимости в новостройке, вы обнаружите множество недостатков в выполненных отделочных и строительно-монтажных работах.

Наиболее часто выявляемые недостатки квартир в ЖК «Новое Медведково»:

• Неровность стен (отклонение поверхности стен от вертикали), наличие на обоях загрязнений, складок, морщин, замятий, вздутий, потертостей, отслоений.
• При отделке пола и стен керамической плиткой: наличие пустот под плиткой, уступы между плитками более 1 мм, неоднородная ширина облицовочных швов, сколы и трещины на плитке.
• При отделке пола ламинатом: сколы и царапины на ламинате, отклонение поверхности пола от плоскости, проминание ламината вследствие неровности пола, зазоры (щели) между элементами ламината, не закрыты замки ламината.
• Окна: сколы и царапины на оконном блоке и его профиле, отклонение окон от вертикальной плоскости на различные величины, загрязнения оконных блоков строительными материалами.
• Механические повреждения межкомнатных дверей, отклонение дверного блока от вертикали, отслоение, вздутие защитно-декоративного покрытия дверей.

Соответственно, если обратиться в суд с требованиями к застройщику о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, можно получить компенсацию в среднем от 300 тыс. руб. до 700 тыс. руб. (исходя из нашей судебной практики по множеству застройщиков). Конкретный итоговый размер взыскания будет зависеть от множества факторов.

Что делать при обнаружении в квартире недостатков?

В случае обнаружения недостатков в ходе приемки объекта недвижимости в новостройке дольщик имеет право в соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 потребовать:

• Устранения дефектов силами и средствами застройщика в разумный (не превышающий 45 дней) срок;
• Взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры по ДДУ;
• Возмещения своих расходов на ремонт квартиры, имеющей недочеты по вине застройщика.

Если отступления по качеству объекта долевого строительства являются существенными, то есть препятствующими использованию приобретенной недвижимости по назначению – дольщик обладает правом отказаться от подписания акта приема-передачи.

Исходя из нашей практики, можем с уверенностью сказать, что наиболее действенный способ защиты второй – взыскание стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов жилья, в счет соразмерного уменьшения цены договора. Для этого потребуется привлечь профессионального строительного эксперта и осуществить оценку стоимости восстановительного ремонта.

Нужен ли специалист при приемке квартиры?

Специалист при первичном осмотре объекта долевого строительства нужен однозначно. Поскольку только эксперту со специальными техническими знаниями под силу выявить недостатки, которые для обычного человека вовсе не очевидны. К примеру, практически в каждой сдаваемой застройщиком квартире можно встретить такой дефект, как неровность стен (отклонение их от вертикальной плоскости). Это является отступлением от обязательных сводов правил по проектированию и строительству, но обнаружить данный недостаток невооруженным взглядом невозможно, потребуется специальное оборудование.

Приемщик поможет обнаружить и зафиксировать в акте осмотра (смотровой справке, дефектной ведомости и т.п.) все допущенные застройщиком при строительстве недвижимости отступления, в том числе и скрытые, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. В частности, проблемы с вентиляцией, устройством электрики или промерзание окон/стен, выявить которое можно только при помощи тепловизионного обследования.

Однако, рекомендуем вам обращаться не просто к приемщикам, а к строительным экспертам. Такие специалисты смогут в дальнейшем подготовить для вас экспертное заключение, которое потребуется при обращении в суд, если застройщик так и не устранит недостатки. А на основании нашей практики, можно утверждать – застройщик не устранит дефекты или же устранит лишь незначительную их часть.

Что делать, если изменилась площадь квартиры при сдаче?

Изменение итоговой площади объекта долевого строительства по завершении строительства многоквартирного дома в сравнении с площадью по проекту довольно частое явление. Как быть в такой ситуации? На основании обобщения нашей практики, стоит отметить, что возможны несколько вариантов действий:

1. В договоре согласовано, что после завершения строительства и определения окончательной площади происходит изменение цены договора. Тогда как застройщик, так и дольщик вправе потребовать выплаты денежных средств в связи с уменьшением или увеличением площади недвижимости.
2. ДДУ закрепляет возможность проведения взаиморасчетов при изменении площади объекта недвижимости лишь более определенного показателя (например, увеличение/уменьшение площади более, чем на 5% или более, чем на 1 кв.м.). В данном случае взаиморасчеты между сторонами будут производиться в соответствии с условиями соглашения.
3. Договор долевого участия в строительстве предусматривает неизменность цены договора даже при изменении фактической площади построенной недвижимости в сравнении с проектными характеристиками. В этом случае разрешать разногласия с застройщиком придётся в суде, ведь порой площадь готового объекта долевого строительства уменьшается значительно, а компенсация такого уменьшения соизмерима со стоимостью дорогостоящего ремонта. Важно учитывать, что судебная практика по обмерам весьма неоднозначна, для защиты своих прав потребуется учесть множество нюансов и грамотно изложить свою позицию суду.

Спор может возникнуть также и в первых двух случаях, когда площадь жилого/нежилого помещения, указанная в акте приема-передачи и площадь, измеренная дольщиком самостоятельно при приемке квартиры, имеют значительное расхождение. Такие случаи на практике встречаются нередко.

Специалисты нашей юридической компании имеют большой опыт разрешения судебных споров, возникших в связи с передачей застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества: со строительными недостатками, с отступлениями по площади недвижимости.

Наши преимущества:

• 12 лет успешной юридической практики;
• Гибкие условия оплаты юридических услуг: в том числе возможность работы без предоплаты;
• Сотрудничаем со строительными экспертами, которые помогут осуществить приемку квартиры и подготовят экспертное заключение, необходимое для обращения в суд.
• Большое количество положительных отзывов.

Поделиться в социальных сетях:

Маргарита Чикунова

Судебный юрист

5 лет опыта

более 100 выигранных дел

Автор статьи

23 публикации на сайте

Подробнее о специалисте